Difformità planimetria catastale, quando recuperare la nullità dell'atto di compravendita • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Non tutte le casistiche di nullità degli atti di trasferimento sono recuperabili con atto confermativo

Nel blog ho analizzato più volte l’argomento della conformità catastale nei rogiti notarili di compravendita, perchè va a braccetto con la “sorella maggiore” della commerciabilità immobiliari, alle quali si è aggiunto un ulteriore filtro: lo Stato Legittimo ex articolo 9-bis c.1-bis DPR 380/01.

Oggi vorrei capire quali casistiche legate alla conformità/difformità catastale potrebbero essere recuperate con l’atto confermativo (sempre di tipo notarile e trascritto) ai sensi dell’articolo 1-ter dell’art. 29 legge 52/85 (aggiunto col D.L. 50/2017).

Partiamo con una brevissima sintesi. Col DL 78/2010 sono stati introdotti vari obblighi in merito alle dichiarazioni relative a informazioni catastali negli atti notarili di compravendita, tra cui la conformità catastale, onde evitare la nullità degli stessi atti.

Per evitare la nullità dei contratti di compravendita legata ai profili di conformità catastale, occorre che la verifica riguardi congiuntamente due profili:

conformità catastale “oggettiva“, ossia la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell’immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo. Essa dispone che il contratto contenga, oltre all’identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una specifica dichiarazione degli intestatari (sostituibile con una attestazione di un tecnico abilitato) di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, ed attiene alla sfera della validità del medesimo, stante l’espressa previsione della nullità dell’atto privo del contenuto prescritto.
La conformità catastale oggettiva pertanto riguarda la rispondenza di:
– dati identificativi catastali (foglio, particella, subalterno, classamento, ecc);
– identificazione della planimetria catastale con espresso riferimento di corrispondenza all’immobile oggetto di compravendita;
– conformità tra stato di fatto dell’immobile alla planimetrie;
conformità catastale “soggettiva“, ossia l’identità tra l’autore/venditore dell’atto e l’intestatario catastale dell’immobile. Essa obbliga il notaio rogante ad individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, e gli impone di compiere una determinata attività e tuttavia non introduce un contenuto necessario del contratto, atteso che non prevede alcuna sanzione di nullità dell’atto rogato senza la sua osservanza (Cass. Civ. 37369/2021).

Vediamo i rimedi, soprattutto circoscritti alle difformità risultanti delle planimetrie catastali riferibili al momento dell’atto notarile.

Indice

Non tutte le casistiche di nullità degli atti di trasferimento sono recuperabili con atto confermativo
Le soluzioni possibili alla mancanza di conformità catastale

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Le soluzioni possibili alla mancanza di conformità catastale

Il legislatore col D.L. 78/2010 ha creato la condizione di nullità per carenze o assenza delle dichiarazioni previste ai fini della conformità catastale negli atti notarili di compravendita.

Con l’entrata in vigore degli obblighi di conformità catastale ex D.L. 78/2010 si erano venute a creare situazioni di nullità insanabili e irreversibili in tutte le ipotesi, risolvibili soltanto ripetendo il rogito nullo. Pertanto si era reso necessario trovare una soluzione in grado di recuperare certe situazioni createsi per vari motivi.

Ecco che in seguito il legislatore ha inserito la procedura di “sanatoria” dell’atto affetto da “nullità catastale”, tramite il comma 1-ter dell’art. 29 legge 52/85, mediante il D.L. 50/2017:

Si tratta di un meccanismo molto rigido e assai punitivo, che riprende quello analogo alla “salvezza” degli atti di compravendita viziati da nullità (formale) per carenze di menzione dei titoli abilitativi previsti dall’art. 40 L. 47/85.

Comma 1-ter dell’art. 29 legge 52/85:

1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.

Tale procedura di recupero e “sanatoria” postuma della nullità per mancata conformità catastale è da intendersi limitata a certe casistiche, in caso contrario rimane l’alternativa della reiterazione o ripetizione del rogito notarile divenuto nullo.

Atto recuperabile e difformità planimetrie catastali

Al momento non ho potuto riscontrare la posizione della giurisprudenza civile in merito, ma il dato testuale normativo risulta abbastanza chiaro. Il comma 1-ter art. 29 L. 52/1985 non concede la possibilità di recuperare tutti gli atti nulli per mancato rispetto degli adempimenti di conformità catastale (oggettiva e soggettiva), ma solamente una parte.

Infatti il comma 1-ter antepone una serie di condizioni per accedere alla “sanatoria” di recupero degli atti nulli.

Se non ho capito male, risulterebbero recuperabili con atto confermativo postumo i casi in cui la mancanze delle predette menzioni/attestazioni catastali non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto.

Di conseguenza, NON sarebbero recuperabili con la formula dell’atto confermativo i casi in cui le menzioni/attestazioni catastali (obbligatorie ex art. 29 c.1-bis L. 52/1985) siano dipese da:

inesistenza delle planimetrie;
difformità dallo stato di fatto;

Ma allora possiamo affermare che nei casi in cui sia accertata la difformità catastale posteriormente all’atto di trasferimento, e ovviamente già sussistente al momento del rogito stesso, scatterebbe la nullità catastale irrecuperabile perfino col comma 1-ter art. 29 L. 52/1985?

Perché se questa tesi fosse confermata, occorrerà porre molta attenzione alle sanatorie edilizie e alle relative date di ultimazione opere, in quanto potrebbero esporre a nullità gli atti stessi, andando a contraddire la veridicità delle dichiarazioni di conformità catastale oggettiva.