Legittimazione urbanistica vs Ordinanza di demolizione: come operarne la dimostrazione

Dimostrare la preesistenza dell’immobile a una certa epoca diventa necessario per impugnare l’ordinanza di demolizione

foto aerea
Fonte: cartoteca Reg. Toscana, sez. Geoscopio

Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Autore di “Ante ’67
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In sede di compravendita e trasformazione edilizia occorre sincerarsi sull’originaria realizzazione del manufatto, da relazionare poi al caso specifico.

Si propone la seguente line-up, escludendo i casi di intervenuto condono/sanatoria edilizia nonchè le aree poste fuori dai centri abitati e dalle zone di espansione dei PRG dal 1942 al 1° settembre 1967:

 1   accertare se il manufatto sia stato realizzato con titoli edilizi (licenze, concessioni e Permessi di Costruire);

 2   in assenza di titoli verificare le epoche di realizzazione del manufatto o delle relative parti attraverso rilievi aerei;

 3   raffrontare le risultanze aerofotogrammetriche con le sagome planivolumetriche;

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In genere le risultanze dell’analisi aerofotogrammetriche si possono riassumere in tre casistiche generali:

  • preesistenza confermata inconfutabilmente da rilievo aerofotogrammetrico; 
  • preesistenza non confermata; 
  • rilievo aereo non sufficiente;

Passiamo ad analizzarli sinteticamente.

simbolo spunta

PREESISTENZA CONFERMATA
Nel primo caso una chiara lettura della sagoma planivolumetrica nell’immagine conclude positivamente la dimostrazione che un certo immobile (e relative parti) sia esistente ad una certa soglia cronologica: il caso tipico è la sua anteriorità alla promulgazione della Legge “Ponte” n. 765/67 che estese l’obbligo di licenza edilizia dai centri abitati a tutto il territorio comunale (fatto salvo diverse disposizioni regolamentari), ma attenzione: non mi stancherò mai di ripetere che

l’ambito vincolistico/paesaggistico va considerato disgiunto dalla legittimazione urbanistica in senso lato.

Infatti può capitare spesso il caso in cui certe aree agricole prima del 1° Settembre 1967 non vi fosse obbligo di licenza edilizia, tuttavia vi poteva gravare già uno specifico vincolo paesaggistico imposto con particolare provvedimento ministeriale.

Il discorso analogo si ripete per:

  • immobili notificati o detti anche vincolati alle “Belle Arti” per i quali occorreva dotarsi di apposito provvedimento autorizzativo e preventivo all’intervento;
  • progetti strutturali ricadenti nei comuni classificati ad alto rischio sismico anteriore al 1967;

Caso specifico: Consiglio di Stato sent. 905/2016
Essa annulla un provvedimento di demolizione comunale nei confronti di un soggetto privato: dagli atti si legge che il proprietario riesce a dimostrare l’esistenza del manufatto in un rilievo aereo risalente agli anni 1950 (sicuramente del c.d. Volo G.A.I 1954), dimostrando quindi la sua preesistenza in epoca anteriore all’obbligo di licenza edilizia in territorio aperto e anteriormente alla prima apposizione di vincolo intervenuta con D.M. 10/01/1957.

Una specifica trattazione va riservata all’Agibilità/Abitabilità che, essendo un provvedimento di natura prettamente igienico sanitaria, doveva essere comunque richiesta a prescindere dai titoli edilizi soprattutto in epoca compresa tra il 1934 e 1967.

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PREESISTENZA NON CONFERMATA
In assenza di titoli edilizi e nei casi in cui non sia riscontrabile nei volati la realizzazione di un manufatto ad una certa epoca anteriore al 1° settembre 1967 fuori dai centri abitati (ripeto: fatto salvo particolari casi regolamentari comunali) l’immobile è da ritenersi non legittimato da un punto di vista urbanistico/edilizio.

Non solo: in base alla sua epoca di realizzazione postuma all’apposizione di un vincolo paesaggistico la consistenza dell’immobile potrebbe essere contestata anche per reato di natura paesaggistica; sorvoliamo in questa sede sugli aspetti di natura prettamente penale e relative prescrizioni.

Caso specifico: Consiglio di Stato sent. 10229/2015
Un proprietario di alcuni manufatti si oppone all’ordinanza di demolizione avanzando la tesi che la realizzazione fosse risalente all’anno 1951 priva di elementi probatori certi.

In sede dibattimentale l’amministrazione comunale controverte la tesi depositando cartografie ufficiali come CTR, varianti al PRG redatta su rilievo aerofotogrammetrico e documenti istruttori di una licenza edilizia, redatti separatamente tra il 1975 e 2006.
Tra le conclusioni del CdS che hanno portato a confermare l’ordine di demolizione rientra la mancata verifica di continuità dei manufatti raffrontabile nei suddetti elaborati tecnici.

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RILIEVO AEREO NON SUFFICIENTE
La banca dati aerofotogrammetrica anteriore al 1967, per lo meno quella consultabile e nota ad oggi, non ha estese coperture territoriali e tanto meno cadenze temporali uniformi.

Spesso per effettuare le verifiche di legittimità urbanistica in epoche anteriori al 1967 (territorio aperto) e al 1942 (centri abitati) si consultano i pochi volati reperibili, in buona parte effettuati ad elevate quote altimetriche;

essi sono idonei per valutare e cartografare elementi di natura territoriale, agricola e paesaggistica ma non sufficientemente idonei per comprovare o verificare l’esistenza dei manufatti edilizi.

Per esperienza personale questi fotogrammi possono risultare non sufficienti a dimostrare inconfutabilmente l’esistenza dei manufatti, soprattutto quelli di modeste dimensioni isolati o in aderenza ad altri.
In alcuni casi le alterazioni cromatiche leggibili sul fotogramma non sono sufficienti ad avvalorare l’esistenza dell’immobile oppure a validarne la sua consistenza planivolumetrica.

Caso specifico: Consiglio di Stato sent. 10229/2015
Riprendendo lo stesso caso citato al punto precedente, si evidenza un altro elemento comparente tra le conclusioni del CdS: in quella sede i giudici di Palazzo Spada hanno ritenuto non  sufficientemente idonea la foto del 1954, l’unica idonea a corroborare la tesi dell’esistenza dei manufatti abusivi al 1951 in quanto « stante l’altezza da cui è avvenuta la ripresa fotografica e la presenza di altri manufatti e di alberi sul terreno, non risultano in alcun modo suscettibili di permettere la rilevazione alla predetta data dei manufatti in parola sul lotto in questione ».

CONCLUSIONI DEFINITIVE
Quanto sopra è da intendersi in via non esaustiva perchè da regione a regione si possono presentare diverse casistiche che meritano ognuno specifica disamina; l’aspetto della verifica della legittimazione e conformità urbanistica in verità è assai più vasto e complesso.