Catasto rispetto all’urbanistica ha valore sussidiario e non probatorio

Le risultanze catastali non assumono valore autonomo probatorio per individuare l’effettiva destinazione d’uso

House on beach – Ph. Carlo Pagliai


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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C’è una radicata credenza per cui il Catasto sia sufficiente ad attestare la legittima destinazione d’uso, ed è errata.

Partiamo da un presupposto fondamentale: il Catasto ha funzione prettamente fiscale, e non ha minimamente funzione urbanistica e di abilitazione in senso edilizio.

In maniera ancora più chiara: il Catasto non incide o legittima alcun intervento di trasformazione edilizia né tanto meno funzionale.

Purtroppo nell’immaginario collettivo delle persone non addette ai lavori (a volte anche tra i tecnici, purtroppo!) è diffuso l’errato concetto che l’unico sistema per individuare la destinazione d’uso in atto relativa ad un immobile sia riscontrare la categoria indicata al Catasto Fabbricati, effettuando perfino una semplice visura catastale.

Niente di più sbagliato in quanto tale funzione di censimento è attribuita al Comune attraverso il rilascio dei titoli abilitativi.

Catasto e Urbanistica comunale sono due settori disgiunti tra loro.

Per quanta attinenza e affinità ci sia tra queste due Pubbliche Amministrazioni in ambito edilizio, esse hanno compiti e competenze assai diverse.

La materia della destinazione d’uso e i relativi mutamenti tra le diverse categorie è stata trattata in questo blog con molti articoli di approfondimento ai quali si rinvia con questo link.

L’attuale stato dell’arte in ambito urbanistico si è stabilizzato sull’individuazione delle categorie funzionali urbanisticamente rilevanti, principio emerso nell’ordinamento nazionale; la materia di mutamento di destinazione d’uso è notoriamente attribuita e delegata alle legislazioni regionali in primis e agli strumenti urbanistici comunali in secundis.

Il Catasto Fabbricati (o Catasto Urbano, come si dice in gergo) invece individua una specifica classificazione delle categorie funzionali, da applicare per fini di censimento e attribuzione di rendita immobiliare.

Tale ente pubblico, suddiviso con uffici territorialmente competenti su base provinciale, ha il compito di stimare e assegnare le rendite catastali sugli immobili presenti in banca dati, anche in funzione del parametro “categoria catastale”, appunto la connotazione funzionale dell’immobile stesso.

Attualmente sono vigenti sei macro categorie che sono A-B-C-D-E-F, e a loro volta si suddividono in altre distinte categorie; le più conosciute e ricorrenti sono quelle residenziali come A/2 e A/3, quelle accessorie residenziali come C/2 (cantine,ecc) e C/6 (autorimesse, ecc), e via dicendo.

Le categorie funzionali del Catasto non concordano con quelle urbanistiche.

Non solo risultano divergenti, ma anche difficilmente assimilabili tra loro in molti casi, specie nelle categorie degli immobili a destinazione speciale e particolare (categorie D ed E del Catasto).

In caso di indagini immobiliari e pratiche edilizie, per individuare la corretta e legittima destinazione d’uso dell’immobile, sotto un profilo edilizio/urbanistico, è necessario effettuare le dovute approfondite indagini negli atti abilitativi presso gli archivi comunali.

Anche nella giurisprudenza amministrativa conferma tale assunto in base a un consolidato orientamento, il quale statuisce che alle risultanze catastali non può essere riconosciuto un autonomo valore probatorio anche ai fini dell’individuazione dell’effettiva destinazione d’uso, bensì una valenza meramente sussidiaria (Cons. di Stato VI n. 2769/2015).

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