Opere ultimate, come ottenere il Condono edilizio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Lo stato di avanzamento delle costruzioni compiute è essenziale per ottenere la concessione edilizia in sanatoria.

Tre condoni edilizi si sono succeduti in Italia e riguardano le opere abusive che risultassero ultimate ad una certa data, espressamente indicata nei rispettivi provvedimenti.

E infatti, tutti e tre i provvedimenti normativi di condono fanno riferimento all’art. 31 comma 2 della L. 47/85, il quale dispone la condizione essenziale per ottenerne il rilascio:

“si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente”.

Proviamo a riscrivere la suddivisione secondo i due filoni:

nuove costruzioni/volumi: eseguito il rustico + copertura;
opere interne a edifici esistenti e a quelle non residenziali: complete funzionalmente;

La distinzione di opere ultimate varia tra nuove costruzioni e quelle esistenti

Per le nuove costruzioni/nuove volumetrie è necessaria l’esecuzione completa del rustico e copertura: la definizione di rustico non è contemplata dalla norma.

Per questo è necessario chiarire meglio la questione ricorrendo ai riferimenti giurisprudenziali.

Immobili residenziali: l’esecuzione del rustico comporta che si siano costruiti non il solo scheletro, ma anche le pareti perimetrali -c.d. murature di tamponamento, ovvero tamponature ovvero ancora tompagnature- che non si possono certo considerare mere rifiniture (Cons. di Stato n. 1515/2018, 5625/2011, n. 1474/2009).

Immobili non residenziali: è ritenuto necessario che esse esistano in termini strutturali, ovvero presentino in modo non equivoco gli elementi tipici della categoria cui appartengono (Cons. di Stato n. 1515/2018, n. 5060/2016).

Completezza funzionale, requisito generale di ultimazione opera.

Occorre domandarsi quale sia il concetto di completamento funzionale contenuto nella definizione normativa.

In questo senso, la completezza dei suddetti elementi e ultimazione delle costruzioni va provata con molta precisione: in assenza di datazione certa su questi elementi viene a mancare un requisito essenziale di condonabilità dell’abuso, che andrà demolito (Cons. di Stato n. 1515/2018, n. 4703/2017, n. 1440/1999).

In generale la completezza funzionale si manifesta quando sono riconoscibili le caratteristiche tipologiche e gli aspetti essenziali che ne individuano la funzione.

Più precisamente il concetto serve ad identificare il momento in cui il manufatto ha acquisito caratteristiche oggettivamente ed univocamente idonee alla nuova destinazione, anche se gli interventi di finitura non risultano ancora completati (Cons. di Stato n. 3510/2019, n. 393/2009).

Per completezza funzionale si intende uno stadio di utilizzabilità concreta dell’immobile

Infine, la prova dell’ultimazione dell’opere entro la data utile deve provenire dal richiedente il condono: ciò perchè è la parte che dispone degli elementi utili al riguardo, e deve essere rigorosa, trattandosi di accordare la sanatoria per un abuso che altrimenti andrebbe demolito (Cons. di Stato n. 1515/2018, n. 4703/2017, n. 1440/1999).

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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