Occorre dimostrare lo Stato Legittimo funzionale dell'immobile dando priorità alle pratiche edilizie depositate, rispetto agli atti catastali depositati.
Il professionista svolge ruolo di garante della corretta esecuzione dell’opera, e di verificare la conformità ai progetti autorizzati.
Il processo edilizio coinvolge tre principali attori e ripartisce loro le responsabilità circa il rispetto della corretta esecuzione: Committente, Costruttore e Direttore Lavori.
La fase di direzione lavori credo sia la più complessa in termini di responsabilità e difficoltà, con essa la figura del professionista entra in contatto con decine di lavoratori e imprese.
Il tecnico che assume ruolo di Direttore Lavori si interpone come figura super partes tra committente e impresa costruttrice, e ad esso il legislatore riserva particolari mansioni delicate di controllo e garanzia.
Infatti al D.L. spettano oneri e onori, e soltanto a lui, perchè figura professionale con competenze riservate dalla apposita abilitazione prevista per legge e contestuale iscrizione negli appositi albi.
Il Direttore dei Lavori deve attuare il progetto, coordinando imprese e lavoratori autonomi, con l’obbligo di vigilare (sempre) sul loro operato.
Praticamente egli è una specie di “occhio” del committente sull’opera
In tema di responsabilità, il D.L. risponde penalmente anche allorché si disinteressi dei lavori, pur senza formalizzare o formalizzandole in ritardo, le proprie dimissioni (Cass. Pen. 6359/2019).
Non trovano scusante quindi l’assenza dal cantiere, la quale non esclude la sua responsabilità penale che gli pone il Testo Unico per l’edilizia.
Egli deve vigilare per garantire, ripeto garantire, la regolare esecuzione dell’intervento edilizio. In caso di irregolarità deve contestarle e se del caso rinunciare all’incarico.
Il dovere di sovraintendere l’opera grava dall’inizio alla fine alle attività edilizie, curandone la coerenza rispetto agli atti autorizzativi e ai relativi elaborati tecnici presupposti.
In tema di reati edilizi ed urbanistici, il Direttore Lavori è penalmente responsabile per l’attività edificatoria non conforme alle prescrizioni del permesso di costruire in caso d’irregolare vigilanza sull’esecuzione delle opere edilizie, in quanto deve sovrintendere con continuità alle opere della cui esecuzione ha assunto la responsabilità tecnica (Cass. Pen. 2833/2019)
Quanto sopra è fatto salvo per l’ipotesi d’esonero previsto dall’art. 29 del D.P.R. n. 380/2001.
Il richiamato art. 29, comma 2, esclude la responsabilità del D.L. solo qualora abbia contestato agli altri soggetti (Committente e Impresa) la violazione delle prescrizioni del Permesso di Costruire, con esclusione delle varianti in corso d’opera, fornendo al dirigente o responsabile del competente ufficio comunale contemporanea e motivata comunicazione della violazione stessa.
Nei casi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto al permesso di costruire, il direttore dei lavori deve inoltre rinunziare all’incarico contestualmente alla comunicazione resa al dirigente.
In caso di difformità, irregolarità e abusi edilizi che emergeranno dalle indagini urbanistiche per compravendita immobiliare, il D.L. può essere facilmente chiamato a rispondere a chiarimenti o richieste risarcitorie.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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