L'atto compravendita è valido in presenza degli estremi dei titoli abilitativi edilizi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/07/2025
Commerciabilità immobiliare

La nullità del contratto non scatta per difformità compiute rispetto al titolo abilitativo menzionato in atto.

Il regime di commerciabilità degli immobili è disciplinato da articoli sparsi in varie norme, prime tra tutte:

Anticipo che maggiori approfondimenti sono pubblicati nel mio libro “Nuovo Stato Legittimo immobiliare” su Amazon.

Si torna a parlare di quel divieto di trasferimento degli immobili impostato inizialmente con la L. 47/85, per essere poi integrato da varie leggi successive accennate sopra. Sul tema della nullità dell’atto di compravendita è tornata ad esprimersi la Cassazione Civile con l’ordinanza n. 10360/2025, relativa al trasferimento di una autorimessa realizzata con difformità al permesso di costruire del 2005/2006, confermando gli stessi principi stabiliti con la pronuncia n. 8230/2019 emessa a Sezioni Unite:

«La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Ord. Cass. Civ. n. 10360/2025, Cass. n. 538/2020)».

In linea generale il livello sostanziale di abusività e di difformità dell’immobile, rispetto ai titoli abilitativi edilizi rilasciati per quella costruzione, non è sufficiente per far dichiarare la nullità dell’atto traslativo o di compravendita stipulato dal notaio. Occorre ricordare che a questo profilo di commerciabilità si affianca un altro, relativo alla verifica dello Stato Legittimo entro tolleranze, imposta dall’articolo 34-bis D.P.R. 380/01 (inserito con D.L. 76/2020, e riformato dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa”). Esiste tra l’altro la categoria di immobili per i quali sia possibile omettere la menzione dei titoli abilitativi in atto, ai soli fini della commerciabilità, ossia per quelli costruiti in epoca risalente cioè anteriormente al 1° settembre 1967. Oggi, in presenza della normativa sullo Stato Legittimo, diventa teoricamente impossibile omettere i titoli edilizi nei trasferimenti immobiliari, tuttavia non bisogna escludere casistiche già avvenute e prevenire le situazioni future.

Se vogliamo dirla tutta, sussiste anche una ipotesi (derivata) in cui possa scattare la nullità dell’atto di trasferimento tra vivi: la costruzione costruita completamente abusiva dopo il 1° settembre 1967, cioè in assenza di qualsiasi titolo abilitativo, ricavabile da un complesso ragionamento già approfondito nel suddetto libro Amazon oppure in un precedente articolo sul blog. E sul valore della dichiarazione Ante ’67 si rinvia ad altro articolo ben dettagliato.