Nelle zone paesaggisticamente vincolate dal Codice D.Lgs. 42/2004 il trascorrere del tempo non trasforma il silenzio della competente Soprintendenza in un parere favorevole ai sensi dell’articolo 32, comma 1, della legge n. 47/1985 (primo condono), e ciò vale anche per gli altri provvedimenti di condono. Decorsi centottanta giorni, il soggetto richiedente può impugnare il silenzio-rifiuto nei termini di legge, mentre un eventuale rilascio di parere negativo impedisce l’ottenimento della C.E. in sanatoria. La sentenza n. 6550/2026 del Consiglio di Stato chiarisce inoltre che la compatibilità paesaggistica deve essere valutata sull’opera concretamente esistente e non futuribile con trasformazioni, completamenti o adattamenti, per la Soprintendenza non può esaminare la qualità architettonica di una struttura incompleta e in divenire. Ergo, diventa inutile presentare una richiesta di parere all’ente preposto alla tutela del vincolo per opere condonate non complete.
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Anche se la L. 47/1985, all’articolo 35, prevede una speciale procedura (rischiosa) di completamento riservata ad alcuni manufatti abusivi incompleti (ma in avanzato stato di realizzazione o a rustico), la presenza di un vincolo, e soprattutto di natura paesaggistica, preclude l’ottenimento del parere favorevole e conseguentemente l’esito positivo dell’istanza.
Il caso trattato in sentenza n. 6550/2026 del Consiglio di Stato riguardava un manufatto in c.a. costituito da platea, pilastri e solaio, privo di tamponature perimetrali, oggetto di istanza di secondo condono (L. 724/1994) e per questi motivi la Soprintendenza ha ritenuto che la costruzione, priva di una connotazione architettonica e complessiva, si ponesse in contrasto nel contesto paesaggistico. La disposizione è contenuta nell’articolo 32, comma 1, della L. 47/85, nella versione modificata dall’articolo 32, comma 43, della L. 326/2003:
«Fatte salve le fattispecie previste dall’articolo 33, il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo, è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso. Qualora tale parere non venga formulato dalle suddette amministrazioni entro centottanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di parere, il richiedente può impugnare il silenzio-rifiuto. Il rilascio del titolo abilitativo edilizio estingue anche il reato per la violazione del vincolo. Il parere non è richiesto quando si tratti di violazioni riguardanti l’altezza, i distacchi, la cubatura o la superficie coperta che non eccedano il 2 per cento delle misure prescritte».
Il richiedente il condono ha contestato sia la tardività del parere soprintendentizio sia la mancata considerazione delle opere di completamento previste, tuttavia il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso, affermando un principio già affermato secondo consolidato orientamento:
«considerato che costituisce un quadro di suggestiva bellezza godibile da numerosi punti di vista e di belvedere accessibili al pubblico… ed inoltre forma un complesso di cose immobili aventi valore estetico e tradizionale per la spontanea concordanza e fusione tra l’espressione della natura ed il valore umano; … considerato che le opere proposte non possono essere oggetto di autorizzazione ex art. 146 D. Lgs. 42/2004, perché il parere è a sanatoria e non in vista di successive costruzioni; pertanto le valutazioni di questo ufficio devono limitarsi soltanto al manufatto esistente, il quale, essendo privo di valore architettonico e di qualità ambientale, comporta il degrado dei valori paesaggistici del sito tutelato».
Di conseguenza, il giudizio di compatibilità nei confronti del vincolo non poteva essere differito o espresso su un edificio ancora da realizzare: in tutti e tre i condoni edilizi, l’oggetto della valutazione è l’opera abusiva nella consistenza raggiunta entro la data stabilita per ciascuna norma.
Si è detto che l’articolo 32, c.43, della L. 326/2003 subordina il titolo abilitativo in sanatoria all’ottenimento del parere favorevole da parte dell’amministrazione preposta alla tutela del vincolo; se tale parere non perviene entro centottanta giorni dalla richiesta all’ente preposto, si configura il silenzio-rifiuto e il privato può impugnarlo (sì, ma solo nei termini previsti dalla legge, ossia entro 60 giorni dall’avvenuta formazione silente del rifiuto).
Il C.d.S. ha così escluso anche l’applicazione del termine ordinario dell’articolo 146 del D.Lgs. n. 42/2004 per esprimere lo speciale parere di compatibilità, proprio perché il condono possiede una disciplina speciale, e a maggior ragione il silenzio-rifiuto in zone vincolate assume maggior rigore:
«qualora l’abuso sia stato realizzato in area sottoposta a vincolo paesaggistico, il procedimento amministrativo per l’adozione del necessario parere della competente Soprintendenza non è disciplinato dall’art. 146 d. lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, ma dalla legge sul condono edilizio, che stabilisce una disciplina speciale di maggior rigore, atteso che, sotto un primo profilo, la soprintendenza gode di uno spatium deliberandi più ampio — 180 giorni, anziché 45 – per la redazione del prescritto parere. In secondo luogo, il decorso del termine vale quale silenzio-rifiuto impugnabile davanti al giudice amministrativo, specificando altresì che il parere sfavorevole espresso dalla stessa soprintendenza preclude il rilascio del titolo in sanatoria. Per tali ragioni, trovando applicazione il più lungo termine di cui al citato art. 32, comma 43, l. n. 326/2003, il parere deve senz’altro ritenersi tempestivo».
In zone vincolate la decorrenza dei 180 giorni dalla richiesta di parere favorevole ostacola l’esito positivo del condono e, quando le opere da condonare hanno natura primaria sussiste il rigetto per legge.
Il problema aumenta nei casi di opere incomplete che richiedono ulteriori opere di rifinitura e completamento, perché la valutazione di compatibilità paesaggistica deve essere effettuata sull’opera effettivamente realizzata, e non su una configurazione futuribile. Infatti, il legislatore ha concesso una risicata possibilità di effettuare opere di completamento con certi presupposti, ma non ha previsto in zone vincolate la possibilità di un parere “duale” con cui valutare contestualmente l’attuale stato dell’opera e la trasformazione a completamento.
Motivo per cui, nelle pratiche di condono ancora pendenti occorre controllare una serie di presupposti, a partire dalla data di istituzione del vincolo, tipo di condono, grado di completezza dell’opera alla data di riferimento, contenuto del parere e tempestività delle azioni giudiziarie. Certamente, le opere da condonare allo stato di rustico in zone vincolate sono messe male, e in certi casi diviene praticamente inutile procedere, se non per guadagnare tempo rispetto all’ordinanza di demolizione.
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Sono CARLO PAGLIAI, ingegnere urbanista, esperto in conformità e commerciabilità immobiliare.
No, perché la disciplina richiamata dalla sentenza configura un silenzio-rifiuto impugnabile (nei termini), e non un silenzio-assenso.
Nel condono deve valutare l’opera esistente; ai soli fini edilizi possono rilevare opere di modesto completamento e di rifiniture, non trasformazioni capaci di mutarne consistenza e impatto; pertanto la Soprintendenza non può esprimersi congiuntamente anche sulla compatibilità di un’opera ancora da effettuare.
Quando è richiesto un parere favorevole vincolante, il diniego paesaggistico preclude il rilascio, salvo annullamento del parere nelle sedi competenti.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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