Il titolo in sanatoria vale soltanto tra richiedente e Pubblica Amministrazione, senza incidere sui diritti di altri soggetti

Nei moduli delle pratiche edilizie troviamo la scritta “fatto salvo diritti dei terzi“.

Il confine tra versante civilistico e amministrativo di un titolo edilizio ha confini lontani, e oggi è ben disciplinato nell’art. 11 del DPR 380/01 per i permessi di costruire.

Diciamo pure che tale criterio vale per qualsiasi titolo, comunicazione o segnalazione edilizia, proprio perchè non interferisce sui rapporti di natura privata e limitato alla funzione urbanistico-edilizia.

Qual è la posizione valutativa da parte del Comune nella fase dei controlli? In sede d’esame dell’istanza per il rilascio d’un titolo edilizio, il Comune non ha l’obbligo di verificare l’esistenza di pattuizioni limitative della proprietà che il richiedente o il suo dante causa abbiano concluso con terzi. (Cons. Stato IV n. 2116/2016, Cass. Civ. II n. 21947/2013, n. 1206/2007).

Le stesse considerazioni valgono anche nell’ambito del Condono Edilizio, vediamo come sono dettagliate.

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Condono edilizio e lesione diritti dei terzi

In caso di condono edilizio rilasciato (ad esempio in violazione delle distanze legali), questo definisce i rapporti tra il proprietario dell’opera abusiva ed il Comune, mentre lascia impregiudicata la possibilità per il vicino, leso dalla violazione delle distanze, di far valere i propri diritti nella competente sede civile.

Ciò significa che un giudice in sede civile possa comunque pronunciare l’ordine di demolizione delle opere che, pur se condonate, vengano ritenute violative del regime normativo delle distanze.

A tale riguardo è interessante richiamare l’orientamento del Consiglio di stato (sent. n. 6357/2018, n. 4494/2013):

il condono edilizio attiene al rapporto pubblicistico tra il comune e il richiedente e permette a quest’ultimo di ottenere il titolo edilizio, nonostante la violazione di disposizioni di carattere urbanistico-edilizio, pagando la prevista oblazione, nel senso che, attraverso questo meccanismo, resta sanata la violazione nei soli rapporti tra l’amministrazione e il richiedente, ma – attesa la relatività del titolo – non sono incisi i rapporti tra il richiedente e i terzi, i cui diritti siano lesi dall’edificazione, e dunque non resta estinto il diritto del proprietario confinante al rispetto delle distanze previste, il quale può farlo valere innanzi all’autorità giurisdizionale competente.

Tale impostazione trova, del resto, puntuale conferma nella disposizione dell’articolo 39, comma 2, l. 23 dicembre 1994, n.724, secondo cui “il rilascio della concessione o autorizzazione in sanatoria non comporta limitazione ai diritti dei terzi”; è utile al riguardo ricordare che il testo originario della medesima disposizione aveva, invece, disposto che “le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano alle opere edilizie che creano limitazioni di tipo urbanistico alle proprietà finitime, a meno che queste ultime non siano conformi e compatibili sia con lo strumento urbanistico approvato che con quello adottato, e che siano state realizzate su parti comuni”, sicchè la sua espunzione dall’ordinamento implica l’esclusione della natura ostativa al condono di eventuali limitazioni alle proprietà finitime, ivi compresa la violazione delle distanze legali. Se, poi, si considera che nel caso di specie è, altresì, oggettivamente controvertibile il rispetto delle distanze da parte del proprietario frontista (per il fatto stesso che agli a sua volta aveva commesso un abuso edilizio, poi condonato), ogni eventuale relativa controversia non può che essere risolta nella competente sede civile, su iniziativa del proprietario che vi abbia interesse….”.

Nell’ambito del primo condono L. 47/85 non era riportata la previsione che “Il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria non comporta limitazione ai diritti dei terzi”.

Tuttavia tale previsione risulta riportat espressamente Secondo condono (L. 724/94 art. 39 c.2) e Terzo condono (L. 326/2003 art. 32 c.31).

Consigli e conclusioni

Meglio rendere edotti dell’evenienza gli attuali proprietari o soggetti che intendono chiudere le istanze di condono aperte.

Occorre fargli presente che i loro titoli edilizi, ancorchè rilasciati e verificati dagli enti pubblici, non possono incidere, limitare o condonare anche i rapporti privatistici.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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