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La nozione civilistica di pertinenza differisce da quella urbanistico edilizia e vale per opere accessorie di modesta entità

La distinzione tra nuova costruzione va tenuta distinta da quelle di modesta entità e rilevanza: facile a dirsi ma difficile da applicarsi con le definizioni indicate nell’articolo 3 comma 1 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia)

A dire il vero il legislatore ha definito le tipologie di interventi ammissibili che possiamo riassumere in questi macro gruppi:

  • nuove costruzioni, sostituzioni edilizie e ristrutturazioni “pesanti” (art. 3 e 10 DPR 380/01)
  • interventi sul patrimonio edilizio esistente (art. 3 e 6-bis DPR 380/01)
  • opere di edilizia libera (art. 6 DPR 380/01, Glossario Edilizia libera e norme regionali)

In questa orgia burocratica viene difficile collocare l’inserimento degli interventi pertinenziali di cui all’articolo 3 comma 1 lettera e.6 del DPR 380/01:

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

In questo articolo voglio approfondire ancora la definizione di interventi e opere pertinenziali da un punto di vista amministrativo e urbanistico, spesso confusa o interscambiata col concetto di pertinenza ai fini civilistici.

Se qualcuno pensa che “qualsiasi intervento con volume inferiore al 20% dell’edificio principale è praticamente liberalizzato perchè qualifica pertinenza“, si sbaglia di grosso.

Infatti rispetto alla nozione civilistica di pertinenza, il manufatto può essere considerato una pertinenza ai fini edilizi quando non solo è preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma è anche sfornito di un autonomo valore di mercato e non incide sul “carico urbanistico” mediante la creazione di un “nuovo volume”.

Condizioni essenziali di pertinenza edilizia

In via sintetica i punti che individuano un’opera come intervento edilizio pertinenziale sono i seguenti:

  • preordinato e subordinato ad uso di edificio principale
  • a servizio del predetto edificio principale
  • sprovvisto di autonomo valore (e quindi autonomia in generale)
  • non incida sul carico urbanistico
  • non configuri nuova volumetria

Quest’ultimo criterio, l’esclusione di nuovo volume, ritengo sia l’elemento fondamentale che aiuta ad escludere o meno se l’opera si possa qualificare in intervento pertinenziale: se l’asserita opera pertinenziale comporta aumento di volumetria “vera e propria”, è già sufficiente per essere esclusa dall’intervento pertinenziale.

Ciò si applica anche nei confronti di quei manufatti e opere ritenute astrattamente precarie e/o stagionali: di certo un “hangar vetrato amovibile” non può inquadrarsi come intervento pertinenziale, tanto per esagerare. E c’è diversa gente che confida davvero in questa definizione.

(DISTINZIONE E DEFINIZIONI: MANUFATTI PRECARI, OPERE STAGIONALI)

Bisogna sempre fare i conti con i principi e la definizione di nuova costruzione del DPR 380/01, quale opera determinante trasformazione edilizia e urbanistica del territorio: il concetto di nuova costruzione è considerato comprensivo di qualunque manufatto autonomo ovvero modificativo di altro preesistente, che sia stabilmente infisso al suolo o ai muri di quella preesistente, ma comunque capace di trasformare in modo durevole l’area coperta, ovvero ancora delle opere di qualsiasi genere con cui si operi nel suolo e sul suolo, se idonee a modificare lo stato dei luoghi (Cons. Stato n. 8204/2020, n. 212/2020, n. 4169/2018).

Ed ecco che è necessario capire se l’opera ritenuta pertinenziale in verità con configuri un bell’ampliamento dell’edificio: quindi prima bisogna accertare se configura ampliamento volumetrico, e forse soltanto in caso contrario si può iniziare a ragionare di interventi pertinenziali. Esempio: il capannino di 1 mq alto 2 metri per incassare la caldaia esterna ha qualche possibilità di spuntarla.

La verità è che la definizione di interventi pertinenziali dell’art. 3 comma 1 lettera e.6 DPR 380/01 ha un significato molto remoto, e trova rarissima applicazione nella realtà; lo considero tra quelle definizioni che bisognerebbe ignorare, perchè fa più danni che guadagni.

Per capirci meglio qualcosa si deve fare riferimento alla notevole giurisprudenza formatasi.

Definizione di pertinenza, opere pertinenziali e pertinenza civilistica

La qualifica di pertinenza in senso urbanistico-edilizio è applicabile soltanto a opere di modesta entità e accessorie rispetto a un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici e simili, ma non anche a opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si caratterizzino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tali che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica (Consiglio di Stato n. 331/2023, n. 8271/2019, n. 24/2017, n. n. 19/2016, n. 3952/2014, n. 817/2013, n. 615/2012).

A questo concetto si deve sovrapporre l’anzidetto principio generale per il quale occorre il permesso di costruire per ogni manufatto edilizio: al netto di diverse normative regionali e regolamenti/strumenti urbanistici comunali, ai fini edilizi la natura pertinenziale manca quando sia realizzato un nuovo volume su un area diversa e aggiuntiva rispetto a quella già occupata dal precedente edificio, ovvero sia realizzata una qualsiasi opera che ne alteri la sagoma come la tettoia (Cons. di Stato n. 612/2023, n. 8271/2019).

In altre parole l’accezione civilistica di pertinenza non è utilizzabile per valutare la natura pertinenziale o meno di un manufatto, essendo il relativo concetto più ampio di quello applicato nella materia urbanistico-edilizia.

Quindi, la pertinenza urbanistico-edilizia è configurabile allorquando sussista un oggettivo nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente durevole e sussista una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa in cui esso inerisce (quanto modesta e ridotta, non è dato saperlo nel dettaglio).

Infine il regime di pertinenzialità previsto per altri ambiti non può essere automaticamente applicato per considerarle negli interventi pertinenziali ex articolo 3 comma 1 lettera e.6 DPR 380/01: mi riferisco ad esempio alla nozione di “parcheggio pertinenziale” quale definita all’art. 9 della cit. legge n. 122/1989.

Quest’ultima attiene ad una funzione non tanto strettamente urbanistica bensì pubblicistica, determinando, almeno secondo certo orientamento, un diritto reale d’uso sugli spazi di parcheggio a favore di tutti i condomini dell’edificio (Cons. di Stato n. 5926/2022, Cass. Civ. n. 18029/2020).

Altro distinguo da rammentare: la pertinenza urbanistico-edilizia va tenuta disgiunta dal regime di pertinenzialità in ambito fiscale.

Alcuni esempi di opere non inquadrabili come interventi pertinenziali

Consiglio di Stato n. n. 41 del 13/01/2010 : un piazzale di circa 6000 mq non può essere considerato pertinenza di un impianto industriale e, in tal senso, essere soggetto ad autorizzazione edilizia, atteso che – in materia urbanistica – costituiscono pertinenza solo manufatti di ridotte dimensioni, non idonei ad alterare in modo significativo l’assetto del territorio.”.

Realizzazione di verande realizzate su balconi esistenti

Sulle piscine la questione è controversa, ho commentato in passato casi di possibile inquadramento nelle opere pertinenziali (chiaramente sulla base di norme regionali e strumenti urbanistici comunali favorevoli)

La piattaforma/palafitta di estensione pari a mq. 381,65 realizzata con pali in cemento infissi nel terreno e putrelle in acciaio e assito in legno (Cons. di Stato n. 10316/2022).

Tettoia in legno in aderenza a fabbricato, dimensioni mq. 29,92 (Cons. di Stato n. 10490/2022).

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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