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Rapporto tra esonero formale della conformità immobiliare e la disciplina urbanistico edilizia del DPR 380/01

Il Testo Unico Edilizia DPR 380/01 prevede all’articolo 9-bis comma 1-bis una definizione sullo Stato Legittimo degli edifici e delle unità immobiliari; essa è stata introdotta col D.L. 76/2020, praticamente a stretto giro della normativa sul Superbonus 110.
[ DEFINIZIONE STATO LEGITTIMO ]

Dopo un anno circa il legislatore ha provveduto a introdurre uno strumento “astrattamente” semplificato per presentare pratiche edilizie relative al Superbonus, eccettuate quelle di demolizione e ricostruzione edifici: la CILA-S (o CILAS), cioè la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, ai sensi dell’art. 119 comma 13-ter DL 34/2020.

Tra i punti salienti troviamo l’esonero espressamente previsti nel predetto comma 13-ter:

La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Al posto dello Stato Legittimo “ordinario”, per la CILAS è richiesta l’attestazione di alcune informazioni generiche sull’edificio (e non sull’unità) dove si interviene, cioè una sorta di “Stato Legittimo semplificato” in cui indicare alternativamente (ovvero):

  • estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile
  • estremi del provvedimento amministrativo che lo ha legittimato (a posteriori della costruzione, cioè condono o sanatoria edilizia)
  • costruzione completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Nel modulo unificato della CILAS (pagina sei) viene richiesto al Tecnico abilitato di attestare e asseverare tutta una serie di aspetti:

  1. L’avvenuto svolgimento dei necessari sopralluoghi e accertamenti di carattere edilizio, urbanistico, statico e igienico sull’edificio
  2. che gli interventi, compiutamente descritti nell’elaborato progettuale o nella parte descrittiva, sono conformi alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia.

Se da una parte viene esonerato formalmente l’attestazione dello Stato Legittimo previsto dall’art. 9-bis comma 1-bis DPR 380/01, cosa significa asseverare la conformità dell’intervento Superbonus alla Disciplina urbanistico edilizia vigente? Lo scoprirai proseguendo la lettura.

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Disciplina urbanistico edilizia vigente nel DPR 380/01

Non esiste espressamente una definizione della disciplina urbanistica ed edilizia, tuttavia è menzionata più volte all’interno del DPR 380/01 (Testo Unico Edilizia) con lievissime sfumature differenti.

Nell’articolo 1 del TUE, al comma 1 si legge che lo stesso provvedimento normativo riguarda la «disciplina dell’attività edilizia»; al comma 2 è aggiunta una speciale riserva verso tutte le norme di settore e speciali quali la paesaggistica, beni culturali, la tutela dell’assetto idrogeologico, eccetera.

La dizione composta “Disciplina urbanistico-edilizia vigente” o similari è indicata nel DPR 380/01 agli articoli:

In questo caso la dizione è intesa composta, cioè oltre ad abbracciare quella puramente edilizia, si estende e ricomprende anche quella più ampia riferita alla pianificazione territoriale e urbanistica. In altre parole, per disciplina urbanistica ed edilizia vigente si deve intendere:

L’insieme di tutte le normative aventi incidenza edilizia e urbanistica, compreso strumenti urbanistici adottati/approvati, regolamenti edilizi, nonchè le norme di settore e speciali, vigenti e applicabili in un dato momento.

Rapporto tra CILAS e conformità alla Disciplina urbanistica ed edilizia vigente

Data la definizione di Disciplina urbanistica ed edilizia vigente, dobbiamo correlare il rapporto esistente con la CILAS, visto che a pagina sei del modello unificato il Tecnico abilitato deve asseverare la conformità ad essa.

Inutile dire che la Disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia ricompreso il DPR 380/01 stesso, e pertanto…. anche lo Stato Legittimo art. 9-bis e relative tolleranze articolo 34-bis.

E allora viene da pensare quale significato e scenari applicativi possa avere la sostituzione dello Stato Legittimo con quello “limitato” nella CILAS ai sensi dell’art. 119 c.13-ter DL 34/2020.

Ho una sensazione che ho già rimarcato nei precedenti video e articoli, oltre che nell’apposito video corso online:

  • la semplificazione riguarderebbe “soltanto” l’aspetto formale, esonerando cioè l’attestazione asseverata altrimenti prevista per tutte le pratiche edilizie;
  • non è stata esonerata la verifica di rispondenza e sussistenza di conformità prevista a livello sostanziale.

A prima lettura può apparire contro intuitivo, e faccio un esempio parallelo: la dichiarazione “ante ’67” nelle compravendite non si deve ipotizzare un taglio riguardante qualsiasi irregolarità compiuta anteriormente al 1 settembre 1967; al contrario è concessa una semplificazione formale per svolgere l’atto notarile di compravendita ed omettere delle informazioni tecniche ritenute eccessive dal legislatore (sbagliando, a mio dire).

Maggiori dettagli e spiegazioni si possono ascoltare nel mio recente video YouTube (iscriviti al canale):

Conclusioni e consigli

Siamo consapevoli che la stragrande maggioranza del patrimonio costruito italiano abbia seri problemi di irregolarità edilizie, di vario tipo. Siamo pur consapevoli che l’attuale ordinamento normativo non concede molti strumenti e margini per regolarizzare irregolarità, abusi e illeciti anche risalenti.

A maggior ragione, di fronte ad un edificio che presenta irregolarità bisogna fermarsi trenta secondi e riflettere se sia il caso di fare un intervento supportato da detrazioni fiscali importanti, sopratutto con l’ausilio della cessione del credito fiscale.

Infatti mi sto domandando se nelle future fasi e operazioni di accertamento fiscale sarà accettata l’idea di usare soldi pubblici per ristrutturare edifici con irregolarità di vario livello, tra cui anche abusi edilizi di una certa rilevanza.

E non vorrei che qualcuno ci rimanesse male per la disapplicazione dello Stato legittimo esonerato nelle CILAS, quasi come dire: “avevamo scherzato”.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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