Abusi Ante '67 nel DDL Codice Edilizia, direttive per Sanatoria • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

05/12/2025
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05/12/2025

Indice

Prima analisi del DDL Codice Edilizia e Costruzioni
Il nodo della “Legge Ponte” e la famigerata soglia Ante ’67.
Le novità del DDL Codice Edilizia.
Attenzione alle false speranze.
Conclusioni.

Punti chiave

Il Disegno di Legge sul nuovo Codice dell’Edilizia potrebbe facilitare la regolarizzazione di queste opere storiche, semplificando le procedure.
Il DDL propone una sanatoria per gli abusi storici, migliorando la commerciabilità e la legittimità degli immobili costruiti ante ’67.
Non si devono creare false aspettative; il Disegno di Legge deve ancora passare attraverso il complesso iter legislativo.
Si raccomanda di verificare attentamente la documentazione storica degli immobili prima di procedere con la sanatoria.

Prima analisi del DDL Codice Edilizia e Costruzioni

Si torna a parlare prepotentemente di sanatoria edilizia, ma questa volta l’attenzione si sposta su un orizzonte temporale ben preciso: le opere illecite realizzate anteriormente al 1° settembre 1967, mai sanate o condonate, e tanto meno qualificabili come tolleranze costruttive ed esecutive dopo la legge n. 105/2024 “Salva Casa”. Con le ultime notizie riguardanti il Disegno di Legge (DDL) sul nuovo Codice dell’Edilizia e Costruzioni (approvato nel Consiglio dei Ministri n. 150 il 4 dicembre 2025), sembra aprirsi uno spiraglio per la regolarizzazione di quei “vecchi peccati immobiliari” che spesso creano ostacoli alle compravendite e trasferimenti di immobili. Analizziamo cosa potrebbe cambiare e perché la data del 1° settembre 1967 potrebbe rafforzare la natura di spartiacque fondamentale, sempre che il Disegno di legge delega venga approvato e con quali disposizioni specifiche.

Il nodo della “Legge Ponte” e la famigerata soglia Ante ’67.

Perché si parla sempre del 1967? La data del 1° settembre 1967 segna l’entrata in vigore della cosiddetta “Legge Ponte” (Legge n. 765/1967), che ha esteso l’obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio comunale, mentre prima era obbligatoria:

nei centri abitati;
zone di espansione previste dal piano regolatore comunale;
dal regolamento edilizio comunale, avente pieni poteri per farlo anche prima della L. 765/67 e perfino ante L. 1150/1942;

Ancora oggi la dimostrazione della legittimità e regolarità di un immobile costruito prima di tale data è sempre stata un terreno scivoloso. Spesso vige la falsa credenza del “tutto legittimo se ante ’67”, ma la realtà tecnica è ben diversa: l’onere della prova ricade sempre sul proprietario, che deve dimostrare non solo l’epoca di realizzazione, ma anche la sua consistenza, nonchè che in quella specifica zona, all’epoca, non vi fosse obbligo di licenza.

Le novità del DDL Codice Edilizia.

Il nuovo DDL sul Codice dell’Edilizia sembra introdurre una sanatoria specifica per gli abusi storici, o meglio dire, storicizzati. L’obiettivo del legislatore sembrerebbe essere quello di semplificare la regolarizzazione e la commerciabilità di immobili risalenti, che spesso presentano discordanze di ogni tipo rispetto ai progetti originari contenuti nei titoli abilitativi (o l’assenza totale di essi) proprio a causa di normative dell’epoca meno stringenti o di archivi comunali lacunosi. Al legislatore però sfugge ancora un dettaglio: prima della legge ponte non era affatto chiara la distinzione delle opere soggette a obbligo preventivo di licenza edilizia, in quanto la poca normativa vigente all’epoca non contemplava alcun regime di “edilizia libera”.

Detto ciò, se il DDL venisse confermato tale e quale nella schema approvato, per gli illeciti edilizi storicizzati Ante ’67, dimostrabili con elementi e documenti probanti, potremmo assistere a:

Regolarizzazione semplificata: procedure più snelle per sanare le difformità risalenti a prima del 1° settembre 1967;
Certezza dello Stato Legittimo: un meccanismo più chiaro per definire la legittimità dell’immobile, superando l’incertezza probatoria che oggi paralizza molte pratiche.
Superamento della Doppia Conformità: per queste opere ormai datate, potrebbe cadere il rigido (e spesso impossibile) requisito della doppia conformità, o forse perfino singola, permettendo di sanare anche ciò che non risulta conforme alla disciplina vigente oggi e/o all’epoca dell’abuso. Se pensiamo pure che molte di queste fattispecie ha pure ottenuto il certificato di Abitabilità dal Comune, direi quanto meno necessario chiudere col passato.

Attenzione alle false speranze.

Come sottolineo spesso nei miei video, non bisogna confondere una ipotesi normativa con la futura legge in vigore. Al momento siamo di fronte a un Disegno di Legge Delega approvato, adesso inizia il bello del percorso legislativo, quello vero e complesso: i tempi di approvazione e i decreti attuativi potrebbero richiedere mesi, per non dire un paio di anni. Inoltre, “sanatoria” non significa “condono gratuito”: probabilmente ci saranno sanzioni da pagare e procedure tecniche da asseverare anche per sistemare questi illeciti edilizi pre-sessantasettini.

Conclusioni.

Il DDL Codice Edilizia potrebbe rappresentare una svolta epocale utilissima per il patrimonio immobiliare italiano “ante ’67”. Tuttavia, come professionisti, dobbiamo mantenere i piedi per terra e attendere i testi definitivi. La raccomandazione resta sempre la stessa: verificare attentamente la documentazione storica del proprio immobile prima di ogni passo.

Per approfondire l’analisi tecnica e ascoltare le mie considerazioni complete su questo tema, vi invito a guardare il video completo sul mio canale YouTube.