Come valutare gli scarti tra l’opera compiuta e gli elaborati approvati col Permesso di costruire.

E’ normale costruire immobili lievemente diversi dalle effettive misure indicate nei progetti. E la parola normale va messa tra opportune virgolette.

Addirittura la giurisprudenza amministrativa ritiene “fisiologico” un certo scarto tra la precisione del disegno e la realizzazione dell’opera, o dalla consistenza dei materiali, o dalla necessità di modesti adeguamenti in sede esecutiva (TAR Veneto II n. 1013/2019).

Come già detto in precedenti articoli e in un video YouTube, Il Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01 ha codificato nell’art. 34 comma 2-ter una matrice giurisprudenziale circa l’irrilevanza ai fini sanzionatori delle difformità rispetto ai progetti approvati.

Il suddetto articolo fu introdotto nell’anno 2011, quasi a recepire la probabile divergenza dovuta dal mix di:

imprecisione degli strumenti di rilevazione;
consistenza variabile dei materiali e loro posa in opera;
necessità di minimi adeguamenti in fase esecutiva (c.d. tolleranza di cantiere);

Certamente l’ambito di queste tolleranze ha alcuni ambiti limitati, ed è computabile sul complesso dell’unità immobiliare e non rispetti ai singoli elementi architettonici (TAR Veneto II n. 1013/2019).

Aggiornamento del 7 febbraio 2022: prima di proseguire, ti segnalo che il presente articolo è stato superato dalla nuova normativa D.L. 76/2020, per cui ti segnalo questa versione più aggiornata sulle tolleranze edilizie.

Le tolleranze dell’art. 34 c.2-ter valgono per parametri urbanistici, e non si estendono agli aspetti edilizi come misure interne dei vani.

Secondo la sentenza del TAR, i parametri urbanistici definiscono gli elementi rilevanti per la determinazione della capacità edificatoria di un fondo.

Con essi possiamo valutare la sostanziale conformità alla disciplina urbanistico-edilizia di un intervento in funzione del progetto autorizzato, anche ai fini di una regolarizzazione.

Se facciamo attenzione, quella brevissima norma di tolleranza è inserita in uno specifico articolo, relativo alle parziali difformità dal Permesso di Costruire dell’art. 34 T.U.E, sottacendo per le opere relative a SCIA, CILA e ovviamente nel Glossario di Edilizia libera.

Per dirla in maniera più semplice:

la previsione di tolleranza opera soltanto per le parziali difformità compiute nei confronti del Permesso di Costruire rilasciato.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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