Condono edilizio, come computare il volume di seminterrati e porzioni particolari

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La sentenza di Cassazione penale n. 13145/2026 conferma la rigida applicazione nel conteggiare la volumetria di edifici.

La verifica dei limiti massimi volumetrici, previsti da ciascuna norma di condono edilizio, è un nodo decennale che va avanti ancora oggi, in particolare il limite di 750 metri cubi stabilito prima dalla L. 724/1994, e poi dalla L. 326/2003. Prima di tutto occorre ricordare che una prima normativa che ha uniformato le definizioni dei parametri, indici e definizioni normative è pervenuta a partire col Regolamento Edilizio Tipo nazionale (2016), quale norma di principio soggetta a recepimento regionale prima, e comunale poi; di conseguenza, non è possibile applicare retroattivamente queste definizioni uniformate a istanze presentate ormai decenni prima. Inoltre, nell’anzidetta sentenza di Cassazione penale è sottolineata l’irrilevanza di quelle definizioni regolamentari comunali nel computo delle volumetrie, qualora incidenti sui limiti e requisiti previsti dalla stessa legge sul condono edilizio. A quanto si deve intuire, il computo volumetrico o di cubatura deve essere effettuato “vuoto per pieno”.

Infatti occorre premettere che la disciplina del condono edilizio va inquadrata come un regime di sanatoria edilizia di natura speciale, straordinaria e transitoria; essendo il condono un testo normativo di carattere derogatorio, in caso di dubbi e incertezze occorre applicarlo con stretta interpretazione.

Questo principio, ormai fermo in giurisprudenza, è stato applicato anche nella fattispecie riguardante il computo delle volumetrie, da comparare ai relativi limiti, per una istanza di condono presentata ai sensi dell’articolo 39 L. 724/1994: nell’istruttoria è emersa la sottrazione dei locali seminterrati dal computo della volumetria, richiamando alcuni articoli delle norme tecniche attuative (del piano regolatore comunale) che escludono dal calcolo del volume i vani interrati e seminterrati «purché non emergenti oltre 1.00 mt dalla quota del piano di campagna come definito all’art. 34, e loro assimilati, nei casi in cui siano insuscettibili di produrre un aumento del carico urbanistico, ovvero che non siano destinati alla stabile permanenza dell’uomo o lo strumento urbanistico non lo escluda espressamente».

La Procura territoriale competente ha contestato questa impostazione, e il procedimento penale si è concluso in Cassazione col rinvio in Appello affinché l’istanza di condono sia rivalutata alla luce dei seguenti criteri, ormai cristallizzati. L’art. 39, della L. 724/1994 nella parte che qui rileva stabilisce che:

«Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria I termini contenuti nelle disposizioni richiamate al presente comma e decorrenti dalla data di entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, o delle leggi di successiva modificazione o integrazione, sono da intendersi come riferiti alla data di entrata in vigore del presente articolo. I predetti limiti di cubatura non trovano applicazione nel caso di annullamento della concessione edilizia.».

Tale disposizione normativa non contiene alcuna indicazione con riguardo a parti dell’unità immobiliare eventualmente suscettibili di essere escluse dal calcolo di volumetria. Ciò che rileva, per costante giurisprudenza di Cassazione penale ed amministrativa, è infatti che lo stesso immobile sia considerato nella sua unitarietà, così dovendosi escludere ogni efficacia sanante a provvedimenti emessi in forza di artificiose suddivisioni del medesimo bene (per tutte, Cass. Pen. n. 26272/2025, n. 27977/2019, Consiglio di Stato, n. 2173/2025). Occorre qui ribadire, dunque, che il limite massimo di volume “per le nuove costruzioni (che, come tali, per la differenza di situazione oggettiva, non possono avere un parametro di preesistente riferimento, non essendovi costruzione originaria) costituisce un limite unico (riferito alla nuova costruzione, complessivamente considerata con carattere unitario a prescindere dalle unità immobiliari ai fini catastali) ed assoluto, con un derogatorio temperamento (di stretta interpretazione) riferibile esclusivamente alle ipotesi eccezionali in cui è ammessa la scissione delle domande di sanatoria per effetto di suddivisione in autonome costruzioni o di limitazioni quantitative del titolo in base al quale si chiede il condono-sanatoria” (Consiglio di Stato, n. 3631/2017).

Alla luce di questi principi, qui da ribadire, risulta dunque viziata la motivazione dell’ordinanza in esame, nella parte in cui sottrae i locali seminterrati dal computo della volumetria, valutabile ai sensi della L. 724/1994, a tal fine richiamando gli artt. 32 e 34 del RUEC del Comune, che escludono dal calcolo del volume, tra gli altri, i vani interrati e seminterrati a determinate condizioni. L’art. 39, L. 724/1994 citato, infatti, non consente una simile opzione integrativa, che avrebbe evidentemente richiesto un’espressa previsione nel medesimo testo normativo nazionale, in quanto derogatoria all’individuazione dei limiti di legge di una disciplina di sanatoria, dunque di stretta interpretazione (questo criterio trova automatica applicazione per analogia anche alle istanze di condono presentate ai sensi del Terzo condono, ossia L. 326/2003).

L’assenza di un’indicazione di tale contenuto, pertanto, deve essere intesa quale limite, per le amministrazioni locali, ad un’eventuale normazione (peraltro, secondaria) che consenta di beneficiare della stessa procedura favorevole in termini più ampi di quelli invero previsti dalla norma statale di riferimento, ad esempio – come interpretato dalla Corte d’Appello nel caso di specie – introducendo specifiche regolamentari idonee a sottrarre volumi dall’immobile oggetto della domanda di condono. Le stesse considerazioni, peraltro, valgono anche per la parte dell’ordinanza emessa dalla Corte di Appello di Napoli del 17/12/2025, che ha negato valore di volume al piano seminterrato, perché ritenuto non solo “eccedente” il piano di campagna di meno di 1 metro, ma anche scarsamente dotato di luce naturale e certamente non idoneo ad essere abitato; in tal modo, dunque, nuovamente assegnando a normazione secondaria il potere di ampliare, anche in maniera significativa, i limiti posti da quella primaria in tema di condono, da leggere invece – si ribadisce – in termini di stretta interpretazione.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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