Differenza tra Variazioni essenziali e varianti al permesso edilizio

La sanabilità degli abusi edilizi ruota al concetto di essenzialità nel suo insieme

Ho trovato molto interessante riprendere l’argomento delle variazioni essenziali e varianti

Lo spunto iniziale mi è stato ispirato da un articolo del portale Casaeclima, facendo riferimento alla sentenza n. 1484/2017 emessa dal Consiglio di stato VI in data 30 marzo 2017.

Partiamo da alcune definizioni e inquadramenti normativi in riferimento al Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01, recentemente modificato dal Decreto Lgs. 222/2016 analizzato nel video corso acquistabile qui.

Eccettuato il più grave abuso edilizio della Lottizzazione abusiva, gli abusi edilizi rilevanti sono indicati all’art. 31 del TUE, e sono:

  • assenza del permesso di costruire;
  • totale difformità dal permesso di costruire rilasciato;
  • variazione essenziali dal permesso di costruire;

Secondo anche quanto ribadito dal Consiglio di Stato, la disciplina sanzionatoria degli abusi nelle costruzioni contempla tre fattispecie ordinate per gravità dell’abuso:

  1. l’ipotesi di interventi in assenza di permesso o di totale difformità;
  2. l’ipotesi intermedia di variazioni essenziali dal titolo edilizio;
  3. l’ipotesi residuale della parziale difformità da esso.

Il primo contempla l’assenza del titolo abilitativo per l’intervento rilevante soggetto al permesso di costruire.

Si ha quindi l’insussistenza oggettiva di un opera autorizzata e tanto meno legittimata. In aggiunta, la prima ipotesi contempla allo stesso pari anche la mancanza sostanziale del permesso, cioè quando si verifica una netta difformità totale dell’opera realizzata rispetto a quanto prevista nel permesso di costruire rilasciata.

In base all’art. 31 comma 1 del Testo Unico nazionale la totale difformità, quale divergenza tra organismo edilizio progettato e compiuto, si configura sia integralmente diverso per:

  • caratteristiche tipologiche architettoniche ed edilizie;
  • caratteristiche planovolumetriche, e cioè nella forma, nella collocazione e distribuzione dei volumi;
  • caratteristiche di utilizzazione (la destinazione d’uso derivante dai caratteri fisici dell’organismo edilizio stesso);
  • perché comportantecostituzione di volumi nuovi ed autonomi.

Il reato di abuso edilizio compiuto in assenza del permesso o in sua totale difformità comporta anche il reato penale di cui all’art. 44 comma B del TUE (l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro), oltre che alle conseguenze sanzionatorie demolitorie e pecuniarie previste dallo stesso TUE.

La seconda ipotesi contempla le variazioni essenziali, quale categoria di reato edilizio.

è introdotta nello stesso art. 31 ma al comma 2 in sede di accertamento del reato, e rinvia al successivo articolo 32 per definirne le caratteristiche.

Tale forma di abuso è parificata, come effetti e conseguenze sul piano amministrativo e sanzionatorio, alla mancanza di permesso di costruire e di totale difformità.

L’abuso edilizio comportante variazione essenziale è soggetto alla pena cui alla lettera A dell’art 44 del T.UE (l’ammenda fino a 10329 euro), più lieve di quella della lettera B relativa agli interventi compiuti in assenza o totale difformità dal permesso (sic Consiglio di Stato n.  1484/2017).

La possibilità di definire ulteriori fattispecie di variazioni essenziali è affidata alle regioni, e ciò avviene in continuità all’art. 7 comma 2 L. 47/85, ovvero la prima legge sul Condono edilizio (ne parlo in questi articoli).

Ai sensi dell’art. 32, comma 1, del TUE sussiste il reato di variazione essenziale esclusivamente in presenza di una o più delle seguenti condizioni:

a) mutamento di destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal D.M. 2 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato, ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
d) il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentite;
e) la violazione della normativa edilizia antisismica.

Il concetto di variazione essenziale attiene alla modalità di esecuzione delle opere, e si distingue dalle “varianti” inerenti richiesta di variazione del titolo abilitativo

Le varianti ai permessi di costruire e alle SCIA si possono suddividere tra quelle sostanziali e non sostanziali, la loro differenza ruota attorno alle caratteristiche complessive dell’organismo edilizio. Ovviamente, occorre fare attenzione a non confondere e commistionare tale concetto con le variazioni essenziali costituenti abuso edilizio accennate sopra.

In generale la variante in corso d’opera (oppure a fine lavori) consiste in una serie di modificazioni qualitative o quantitative apportate all’organismo edilizio rispetto al progetto già approvato, e quindi allo stadio delle opere compiute fino a quel momento durante lo svolgimento dei lavori.

Il grado di essenzialità o sostanzialità della variante riguarda principalmente la nuova rilevanza e consistenza dell’organismo rispetto al progetto approvato, tale da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione.

La variazione diventa sostanziale quando diventa incompatibile sul piano qualitativo e quantitativo dell’organismo

Il punto fondamentale che caratterizza la diversificazione tra variazione essenziale/sostanziale o meno è il profilo di incompatibilità qualitativa e quantitativa della variazione stessa nei confronti del:

  • progetto approvato col precedente titolo abilitativo;
  • coi parametri, indici e caratteristiche urbanistiche del lotto e contesto edificabile;
  • disciplina e strumentazione urbanistica intervenuta con modifiche;

Le variazioni sostanziali al permesso di costruire sono soggette al rilascio di un nuovo permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario/precedente e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante (cfr. Cassazione penale, sez. III, 27 febbraio 2014, n. 34099).

Certamente in caso di variante essenziale si pone il problema dell’eventuale normativa, disciplina, strumentazione e regolamentazione edilizia e urbanistica sopravvenuta, come vincoli di ogni genere, o semplici variazioni al PRG.

La variante essenziale si potrebbe scontrare con l’eventuale diversa normativa sopravvenuta, per la quale diventerebbe impossibile ottenere il titolo abilitativo del PdC.

Per concludere, attualmente il T.U.E. individua all’art. 22 due possibili procedure di variazioni non sostanziali relative ai permessi di costruire ed effettuabili con SCIA:

  • comma 2: quelle che non incidono sui parametri  urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione  d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004,  n. 42  e successive modificazioni, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire; 
  • comma 2/bis: comunicabili  a  fine   lavori   con   attestazione   del professionista, quelle che non configurano una variazione essenziale,  a  condizione  che   siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate  dopo l’acquisizione degli  eventuali  atti  di  assenso  prescritti  dalla normativa sui vincoli paesaggistici,  idrogeologici,  ambientali,  di tutela del patrimonio storico,  artistico  ed  archeologico  e  dalle altre normative di settore;

Per quanto simili queste definizioni hanno leggere sfumature tra loro; la prima si struttura come una serie di condizioni separate tra loro, la seconda si struttura come una prima condizione necessaria (variazione essenziale ex art. 32 TUE) e ulteriori condizioni complementari.

Il fatto che solo la seconda ipotesi contempli l’acquisizione degli eventuali atti di assenso non esonera da ciò anche la prima fattispecie, in quanto la presenza dei relativi atti di assenso è sempre, in qualunque ipotesi, una condizione necessaria per l’efficacia di titoli abilitativi (PdC e SCIA), di pratiche in regime comunicatorio (CIL e CILA) e perfino per il regime della Edilizia Libera e non soggetta ad alcun adempimento.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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