Riproposta riapertura Condono edilizio 2003 nel Codice dell'Edilizia • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

21/05/2026
Carlo Pagliai
Condono Edilizio

AGGIORNAMENTO: il 29 maggio l’emendamento è stato ritirato.

Il 20 maggio 2026 è tornato al centro del dibattito parlamentare un tema molto divisivo: la possibile riapertura, o comunque estensione, del terzo condono edilizio (D.L. 269/2003), ossia quello particolarmente complesso, con molte casistiche escluse dai benefici. La notizia è già battuta sulle principali testate giornalistiche. Il contesto è quello del disegno di legge delega n. 2826 sul Codice dell’Edilizia, percorso avviato alla Camera, con cui il Governo intende riscrivere una parte importante delle regole sull’edilizia, sui titoli abilitativi e sui procedimenti amministrativi collegati agli immobili, ma anche di alcuni profili urbanistici. Questa proposta, dall’esito tutto imprevedibile, si potrebbe affiancare a quella invece già inserita nel disegno di legge per sanare gli abusi edilizi storici, cioè quelli ultimati entro il 1° settembre 1967.

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Nella versione depositata del DDL Codice Edilizia, il testo ha lasciato fuori il tema del condono edilizio per vari motivi: divide la politica, crea tensioni con gli enti locali, solleva questioni ambientali e pone problemi giuridici molto delicati. Durante un recente esame in Commissione Ambiente della Camera, però, sono stati depositati alcuni emendamenti da parte della maggioranza, riaprendo ancora la questione. Tra l’altro si rammenta che solo negli ultimi sei mesi ci hanno provato più volte a riaprire un condono edilizio: con emendamenti depositati e bocciati in sede di Manovra Economica (L. 199/2025) e Decreto Milleproroghe 2026.

Stavolta gli emendamenti sono stati depositati nell’ambito del Codice dell’Edilizia, direi quello più appropriato:

Il primo emendamento riguarda il condono edilizio del 2003, previsto dall’articolo 32 del decreto-legge 269/2003. La proposta punta ad accelerare la definizione delle vecchie domande ancora pendenti e fin qui non ci sono molte novità, ogni tanto salta fuori una proposta così. Ma non si limita a questo. L’emendamento prevede anche che il condono possa applicarsi alle opere ultimate entro il 31 marzo 2003 e realizzate in aree soggette a vincolo di inedificabilità relativo, perché il condono del 2003 aveva una portata particolarmente ristretta nelle aree vincolate. Estendere oggi il suo ambito applicativo significherebbe intervenire su una disciplina ormai chiusa da tempo, modificandone gli effetti a distanza di oltre vent’anni.

C’è poi un secondo punto: la Regione Campania, all’epoca, aveva disapplicato quel condono. La vicenda fu anche oggetto di pronunce da parte della Corte costituzionale, ma quella regione non ha potuto accedere a questo beneficio. Diciamo pure che quel territorio è assai vincolato, quindi avrebbe comunque avuto effetti ristretti. Per risolvere questa situazione, l’emendamento propone di riaprire i termini per presentare nuove domande, per opere ultimate al 31 marzo 2003, ma la riapertura non sarebbe limitata alla Campania: riguarderebbe tutto il territorio nazionale. Non si possono infatti fare condoni edilizi regionali per incostituzionalità, di fronte a una enorme disparità di trattamento tra cittadini. In pratica, una misura nata per rispondere a una specifica vicenda regionale finirebbe per produrre effetti generali in tutta Italia.

Il secondo emendamento rilevante riguarda un tema ancora più delicato: le lottizzazioni abusive.

La proposta prevede la possibilità di modificare il piano territoriale per consentire il recupero urbanistico di aree abusivamente lottizzate, a condizione che la lottizzazione sia precedente all’entrata in vigore della legge 47/1985. Viene in mente subito l’articolo 29 di quella legge, con cui era possibile tentare il recupero di queste aree, sulla base di leggi regionali. Qui il tema non è più soltanto il singolo abuso edilizio. Si parla di intere aree nate attraverso trasformazioni urbanistiche illegittime. Se approvata, la norma potrebbe aprire la strada a una regolarizzazione urbanistica delle lottizzazioni abusive anteriori al primo condono edilizio, cioè al 1985.

La reazione delle opposizioni è stata immediata, hanno parlato di “condono tombale”, accusando la maggioranza di voler riaprire la stagione delle sanatorie edilizie, queste modifiche rischierebbero di legalizzare abusi, consolidare situazioni illegittime e aggravare i danni già prodotti sul territorio nazionale.

Il punto centrale, quindi, è questo: il nuovo Testo Unico dell’Edilizia nasce con l’obiettivo dichiarato di semplificare, razionalizzare e riordinare la normativa edilizia e urbanistica. Ma dentro questo percorso parlamentare stanno provando a inserire proposte che toccano il tema più controverso di tutti: il condono edilizio. E lo fanno su due fronti particolarmente sensibili: da una parte le vecchie domande del condono 2003, anche in aree vincolate; dall’altra le lottizzazioni abusive anteriori al 1985.

Come detto più volte nei miei video, l’unica porta di ingresso accessibile per un condono edilizio, era proprio la riforma del testo unico DPR 380/2001, in quanto non può esservi nessuna riforma se non si guarda a risolvere il baillame urbanistico del passato.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.

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