Rischio percepito nella compravendita di immobili irregolari e abusivi

L’italiano medio è diffidente di natura sulle piccole cose, ma non capisco perchè ancora rimanga “leggero” nei rogiti immobiliari

Carlo Pagliai

Da qualche anno siamo entrati nell’era dello Stato Legittimo obbligatorio sia per le pratiche edilizie, sia per atti di trasferimento immobiliare tra vivi.

L’articolo 34-bis ultima comma del DPR 380/01 non perdona più nessuno, e comunque anche le fattispecie formatesi prima della sua entrata in vigore (D.L. 76/2020) i relativi interessati non possono dormire sonni tranquilli.

Infatti la definizione e applicazione obbligatoria di Stato legittimo dell’immobile o unità immobiliare, confinata nel risicato perimetro delle tolleranze edilizie, è proprio figlia di una giurisprudenza cresciuta al punto da essere poi “convertita” in legge.

D’altronde questo meccanismo di traduzione in legge di principi giurisprudenziali non è affatto nuovo.

Quindi: ipotizziamo il caso in cui con un primo rogito di compravendita sia venduto un immobile ad un soggetto, il quale effettua opere edilizie anche illecite, e poi a sua volta proceda a vendere a un terzo soggetto il quale scoprirà anche ulteriori irregolarità sul restante immobile.

Sicuri che in questa serie di compravendite sia possibile chiamare a rispondere il primo venditore per danni o risoluzione per inadempimento derivanti da irregolarità edilizie?

Io la vedo in salita la strada, che premetto andrà verificata caso per caso.

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Fiducia in un patrimonio immobiliare prevalentemente irregolare

Anche prima dell’entrata in vigore della norma sullo Stato Legittimo con D.L. 76/2020 la necessità di essere consapevoli circa l’acquisto immobiliare si era già palesata in giurisprudenza.

Tuttavia ancora oggi persiste uno scarso livello di attenzione da parte di venditori e acquirenti nel verificare la legittimità e conformità urbanistico edilizia dell’immobile, in quanto:

  1. il venditore non ha interesse ad auto procurarsi ostacoli alla compravendita, e probabili riduzioni del prezzo e dilatazione temporale dell’atto di trasferimento; o comunque in tutte le ipotesi presume inconsapevolmente che l’immobile sia a posto;
  2. l’acquirente forse più probabilmente non è sufficientemente dotato di preparazione o conoscenza delle norme, e di converso avrà sicuramente bisogno di quell’immobile, perdendo interesse a complicazioni che dilatano tempi di consegna. Forse è in buona parte “accecato” dalla convinzione di aver fatto un buon affare imperdibile.

La verità è che entrambi, o maggiormente l’acquirente, scontano il prezzo di una inadeguata conoscenza della normativa e percezione del rischio; ma io ho più volte affermato che la migliore compravendita si effettua con le migliori informazioni.

Però trovo strano tutto questo: siamo nel paese più abusivista di Europa, la truffa immobiliare è roba da sport nazionale e ancora gli acquirenti non hanno sviluppato anticorpi sufficienti?

Se normalmente l’italiano medio è malfidato e prevenuto verso il prossimo perchè “certo” di una fregatura in arrivo, per quale motivo non è assai malfidato e prudente quando in ballo c’è ben più di un contratto telefonico o robetta, bensì una porzione di edificio?

Un immobile in Italia è destinato all’eternità

— Carlo Pagliai

Motivo per cui c’è soltanto da raccomandare una scelta adeguata: dotarsi di un professionista tecnico preparato.

Lo so che costa, e che costerà in tutti i casi la trattativa non dovesse andare a buon fine.

Ma posso certificarvi che i costi, tempi e logoramento mentale di un contenzioso giudiziario potranno superare anche di due zeri quelli del professionista tecnico.

Lo so, sono di parte, non lo nego. Ma se avete ancora dubbi, vi segnalo una statistica ISTAT 2022 che ho commentato in un recente video: in alcune regioni d’Italia nell’anno 2022, rispetto a cento nuove costruzioni autorizzate ne sono state rilevate cinquanta completamente sprovviste di titolo.

Chissà per certe costruzioni situate in certi territori realizzate nei tempi andati.

Inoltre, come già detto in vari post, la buona fede dell’acquirente non è affatto tutelata; e con la normativa dello Stato Legittimo obbligatorio introdotta dal D.L. 76/2020 non ci saranno più scuse per nessuno.

Lo dico a chiare lettere adesso e vedremo in futuro se la giurisprudenza si affiancherà a questa profezia: ogni volta che verrà fatta un’attestazione di Stato Legittimo di rispetto delle tolleranze nei rogiti di compravendita (e che comunque è obbligo farla a prescindere) o nelle pratiche edilizie, l’ultimo soggetto pagherà per tutti i predecessori.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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Questo articolo ha 11 commenti

  1. Buongiorno ingegnere
    Dopo aver firmato la proposta di acquisto di un appartamento con sottotetto i proprietari hanno pensato di aprire una sanatoria per poter rogitare in regola in quanto era presente l’impiantistica luce/riscaldamento/antenna.
    Dopo il sopralluogo dei tecnici del comune ben dopo due mesi dalla data del rogito dichiarano esito sanatoria insufficiente perché presenti ancora tracce di abilità.
    Quindi i proprietari a proprie spese faranno ulteriori modifiche per rendere il sottotetto a norma e la data del rogito ovviamente slitterà ulteriormente a data da definirsi.
    Posso avvalermi sull’annullamento del contratto per il protrarsi dei tempi considerato il disagio e chiedere un risarcimento?
    Oppure aspettare fine sanatoria con rivalutazione dell’immobile visto e considerato che l’appartamento non posso più comprarlo come visto e piaciuto?
    grazie

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  2. Gentilissimo Ingegnere, se il legislatore, nel recente passato, avesse voluto veramente mettere un freno alla commerciabilità degli immobili abusivi o non sanabili (con condono presentato) bastava che scriveva una norma di legge che, con regole certe e semplici, diceva cosa e come fare prima dell’acquisto, norma che avrebbe avuto, ovviamente, un carattere di obbligatorietà, invece fino a qualche anno fa così non è stato, perché bastava presentare la domanda di condono (ad esempio, secondo la Legge 326/2003, detto terzo condono) e pagare l’oblazione secondo quanto stabilito dalla norma e l’atto notarile si poteva fare, senza verificare se la domanda di condono o il condono stesso era fattibile per quella zona e per quella tipologia di abuso. Ecco che l’acquirente si trova, oggi, ad avere un bene non sanabile e in più il Notaio che non ha nessuna responsabilità civile…soprattutto perché nel 2022 (dopo 18 anni) la Corte Costituzionale ha stabilito che il cosiddetto “terzo condono” non opera nelle zone con vincolo paesaggistico…
    Aggiungo e finisco, se il legislatore avesse previsto un obbligo per il compratore di verificare, prima, con un professionista (ingegnere, architetto etc…) la fattibilità del condono e poi di fare il rogito…con le responsabilità civile di tutti i professionisti incardinati in questa operazione, sarebbe stato sicuramente un bene per quei compratori che invece si trovano un pugno di mosche in mano…

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  3. Salve ho comprato casama solo dopo averla comprata mi accorgo che è piena di vizi occulti come muri portanti ceduti fondazioni che stanno cedendo fesure dietro un armadio fisso e piano piano la casa continua a muoversi.a prescindere che il vecchio proprietario a costruito una camera in più senza fare progetto poi a pagato una multa a l catasto è tutto è in regola

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  4. Vorrei sapere che cosa devo fare,io ho comprato una casa all’asta con il foglio catastale in ordine, quando ho fatto i documenti per il 110 per cento il piano terra come struttura è rimasta come il progetto,solo che essendo terreno agricolo, risultava come magazzino il vecchio proprietario ha fatto un rustico, senza cambiare niente, come risulta al catasto, come il giudice ha scritto nel contratto, che la casa era in ordine, mentre al comune risulta ancora magazzino, risulta una modifica dì 5cm ma non risulta quello, ho sentito vari geometri ognuno mi dava pareri diversi, ho 78 anni sono rimasta vedova 3 anni fa’e è vorrei lasciare tutto a posto hai miei nipoti grazie spero di essere ascoltata

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  5. Nel 2005 ho comprato una casa tramite agenzia solo scheletro e poi finita dalla ditta dallaAgenzia purtroppo ho scoperto dopo 2 anni che era stata costruita su un terreno agricolo. Il giudice mi ha liquidato dicendomi solo che avevo fatto un incauto acquisto quindi non mi ha riconosciuto la buona fede
    Chiedo dopo 19 anni che ci abito non posso regolarizzare
    La mia casa perché? Grazie

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  6. Nel 2005 ho comprato una casa tramite agenzia solo scheletro e poi finita dalla ditta dellaAgenzia purtroppo ho scoperto dopo 2 anni che era stata costruita su un terreno agricolo. Il giudice mi ha liquidato dicendomi solo che avevo fatto un incauto acquisto quindi non mi ha riconosciuto la buona fede
    Chiedo dopo 19 anni che ci abito non posso regolarizzare
    La mia casa perché? Grazie

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  7. Buongiorno le posso fare una domanda? Un immobile che è privo di abitabilità/agibilità si può vendere? La ringrazio anticipatamente.

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  9. Non vi è alcun obbligo di allegazione all’atto di trasferimento di questa
    dichiarazione asseverata di “stato legittimo”.

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