Pianta

Per individuare la destinazione funzionale dell’unità immobiliare occorre consultare i titoli abilitativi e altri documenti probanti la legittimità urbanistica

Se stai cercando di capire o accertare quale sia la destinazione d’uso dell’immobile o di una sua porzione, è necessario prima fare una importante distinzione per evitare valutazioni errate:

  1. DESTINAZIONE D’USO EFFETTIVA:
    quella praticata nell’immobile dal proprietario o fruitore, a prescindere dagli eventuali permessi, concessioni e autorizzazioni di ogni tipo;
  2. DESTINAZIONE D’USO LEGITTIMA, O IN ATTI:
    quella risultante dallo Stato Legittimo, cioè la somma dei vari titoli abilitativi edilizi o altri o documenti aventi valenza probante;

Può capitare che la situazione praticata di fatto nell’immobile si divergente da quella risultante ufficialmente negli atti. In altre parole, la destinazione d’uso effettivamente applicata in un appartamento (magari ufficio) oppure un negozio (in verità magazzino) non significa automaticamente che coincida coi vari permessi rilasciati o pratiche edilizie depositate per esso.

E inutile dire che il Catasto in questo senso non garantisca o risolva il problema; potrebbe farlo, ma soltanto in via residuale e a certe condizioni nello Stato Legittimo dell’immobile di cui all’art. 9-bis c.1-bis DPR 380/01.

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Lo Stato Legittimo immobiliare attesta anche la destinazione d’uso legittima

Sul punto la normativa nazionale è diventata più puntuale, e premetto che alcune regioni (es. Toscana con LR 65/2014) si erano già mosse prima delle modifiche contenute nel D.L. 76/2020.

L’individuazione della destinazione d’uso dell’immobile è quella ricavabile dagli atti e titoli edilizi, in base al comma 2 art. 23-ter DPR 380/01, come sostituito dall’art. 10, comma 1, lettera m), della legge n. 120/2020):

2. La destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis.

Ergo, assume priorità la dimostrazione della destinazione d’uso tramite la ricostruzione storico-urbanistica dimostrabile coi vari titoli abilitativi che hanno autorizzato l’edificio, e tutte le successive trasformazioni totali e parziali altrettanto autorizzate formalmente.

La ricostruzione o la corretta individuazione della destinazione d’uso legittima dell’immobile può intraprendere anche strade difficili, soprattutto quando si tratta immobili storici o risalenti per i quali non si trovano titoli edilizi.

Faccio presente che la giurisprudenza amministrativa sta già applicando il principio normativo e applicato, vedasi TAR Napoli n. 2362/2022, n. 696/2021.

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Poi ci tocca andare indietro nel tempo e negli archivi

La soluzione proviene dalla stessa definizione di Stato Legittimo art. 9-bis c.1-bis del Testo Unico Edilizia, dove la seconda frase indica soluzioni alternative in caso di immobili realizzati in epoca in cui non c’era obbligo di licenza o titoli edilizi. La soluzione indicata è ricercare le informazioni sullo Stato Legittimo estrapolandole da:

  • informazioni catastali di primo impianto (cioè istituzione del Nuovo Catasto all’epoca 1938-41);
  • altri documenti probanti quali riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio o altro pubblico o privato, di cui sia dimostrata provenienza;

Tra questi documenti ritengo siano inquadrabili anche gli atti catastali posteriori al primo impianto (ipotizziamo una nuova costruzione accatastata nel 1954), e gli atti notarili di compravendita (anche sentenze di trasferimento), eccetera,

Per maggior chiarezza riporto la definizione integrale di Stato Legittimo dell’art. 9-bis comma 1-bis DPR 380/01:

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.(comma aggiunto dall’art. 10, comma 1, lettera d), della legge n. 120 del 2020).

C’è stato un periodo in cui il mutamento di destinazione d’uso fosse “edilizia libera”

Effettivamente la definizione di cambio di destinazione d’uso, intesa come categoria di intervento ben distinta, appare espressamente prevista a partire dalla L. 10/1977 (articolo 9).

Ciò risulta coerente anche dal riconoscimento che ho riscontrato in giurisprudenza, già trattato in precedente articolo sul blog e di cui riporto un estratto:

Quindi, in base al principio tempus regit actum, può ritenersi “libero” soltanto il mutamento senza modifiche di carattere edilizio intervenuto nel periodo compreso tra la vigenza della legge n. 1150/1942, come modificata dalla legge n. 765/1967, e la legge n. 10/1977, nel quale non veniva imposta alcuna previa autorizzazione nel caso in cui il cambio di destinazione venisse attuato senza opere (Cass. Pen. III n. 38005/2013, Cass. Pen. III n. 10477/2015). Qualora, invece, il mutamento di destinazione è stato attuato in epoca successiva all’entrata in vigore sia della legge statale n. 10/1977 sia della normativa regionale e di quella comunale di recepimento, sicché per l’intervento effettivamente eseguito in nessun caso poteva intervenire alcun valido titolo abilitante, stante il contrasto con le previsioni di piano e, conseguentemente, con la determinazione degli standard (Cass. Pen. III n. 38005/2013, Cass. Pen. III n. 10477/2015).

Conclusioni e consigli utili

Si può dire che la ricerca dello Stato Legittimo coinvolga anche l’accertamento della destinazione d’uso risultante dagli atti abilitativi formali, permessi, titoli abilitativi e pratiche edilizie comunque denominati. Certamente, la ricerca deve essere anche supportata dalle verifiche storiche catastali e negli atti di trasferimento, al fine di ricostruire un quadro storico completo.

In questo tipo di ricerche è possibile che possano emergere incoerenze o dei cambi d’uso del passato, che non trovano riscontro nelle pratiche edilizie.

Quindi posso soltanto consigliare di armarsi di pazienza, e “scavare” quanto più possibile nella documentazione tecnica e giuridica dell’immobile.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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