Solo l’innovazioni di adeguamento strutturale possono superare il limite volumetrico nelle ristrutturazioni edilizie.

Nel Testo Unico per l’Edilizia è prevista la ricostruzione fedele con modesti aumenti volumetrici.

L’attuale versione dell’art. 3 comma 1 lettera D del D.P.R. 380/01 riporta una interessante esclusione per chi intende pianificare interventi di ristrutturazione edilizia integrale.

Nel passaggio finale di esso compare la seguente dicitura:

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente;

In questo articolo appare chiaro quale sia il limite massimo superiore ammesso per le ristrutturazioni edilizie: la demolizione e ricostruzione con fedele volumetria.

L’eccezione in questo caso riguarda gli immobili soggetti ai vincoli del Codice dei Beni culturali e Paesaggio, cioè quelli situati in zone a vincolo paesaggistico (ogni forma, tipologia e ambito che sia) e quelli notificati “Alle Belle Arti” cioè ex L. 1089/39.

L’esclusione dal conteggio della volumetria pertanto è circoscritta all’incremento derivante dal rispetto del nuovo organismo nei confronti della disciplina antisismica.

Giustamente è stato previsto un meccanismo capace di consentire (modesti) aumenti di cubatura derivanti dai maggiori spessori di solaio, strutture portanti, pilastri e murature rispetto a quelli preesistenti (e legittimati).

In caso contrario, demolire una palazzina con solai sottili per ricostruirne una con solai strutturalmente adeguati ad oggi significherebbe erodere volume da quello preesistente.

L’esclusione è riferita ai soli fini volumetrici, e non di sagoma.

Nel blog ho più volte analizzato il tema della demolizione e ricostruzione: è una tipologia di intervento che in tema di riqualificazione del patrimonio immobiliare è ricorrente.

Il legislatore col Testo Unico per l’edilizia ha innovato la disciplina delle ristrutturazioni edilizie, togliendo gradualmente i limiti alla stessa categoria di intervento. Col tempo infatti è stato rimosso pure il limite/vincolo di sagoma nelle demolizioni e ricostruzioni rientranti in ristrutturazione edilizia (eccettuati gli immobili soggetti al D.Lgs. 42/2004).

In definitiva per rientrare nella ristrutturazione edilizia oggi vige l’unico vincolo/limite di coincidenza volumetrica: mille metri cubi di partenza, e mille metri cubi devono rimanere (con tolleranze edilizie e modeste modifiche volumetriche come già evidenziato in questo blog).

A tutto ciò, si deve aggiungere la difficoltà di scegliere il titolo abilitativo più adatto: SCIA o Permesso di Costruire in Demo-Ricostruzione.
E infine, scatta il dilemma in caso di contestuale modifica di prospetto, capace di far rientrare da sola in Permesso di Costruire.

ARGOMENTO: DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE

Concludo con una riflessione contente un consiglio per tutti: suggerisco di porre attenzione quando si deve ricostruire l’organismo edilizio diverso per sagoma a parità di volumetria. In quel caso il professionista dovrà dimostrare con massima precisione le volumetrie strutturali preesistenti e quelle ricostruite.

In caso contrario il rischio di superare la “red line” del regime di nuova costruzione è un veramente un istante.