Prevista una sanatoria automatica per parziali difformità dal titolo presenti all'ispezione di Abitabilità
L’area situata in fascia di rispetto, sebbene inedificabile, esprime una volumetria concentrabile sulle aree adiacenti esterne.
Occorre distinguere tra suoli privi di capacità edificatoria e zone escluse con distanza edificatorie.
Esistono diverse tipologie di fasce di rispetto, in particolare la fascia di rispetto stradale entro la quale non è consentita alcuna edificazione, prendiamo ad esempio quelle imposte adiacenti alle infrastrutture autostradali.
Tali fasce di rispetto hanno lo scopo di impedire e inibire l’edificabilità all’interno di esse, ma non si tratta di vincoli di inedificabilità veri e propri; se così fossero, ci sarebbe necessità di provvedere all’indennizzo dei proprietari in quanto di fatto perdono l’utilizzo del suolo, o quanto meno vedono una permanente riduzione nell’esercizio dei propri suoli.
Ecco quindi che la fascia di rispetto è appunto una disposizione che non azzera i diritti edificatori previgenti, bensì prescrive l’applicazione di una notevole e diversa distanza di edificazione dall’oggetto di tutela (infrastruttura stradale, per esempio).
La fascia di rispetto non azzera i diritti edificatori dell’area, pone l’ulteriore distanzamento.
L’eventuale volumetria e indice di edificabilità non viene meno all’interno della fascia di rispetto stradale, e la computabilità della volumetria assentibile può essere trasferita nell’area adiacente (TAR Puglia I n. 312 del 20 febbraio 2018).
Tale volumetria è quindi concentrabile sulle aree adiacenti esterne a detta fascia, chiaramente nel rispetto di indici e parametri ivi esistenti e, quindi, concorrendo per intero alla determinazione della superficie utile ai fini del calcolo della cubatura assentibile e della superficie che può essere coperta.
Secondo condivisibile orientamento giurisprudenziale, il calcolo dei volumi edificabili deve essere compiuto comprendendo le eventuali zone di rispetto o vincolate a verde privato” in virtù della circostanza che il vincolo derivante da una fascia di rispetto stradale ha l’effetto urbanistico di prescrivere un semplice obbligo di distanza (Cons. St., sez. V, 14.1.91, n. 44, CS, 1991, I, 40).
Sempre secondo un principio pacifico e consolidato in giurisprudenza, la fascia di rispetto partecipa alla determinazione delle capacità edificatorie della più vasta area in cui essa è inclusa nel rispetto degli indici e disciplina vigente nell’area di “atterraggio” (TAR Puglia I n. 312 del 20 febbraio 2018).
Tra fascia di rispetto inedificabile e suolo inedificabile corre una differenza netta.
L’edificabilità di un suolo è legata a vincoli, indici edificatori e rispetto di distanze legali; la fascia di rispetto pone invece l’obbligo di rispettare una distanza minima senza intaccare gli indici.
Certamente, si pone il problema se l’eventuale cubaggio trasferito o cumulato dalla fascia di rispetto inedificabile a quello di un suolo “in atterraggio”, induca a superare gli indici e parametri urbanistici.
Spesso infatti si verificano casi in cui cubaggio e superfici coperte siano esorbitanti rispetto a quelli massimi consentiti nell’area di costruzione esentata dalla fascia di rispetto, rendendo inutilizzabile una possibile eccedenza volumetrica.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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