Demolizione E Ricostruzione, Escluse Maggiori Volumetrie Per Adeguamento Antisismico

Solo l’innovazioni di adeguamento strutturale possono superare il limite volumetrico nelle ristrutturazioni edilizie.

Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

Nel Testo Unico per l’Edilizia è prevista la ricostruzione fedele con modesti aumenti volumetrici.

L’attuale versione dell’art. 3 comma 1 lettera D del D.P.R. 380/01 riporta una interessante esclusione per chi intende pianificare interventi di ristrutturazione edilizia integrale.

Nel passaggio finale di esso compare la seguente dicitura:

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente;

In questo articolo appare chiaro quale sia il limite massimo superiore ammesso per le ristrutturazioni edilizie: la demolizione e ricostruzione con fedele volumetria.

L’eccezione in questo caso riguarda gli immobili soggetti ai vincoli del Codice dei Beni culturali e Paesaggio, cioè quelli situati in zone a vincolo paesaggistico (ogni forma, tipologia e ambito che sia) e quelli notificati “Alle Belle Arti” cioè ex L. 1089/39.

L’esclusione dal conteggio della volumetria pertanto è circoscritta all’incremento derivante dal rispetto del nuovo organismo nei confronti della disciplina antisismica.

Giustamente è stato previsto un meccanismo capace di consentire (modesti) aumenti di cubatura derivanti dai maggiori spessori di solaio, strutture portanti, pilastri e murature rispetto a quelli preesistenti (e legittimati).

In caso contrario, demolire una palazzina con solai sottili per ricostruirne una con solai strutturalmente adeguati ad oggi significherebbe erodere volume da quello preesistente.

L’esclusione è riferita ai soli fini volumetrici, e non di sagoma.

Nel blog ho più volte analizzato il tema della demolizione e ricostruzione: è una tipologia di intervento che in tema di riqualificazione del patrimonio immobiliare è ricorrente.

Il legislatore col Testo Unico per l’edilizia ha innovato la disciplina delle ristrutturazioni edilizie, togliendo gradualmente i limiti alla stessa categoria di intervento. Col tempo infatti è stato rimosso pure il limite/vincolo di sagoma nelle demolizioni e ricostruzioni rientranti in ristrutturazione edilizia (eccettuati gli immobili soggetti al D.Lgs. 42/2004).

In definitiva per rientrare nella ristrutturazione edilizia oggi vige l’unico vincolo/limite di coincidenza volumetrica: mille metri cubi di partenza, e mille metri cubi devono rimanere (con tolleranze edilizie e modeste modifiche volumetriche come già evidenziato in questo blog).

A tutto ciò, si deve aggiungere la difficoltà di scegliere il titolo abilitativo più adatto: SCIA o Permesso di Costruire in Demo-Ricostruzione.
E infine, scatta il dilemma in caso di contestuale modifica di prospetto, capace di far rientrare da sola in Permesso di Costruire.

ARGOMENTO: DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE

Concludo con una riflessione contente un consiglio per tutti: suggerisco di porre attenzione quando si deve ricostruire l’organismo edilizio diverso per sagoma a parità di volumetria. In quel caso il professionista dovrà dimostrare con massima precisione le volumetrie strutturali preesistenti e quelle ricostruite.

In caso contrario il rischio di superare la “red line” del regime di nuova costruzione è un veramente un istante.



Articoli recenti