Pace Edilizia, prime impressioni e consigli • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/04/2024
Articoli

In attesa del testo e decreto ufficiale, conviene verificare Stato Legittimo immobili e accesso agli atti

Per ora è tutto un ricorrersi di ipotesi, voce e idee, ma ormai è certo: questa “pace edilizia” si farà, e sotto forma di decreto legge “semplificazioni” assieme ad altre modifiche in questo ambito come sul silenzio assenso al Permesso di costruire. Al momento ci sono dei punti fermi generali di quella che sembrerà una sanatoria edilizia speciale, o condono edilizio dirsi voglia, andandosi ad affiancare al più duro regime di “doppia conformità” per le SCIA e Permessi in sanatoria articoli 36 e 37 DPR 380/01 (e non “doppia conforme“, cominciamo bene).

Come già detto nei miei diversi video, troverei più opportuno fare un’unica rapida riforma generale del Testo Unico Edilizia, piuttosto che uscire fuori con un ennesimo provvedimento che metterà a ferro e fuoco le Pubbliche Amministrazioni: per esempio ho già consigliato di avviare gli accessi agli atti al fine di verificare lo Stato Legittimo dell’immobile e individuare le porzioni difformi e abusive (descritto dettagliatamente nel mio nuovissimo libro su Amazon “Stato Legittimo immobiliare“).

Indice

Le (poche) cose rilevabili ufficialmente
Ritengo che sarà un “condono” o sanatoria con singola conformità all’epoca dell’abuso
Difformità interne su singole unità immobiliari
Difformità sanabili all’epoca e oggi escluse dalla doppia conformità
Difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente
Onere della prova per illeciti e difformità all’epoca
Condomini, pianificate la sanatoria generale dell’edificio
Conclusioni e consigli

Le (poche) cose rilevabili ufficialmente

Riporto quanto già pubblicato nel comunicato stampa ufficiale del MIT, in cui il Ministro Salvini aveva annunciato iniziative, senza una bozza di testo ufficiale trattandosi di una serie di misure che:

mirano a regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità strutturali che interessano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano. In particolare: difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente; difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche; difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conforme” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. E ancora per permettere i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

La prima cosa che appare è l‘assenza del termine “abusi edilizi”, cioè quegli illeciti primari e rilevanti, vedendo soltanto la parola “difformità”: ciò lascia pensare a irregolarità effettuate su immobili “titolati”, cioè dotato di almeno un titolo abilitativo edilizio originario (licenza, concessione o permesso), senza sapere se trattasi di parziali difformità, variazioni essenziali o totali difformità (rispettivamente articoli 34, 32 e 31 DPR 380/01.

Altra cosa: non si capisce se sarà una previsione speciale e straordinaria, cioè limitata temporalmente o se sarà una norma a regime inserita direttamente nel Testo Unico Edilizia. Quel che è certo è che sarà il primo “condono” da effettuarsi in epoca di Stato Legittimo, inserito con D.L. 76/2020.

Penso anche lavoreranno su due versanti: oltre che a introdurre la norma di sanatoria, aggiungeranno anche modifiche alle tolleranze edilizie, sottraendo dal vigente regime alcune opere illecite oggi perseguibili.

Ritengo che sarà un “condono” o sanatoria con singola conformità all’epoca dell’abuso

Mi fa pensare la dizione o dizioni affiancate “piccole difformità” e “irregolarità strutturali”: se considerate assieme agli altri punti, emerge l’intento di consentire la regolarizzazione e farla finita con illeciti effettuati su immobili risalenti.

L’intento sempre dichiarato dal Ministro è consentire la regolarizzazione di situazioni bloccate negli uffici tecnici comunali a causa della doppia conformità, introdotta per la prima volta con L. 47/85: motivo per cui consiglio a chi scrive la norma di ammettere tutte le difformità emerse ante ’85, sono passati quasi 40 anni da allora.

Inoltre ammettere una sanatoria anche verso il profilo strutturale antisismico vigente solo all’epoca, oltre ad essere l’unica soluzione in certi casi, apre un dubbio etico: al prossimo terremoto in molti si lamenteranno che “sono stati condonati da Salvini”; detto senza ipocrisie: davvero siamo pronti a demolire o dichiarare invendibile il 98% del patrimonio edilizio risalente? Suvvia, se siamo Tecnici e persone pratiche, sappiamo bene che è cosi, e per favore proviamo a limitare ideologie varie dalla faccenda.

Difformità interne su singole unità immobiliari

Questo punto potrebbe dare soluzione a quelle situazioni che, per colpa del regime di doppia conformità, non riescono a sanare, anche se trattandosi di illeciti edilizi apparentemente minori all’interno delle unità immobiliari. Dimenticavo: non si legge solo di abitazioni, ma di immobili in generale.

L’ipotesi potrebbe aiutare soprattutto quelle casistiche effettuate in contrasto a norme, regolamenti e piano regolatore generale, che impediscono anche una sola delle condizioni di sanabilità; oppure impediscono anche la regolarizzazione ad oggi con la singola conformità in C.I.L.A. tardiva.

Esempi: modifiche distributive interne che non rispettano i requisiti igienico sanitari del D.M. 5 luglio 1975 (rapporti aeroilluminanti, altezze interne, superfici minime dei vani, eccetera). Intrecciando con la sismica, penso anche ad aperture o modifiche interne con valenza strutturale, che richiederebbero oggi interventi di miglioramento o adeguamento antisismico assai pesanti.

Ricordiamoci ancora una volta: Madre Natura e il terremoto non rilasciano il condono.

Difformità sanabili all’epoca e oggi escluse dalla doppia conformità

Per come è stata posta, sembrerebbe preannunciare uno speciale regime di sanatoria edilizia tipo articolo 36 T.U.E., ma con singola conformità all’epoca: a parte il fatto che servirà capire se avrà valenza anche verso tutte le norme di settore e speciali (antisismica, paesaggistica, beni culturali, vincoli in generale),

In questi casi potrebbero rientrarvi anche ipotetiche difformità, anche rilevanti, con aumenti di volume ma soltanto a condizione che all’epoca potevano essere autorizzate: si tratterebbe quindi di un’altra tipologia di sanatoria formale, che aiuterà pochi fortunati, altro che 80% stimato.

In molti mi chiedono se possono sanare la veranda fatta sul balcone, la cantina o autorimessa aggiunta, e compagnia bella: se dovesse rimanere confermato così, sarà necessario verificare se all’epoca di esecuzione questo illecito o difformità avrebbe potuto ottenere il titolo abilitativo.

E di nuovo: sarà necessario svolgere accurate verifiche di Stato Legittimo, perchè in caso contrario qualcuno presenterà istanza o comunicazioni senza fare le puntuali verifiche, vanificando questa possibilità. Anche perchè mi aspetto una speciale procedura di regolarizzazione asseverata dal Tecnico professionista, una specie di “SCIA di condono” o robe simili, o forse una CILA attestante l’attuale stato dei luoghi.

Difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente

Questa veramente rischia di essere tutto o niente, perchè occorre prima stabilire quali siano le norme incerte e come regolarizzarne la loro incertezza ad oggi. Non escludo che possa servire anche, e non solo, per salvare quelle casistiche coinvolte dalle inchieste di Milano.

Faccio veramente fatica a ipotizzare i casi che potrebbero rientrarvi, se non gli edifici per cui era incerto rientrare in un vincolo paesaggistico o meno; oppure quelle che avrebbero necessitato allora di una pratica strutturale. Troppo incerta la formulazione per potersi esprimere e lanciare ora ipotesi, ma questa potrebbe essere una sorta di carta jolly per allargare le maglie sostanziali.

Ci vedrei bene anche l’interpretazione autentica della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e costruzioni antistanti (per via dei balconi o corpi sporgenti).

Onere della prova per illeciti e difformità all’epoca

Non facciamo i conti senza l’oste in tutto questo: per accedere agli ipotetici benefici di regolarizzazione speciale sarà necessario prima dimostrare l’effettiva consistenza realizzata all’epoca, da comparare poi con quella effettivamente autorizzata con vario titolo.

Ripeto ancora che da questi annunci traspare l’intento di consentire la sanatoria di illeciti risalenti e datati, non quelli fatti ieri notte. Per cui servirà la prova provata anche di questo profilo.

Pertanto servirà, ancora una volta, una speciale verifica dello Stato Legittimo, e in molti ci sbatteranno la testa, soprattutto se mancheranno pratiche e documenti probanti. Scommettiamo?

Condomini, pianificate la sanatoria generale dell’edificio

Cari amministratori di condominio, fareste bene a pianificare molte assemblee straordinarie per affidare incarichi unici di verifica generale dell’intero fabbricato e tutte le pertinenze, anche di proprietà private. Anche perchè in una palazzina di venti appartamenti, se ciascun condomino inizia a muoversi da solo, si rischia di affossare i Comuni con inutili richieste di accesso agli atti duplicate.

Inoltre, come ho già scritto nel mio ultimo libro “Stato Legittimo immobiliare”, è necessario che la regolarizzazione dell’edificio sia trattata in maniera unitaria, complessiva e generale, considerato che inizialmente l’edificio è stato costruito con un solo titolo abilitativo.

Credo che questo versante richiederà tempo, a meno che non venga risolto a monte nelle tolleranze edilizie, dichiarando improvvisamente legittimo o tollerato ciò che non lo era fin dall’origine.

Conclusioni e consigli

Iniziate a svolgere gli accessi agli atti e a preparare la documentazione attestante lo Stato Legittimo, e quando gli edifici sono suddivisi in proprietà diverse come i condomini, scegliete un capofila o amministratore di condominio che si adoperi a verificare la futura sanabilità. Anche per risparmiare tempo, soldi e quant’altro.

Per tutto il resto suggerisco nuovamente di acquistare su Amazon il mio libro “Stato Legittimo immobiliare“, indispensabile per impostare la futura pratica di regolarizzazione edilizia: