Condono edilizio e acquisizione gratuita: la domanda non restituisce automaticamente il bene (CdS 7329/2026)

La presentazione di una domanda di condono edilizio non fa automaticamente venir meno un precedente provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio comunale, casomai rimane sospesa in attesa dell’esito positivo dell’istanza. Il Consiglio di Stato, con sentenza 5 ottobre 2026, n. 7329, ha chiarito che il diritto alla restituzione del bene immobile acquisito al patrimonio comunale per inottemperanza alla demolizione, previsto dall’art. 39, comma 19, della legge n. 724/1994 (secondo condono) è condizionato alla effettiva sanabilità dell’opera e, secondo l’interpretazione accolta dal Collegio, al rilascio del provvedimento di condono.

Punti chiave

• La mera presentazione della domanda di condono non determina la caducazione dell’acquisizione gratuita già perfezionata.
• Il diritto all’annullamento dell’acquisizione e alla restituzione del bene è sospensivamente condizionato al rilascio del condono edilizio.
• Un provvedimento acquisitivo non impugnato consolida i propri effetti e non può essere neutralizzato da una successiva diffida restitutoria.
• La richiesta di restituzione di un bene già acquisito dal Comune implica, in tale situazione, un intervento in autotutela; non sussiste quindi un obbligo di provvedere azionabile con il rito sul silenzio.

Condono presentato dopo l’acquisizione gratuita

La vicenda riguarda un fabbricato in Campania, originariamente composto da piano terra e primo piano, interessato da una sequenza repressiva culminata, secondo la ricostruzione accolta dal giudice, nell’acquisizione gratuita del 1991. Nel 1995 la proprietaria ha presentato domanda di condono ai sensi dell’art. 39 della legge n. 724/1994, mentre in seguito furono realizzati ulteriori tre piani abusivi in sopraelevazione, oggetto di un altro ordine di demolizione e di un successivo provvedimento acquisitivo del 2005. In sostanza, abusi in due tempi, e acquisizione gratuita in due tempi.

Dopo la demolizione dell’intero fabbricato, eseguita tra il 2023 e il 2024 nell’ambito di procedimenti penali, la proprietaria chiedeva al Comune la restituzione dell’area: il punto forte è diventato quindi l’effetto della domanda di condono del 1995 sull’acquisizione già intervenuta nel 1991. Si rammenta che la sanzione di acquisizione gratuita al patrimonio comunale, in caso di mancata ottemperanza all’ordine di demolizione, fu inizialmente istituita nell’articolo 7 della L. 47/1985, e poi trasfusa nell’articolo 31 del DPR 380/2001.

L’art. 39, comma 19, della legge 724/1994 non produce una retrocessione automatica

Il Consiglio di Stato si è concentrato sull’esame dell’art. 39, comma 19, della legge n. 724/1994. La disposizione riconosce una clausola di garanzia a favore delle opere acquisite al patrimonio pubblico per mancata ottemperanza alla demolizione e successivamente divenute condonabili:

«19. Per le opere abusive divenute sanabili in forza della presente legge, il proprietario che ha adempiuto agli oneri previsti per la sanatoria ha il diritto di ottenere l’annullamento delle acquisizioni al patrimonio comunale dell’area di sedime e delle opere sopra questa realizzate disposte in attuazione dell’articolo 7, terzo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e la cancellazione delle relative trascrizioni nel pubblico registro immobiliare dietro esibizione di certificazione comunale attestante l’avvenuta presentazione della domanda di sanatoria. Sono in ogni caso fatti salvi i diritti dei terzi e del comune nel caso in cui le opere stesse siano state destinate ad attività di pubblica utilità entro la data del 1 dicembre 1994».

Al proprietario che abbia adempiuto agli oneri previsti per ottenere il titolo in sanatoria mediante condono straordinario è riconosciuto il diritto di ottenere l’annullamento delle acquisizioni al patrimonio comunale dell’area di sedime e delle opere, oltre alla cancellazione delle relative trascrizioni. Il Collegio ha escluso però che sia sufficiente la sola domanda: «la disposizione testé richiamata […] non stabilisce che la mera domanda di condono determini automaticamente la retrocessione del bene o la perdita immediata di efficacia dell’acquisizione».

Semmai, il presupposto per la restituzione è che l’opera sia effettivamente divenuta sanabile con l’avvenuto rilascio della concessione edilizia in sanatoria all’esito positivo dell’istanza di condono. La sentenza, nel richiamare il precedente Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 2584/2024, interpreta questo requisito nel senso che il diritto alla restituzione resta sospensivamente condizionato definitivo al rilascio del condono edilizio.

Domanda pendente insufficiente per la restituzione

Nel caso esaminato la domanda del condono 1995 non era mai sfociata nel rilascio di un provvedimento favorevole, per questo il Consiglio di Stato ritiene che l’acquisizione del 1991 non sia stata caducata né annullata dalla successiva istanza. Inoltre, il Collegio aggiunge che il provvedimento acquisitivo non era stato impugnato nei termini e aveva quindi consolidato i propri effetti. Da qui la conclusione sostanziale: l’area di sedime risultava di proprietà comunale e la pretesa alla restituzione era infondata.

Questo è un passaggio operativo importante nelle pratiche di condono ancora pendenti: l’esistenza della domanda non deve essere confusa con l’avvenuto conseguimento della sanatoria, soprattutto quando prima della domanda si è già perfezionata una sequenza repressiva e acquisitiva. La domanda di condono ancora pendente non fornisce garanzie e al contrario, si consiglia di concluderla con esito positivo quanto prima, non facendo neppure affidamento al silenzio-assenso.

Perché la restituzione non può essere ottenuta con una semplice diffida

La proprietaria aveva anche contestato il silenzio del Comune sulla richiesta di restituzione dopo l’acquisizione gratuita al patrimonio pubblico comunale. Il Consiglio di Stato ha confermato però il rigetto: se l’area e l’immobile sono già divenuti di proprietà comunale in forza di un provvedimento acquisitivo definitivo, la restituzione presuppone necessariamente la rimozione di quell’atto. La diffida assume quindi sostanzialmente la funzione di sollecitare l’autotutela. Il Collegio richiama il principio secondo cui «non è configurabile un obbligo della Amministrazione di provvedere a fronte di istanze di riesame di atti sfavorevoli precedentemente emanati», data la natura officiosa e ampiamente discrezionale del potere di autotutela.

Conclusioni e consigli utili

Occorre distinguere nettamente tra presentazione della domanda di condono e rilascio della concessione in sanatoria, soprattutto quando è già avvenuta l’acquisizione gratuita. Non basta la successiva domanda di condono per determinare la retrocessione del bene: per il Consiglio di Stato, il diritto è previsto dall’art. 39, comma 19, della legge n. 724/1994 e resta condizionato all’effettivo rilascio del condono.

Nelle verifiche tecniche sulle vecchie pratiche di condono pendenti occorre quindi ricostruire cronologicamente ordinanza di demolizione, accertamento dell’inottemperanza, acquisizione, trascrizione, data della domanda di condono ed eventuale provvedimento conclusivo. La sola presenza di una pratica di condono pendente non consente di presumere che gli effetti acquisitivi precedenti siano automaticamente venuti meno.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31.
• Legge 30 aprile 1999, n. 136, art. 24, comma 2.
• Legge 23 dicembre 1994, n. 724, art. 39, comma 19.
• Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 7, comma 3.
• D.Lgs. 2 luglio 2010, n. 104 (c.p.a.), artt. 31, 32, 87 e 117.

Giurisprudenza citata

• Consiglio di Stato, Sez. VII, 5 ottobre 2026, n. 7329.
• Consiglio di Stato, Sez. II, 2 febbraio 2026, n. 832.
• Consiglio di Stato, Sez. VI, 18 marzo 2024, n. 2584.

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