Condono edilizio 2003, vietato ridurre volumetrie per rientrare nei limiti di 750 e 3.000 metri cubi

ponteggio cantiere edile

Nel condono edilizio la questione volumetrica non è un semplice problema di calcolo, ma una condizione di ingresso alla sanatoria straordinaria, e il criterio vale per i due provvedimenti in cui furono fissati stringenti limiti, come quelli volumetrici, ossia le leggi n. 724/1994 e L. 326/2003.

Quando un’opera abusiva oltrepassa i limiti volumetrici stabiliti da ciascuna legge sul condono, non basta ridurne successivamente la consistenza per tentare di riportarla dentro il perimetro della condonabilità; il principio, ormai consolidato, è netto: il manufatto deve essere già conforme ai requisiti del condono alla data fissata dal legislatore. Non può diventarlo dopo, attraverso demolizioni, tagli volumetrici o interventi “correttivi” eseguiti mentre la pratica è pendente, mentre sono previsti determinati interventi per le sole opere eseguite a rustico, seppur a proprio rischio del committente e rispettando la specifica procedura (art. 35 L. 47/85).

La recente Cassazione penale n. 17665/2026 conferma questa linea anche per il Terzo condono edilizio, estendendo al regime della Legge n. 326/2003 un principio già affermato in relazione al Secondo condono della Legge n. 724/1994.

Indice

Il limite volumetrico come requisito di accesso al condono

Il condono edilizio non opera come una sanatoria ordinaria, né come una regolarizzazione aperta e modulabile in corso d’opera: si tratta di una disciplina eccezionale, con termini, condizioni e limiti fissati in modo puntuale, divenuti progressivamente più restrittivi per ciascuna legge di condono. Proprio per questa ragione, i requisiti richiesti dalla legge devono sussistere nel momento storico individuato dal legislatore.

Da qui discende una conseguenza pratica spesso sottovalutata: non è possibile prendere un abuso inizialmente non condonabile e renderlo sanabile in un momento successivo, intervenendo sulla sua consistenza, come se fosse una “sanatoria condizionata” di cui all’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001. Il condono “fotografa” l’abuso com’era alla data limite indicata dalla ciascuna legge: se in quell’istante l’opera superava le soglie volumetriche, la successiva demolizione dell’eccedenza non modifica la configurazione istantanea iniziale.

Frazionare l’abuso non aggira il problema

Un errore frequente consiste nel tentare di superare il limite volumetrico attraverso la presentazione di più domande di condono. L’operazione, in apparenza semplice, è questa: dividere formalmente l’abuso in più porzioni, ciascuna sotto soglia, e chiedere più titoli in sanatoria. Ma nel condono la forma non basta. Se il manufatto presenta unitarietà strutturale, funzionale o realizzativa, l’Amministrazione e il giudice devono guardare all’organismo edilizio nel suo complesso. Non contano soltanto subalterni catastali, frazionamenti interni o intestazioni separate, quando questi elementi non corrispondono a una reale autonomia dell’opera.

La soglia non si moltiplica con le domande, perchè l’intervento viene valutato fin dall’origine come unico organismo edilizio, o come risultato di un disegno edificatorio unitario, le volumetrie devono essere sommate. Di conseguenza, la suddivisione artificiosa non consente di trasformare un abuso sovradimensionato in una serie di abusi minori condonabili.

Demolizioni postume: perché non funzionano

Il punto più delicato riguarda la possibilità di demolire la parte eccedente oltre il limite previsto dalla norma sul condono edilizio: se l’opera supera il limite, è possibile eliminare il volume in più e ottenere il condono per ciò che resta? La risposta proviene dalla Cassazione ed è negativa. La demolizione successiva non elimina il vizio originario di inammissibilità. Se alla data fissata dalla legge il manufatto superava il limite volumetrico, quella condizione non può essere neutralizzata con un intervento successivo.

Ammettere il contrario significherebbe consentire al privato di costruire oltre soglia, attendere o presentare istanza, e poi ridurre l’opera solo quando necessario. In questo modo il termine finale stabilito dalla legge verrebbe spostato in avanti, alterando il funzionamento stesso del condono. La demolizione dell’eccedenza non è quindi una semplice sistemazione materiale. Diventa un intervento finalizzato a rendere condonabile ciò che, al momento decisivo, non lo era. Ed è proprio questo il profilo che la giurisprudenza qualifica come elusivo.

Cassazione penale n. 17665/2026 e Terzo condono

La Cassazione penale, con sentenza n. 17665/2026, affronta lo stesso problema nel quadro del Terzo condono edilizio, disciplinato dall’articolo 32 del D.L. n. 269/2003, convertito nella Legge n. 326/2003. Il Terzo condono è ancora più restrittivo rispetto al precedente L. 724/1994, soprattutto per le nuove costruzioni residenziali.

La L. 326/2003 prevede infatti due limiti volumetrici da rispettare congiuntamente, anche in funzioni delle destinazioni d’uso e tipologie:

Si tratta di un doppio filtro di ingresso: uno riferito alla singola domanda e uno riferito all’intero organismo edilizio.

Questo significa che non basta rientrare nella soglia dei 750 mc per singola istanza, se poi la costruzione, valutata nel suo complesso, supera i 3.000 mc. La verifica deve essere doppia, cumulativa e riferita alla data del 31 marzo 2003, termine di ultimazione rilevante per il Terzo condono.

La fattispecie: manufatto di 3.460 mc ridotto sotto i 3.000 mc

La sentenza di Cassazione n. 17665/2026 appare particolarmente significativa perché rende concreto il problema.

Nel caso di specie, gli eredi del de cuius avevano ottenuto provvedimenti in sanatoria dal Comune relativi a un manufatto abusivo. Il manufatto, nella sua consistenza originaria, aveva una volumetria pari a 3.460 mc. Dunque superava il limite complessivo di 3.000 mc previsto per le nuove costruzioni residenziali dal Terzo condono. Tra l’altro, occorre tenere conto che il conteggio delle volumetrie realizzate deve seguire particolari criteri, senza poter scomputare porzioni a proprio favore come i seminterrati.

La sanatoria era stata rilasciata dopo l’abbattimento di una parte dell’opera, così da ricondurre il volume complessivo sotto la soglia legale. Il ragionamento seguito in sede precedente si fondava anche sulla Circolare del Ministero delle Infrastrutture n. 2699/2005, che ammetteva la possibilità di riportare il manufatto entro il limite dei 3.000 mc mediante demolizione delle opere scorporabili eccedenti, con atto d’obbligo e rilascio del titolo subordinato all’effettiva esecuzione delle demolizioni.

Tuttavia, la Cassazione penale ha però rovesciato questa impostazione, ritenendola errata in diritto. Secondo la Suprema Corte, la norma consente la sanatoria soltanto delle opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003 che, a quella data, rispettavano già i requisiti previsti dalla legge. Un edificio di 3.460 mc non diventa condonabile perché successivamente viene ridotto. Alla data rilevante superava il limite, e questo dato è sufficiente a impedire la sanatoria. La riduzione volumetrica postuma, secondo la Cassazione, non corregge il problema, ma lo conferma: l’intervento successivo serve proprio a creare ex post un requisito che prima mancava.

Il ruolo limitato delle circolari ministeriali

Un altro passaggio importante della pronuncia riguarda il valore delle circolari. La Circolare Ministeriale n. 2699/2005 aveva prospettato la possibilità di demolire le parti eccedenti per ricondurre il manufatto entro il limite dei 3.000 mc, ma una circolare ministeriale, a meno che non sia stabilito diversamente dalla legge, non forma parte integrante di una legge o assume valore di norma secondaria.

Può orientare gli uffici, fornire chiarimenti applicativi, suggerire criteri interpretativi. Tuttavia, resta un atto interno alla Pubblica Amministrazione e non può introdurre una disciplina più favorevole in contrasto con il dato normativo. A maggior ragione questo principio vale nel condono edilizio, perché si tratta di una normativa eccezionale e derogatoria, e pertanto da interpretare sempre in maniera restrittiva.

Se la legge richiede che l’opera sia già entro i limiti volumetrici alla data del 31 marzo 2003, la circolare non può consentire di raggiungere quel risultato dopo, attraverso demolizioni condizionanti. La gerarchia delle fonti, in questi casi, non è una formalità teorica. È il motivo per cui un titolo rilasciato sulla base di un presupposto non previsto dalla legge può risultare giuridicamente fragile.

Indicazioni operative

Dal punto di vista operativo, la conseguenza è molto chiara. Prima di impostare la conclusione e integrazione di una pratica di condono già presentata, o di valutare una sanatoria straordinaria già rilasciata, bisogna verificare la consistenza originaria dell’abuso alla data rilevante. Non basta guardare lo stato attuale dei luoghi, soprattutto quando nel tempo siano intervenute demolizioni, riduzioni, rimodellamenti o opere di “alleggerimento” volumetrico.

Occorre chiedersi:

  • l’opera, alla data fissata dalla legge, era già sotto la soglia volumetrica?
  • la volumetria è stata calcolata considerando l’intero organismo edilizio?
  • esistono più istanze riferite a un unico manufatto?
  • eventuali demolizioni sono anteriori o posteriori al termine di legge?

Se la condonabilità dipende da una riduzione volumetrica successiva, il rischio di illegittimità è elevato, perchè è possibile procedere anche all’annullamento del titolo rilasciato in sanatoria speciale (condono).

La Cassazione ribadisce che il condono non può essere costruito “a posteriori”. Non si può prima realizzare un manufatto eccedente, poi tagliarlo su misura e infine pretendere che la legge lo consideri condonabile dalla data originaria. Il principio vale sia per la soglia dei 750 mc del Secondo condono, sia per il doppio limite 750 mc / 3.000 mc del Terzo condono.

La regola pratica, quindi, è questa: nel condono edilizio non conta il volume che resta dopo la demolizione, ma quello che esisteva quando la legge richiedeva di verificare i requisiti. E se a quella data il manufatto era fuori limite, la demolizione successiva non riapre la porta della sanatoria.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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