Limite 750 metri cubi Condono L. 724/1994, inefficaci “correzioni” postume

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Quando si parla di condono edilizio, il Secondo condono (Legge n. 724/1994) è ricordato soprattutto per una svolta: l’introduzione di un tetto quantitativo che rende la sanatoria straordinaria molto più selettiva rispetto al primo condono (L. 47/1985). Il nocciolo della questione sta nell’art. 39, che – per le opere ultimate entro il 31 dicembre 1993 – aggancia l’ammissibilità della sanatoria anche a limiti volumetrici. Tra questi, quello più “famoso” è il limite massimo di 750 metri cubi, che la giurisprudenza (e la prassi amministrativa) trattano come una vera clausola di chiusura, cioè un confine oltre il quale l’abuso non entra proprio nel perimetro del condono.

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Il limite dei 750 mc: soglia assoluta e inderogabile

La ratio è semplice: evitare che il condono L. 724/94 diventasse una regolarizzazione “tombale” di manufatti importanti o addirittura pianificati per essere condonati, e soprattutto per ridimensionare la portata proprio per la ravvicinata riproposizione rispetto al precedente condono L. 47/1985. Per questo motivo, la giurisprudenza ha adottato un’interpretazione restrittiva sul limite dei 750 metri cubi, considerandolo assoluto e inderogabile, indipendentemente dalla destinazione dell’opera (nuova costruzione o ampliamento). Inoltre, non è neppure un traguardo raggiungibile con aggiustamenti e demolizioni in corso d’opera, ma un requisito che deve sussistere integralmente al momento del deposito dell’istanza. In altre parole, non è ammissibile aver presentato un’istanza di condono relativa a incremento volumetrico di 800 mc, per poi riservarsi di demolirne 50 a posteriori.

Forma vs Sostanza: divieto di frazionamento artificioso

Uno degli errori più comuni è il tentativo di eludere il tetto volumetrico “spezzettando” l’abuso in più istanze di condono riferite allo stesso immobile. Sul punto la giurisprudenza ormai è costante: non contano le unità immobiliari catastali o le suddivisioni fittizie, ma l’unitarietà reale dell’opera. Se l’organismo edilizio è funzionalmente e strutturalmente unico, riferibile a un medesimo disegno edificatorio o allo stesso soggetto, le volumetrie vengono cumulate e ricomposte in unica valutazione. In sede di istruttoria, la visione d’insieme prevale sempre sul frazionamento artificioso, portando inevitabilmente al rigetto se la somma supera la soglia di legge.

Difformità tra realtà e istanza, escluse demolizioni postume

L’istanza di condono deve corrispondere a una “fotografia” fedele dell’abuso e allo stato dei luoghi rappresentato al momento del deposito. Qualsiasi discrepanza tra quanto dichiarato e quanto effettivamente realizzato (misure, volumi, consistenze) non è un mero errore formale, ma un vizio sostanziale che può compromettere l’accesso alla sanatoria speciale, neppure rimediabile con ulteriori opere di adattamento o demolizione parziale. Su questo punto è intervenuta la Cassazione Penale, Sez. III, n. 1891 del 19 gennaio 2026, ribadendo un principio fondamentale:

«La difformità tra le opere realizzate e le misure indicate nell’istanza di condono costituisce ostacolo all’accoglimento di questa, che non può essere superato mediante la demolizione della volumetria edificata in eccedenza, perché tale attività, in ogni caso, avrebbe la funzione di eludere la disciplina di legge. Invero, secondo un principio di costante applicazione, in tema di condono edilizio, la volumetria eccedente i limiti previsti dall’art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, ai fini della condonabilità delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, non è suscettibile di riduzione mediante demolizione eseguita successivamente allo spirare di detto termine, integrando la stessa un intervento, oltre che di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge (…).» (Vedi anche Cass. Pen n. 32606/2025, n. 1234/2024, n. 43933/2021)

In pratica: se l’opera supera la soglia di 750 mc prevista dalla L. 724/1994, non è possibile rientrare nei limiti demolendo la parte eccedente a istanza già presentata; tale manovra verrebbe considerata un tentativo elusivo, poiché i requisiti di sanabilità devono essere cristallizzati alla data di ultimazione fissata dal legislatore. Il messaggio pratico è chiarissimo: se sei fuori limite dei 750 metri cubi previsto dalla L. 724/1994, non puoi “rientrare” dopo demolendo il pezzo eccedente “a sanatoria pendente”, perché così facendo si sposterebbe in avanti il momento in cui l’opera possiede i requisiti per essere condonabile. Questa impostazione è coerente col principio che non sono ammissibili interventi postumi finalizzati a far diventare sanabile ciò che non lo era al termine fissato dal legislatore; in sostanza, sarebbe un aggiramento della scansione temporale del condono.

Demolire l’eccedenza e salvare il resto può peggiorare le cose

Molti proprietari si domandano perchè una volta rimossa la porzione in eccesso, non si dovrebbe ottenere il condono almeno per la parte rimanente. La giurisprudenza penale conferma che, essendo il condono un provvedimento a carattere speciale e straordinario, è essenziale che l’opera rientri nei requisiti alla data stabilita dalla L. 724/1994; demolire dopo, per rientrare nei parametri, è inquadrato come una manovra elusiva alla condizione necessaria di accesso al condono. La Cassazione, nella pronuncia n. 1891/2026, lo esprime apertamente: la demolizione dell’eccedenza non rimedia l’inammissibilità, perché va a snaturare la disciplina.

Implicazioni operative (consigli “da campo”)

Senza entrare in consulenze sul singolo caso, ecco le cautele che in genere evitano problematiche su istanze simili:

  • Rilievo e calcolo volumetrico precisi: il limite di 750 mc non deve essere una stima “a occhio”, proprio perchè riguarda la linea tra sanabile e non sanabile.
  • Coerenza totale tra stato dei luoghi e domanda: le misure e le consistenze devono risultare conformi, altrimenti scatta il diniego sull’istanza.
  • Attenzione ai frazionamenti “furbi”: se l’opera è unitaria, l’istruttoria deve ricomporre il quadro complessivo della costruzione e sommare le istanze per verificare il globale superamento delle soglie stabilite.
  • Diffida dalle “soluzioni postume”, come demolizioni di rientro o localizzate compiute dopo il deposito dell’istanza: la Cass. penale, con sentenza n. 1891/2026 è stata molto chiara sul punto.
CONDONI EDILIZI IN ITALIA: guida alle sanatorie straordinarie Leggi n. 47/1985, n. 724/1994, n. 326/2003

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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