Agenzia immobiliare e diritto provvigione con affare concluso davvero • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
30/07/2025
Compravendita immobiliare

L’obbligo di corrispondere la mediazione all’agente immobiliare scatta con determinati requisiti precisati dalla Cassazione

Interessante la fattispecie trattata dall’ordinanza di Cassazione Civile n. 9395/2025, vertente anche sul diritto alla provvigione dell’agente immobiliare, in cui il contratto preliminare fosse stato concluso e che le promittenti venditrici abbiano agito per ottenere l’accertamento della legittimità del loro diritto di recesso e del loro diritto di ottenere il doppio della caparra per l’inadempimento della promittente venditrice non era elemento che in sé escludesse il diritto del mediatore alla provvigione. Però, il diritto del mediatore a trattenere la provvigione è stato escluso dalla sentenza impugnata non per il fatto che non fosse stato concluso un contratto che, in quanto tale, giustificasse il riconoscimento della provvigione; il diritto è stato escluso per il fatto che la mancata conclusione del contratto definitivo, e perciò il mancato buon fine dell’affare avente a oggetto l’acquisto della proprietà dell’immobile da parte delle promissarie acquirenti, è stato causato anche dell’inadempimento del mediatore al suo obbligo di informazione.

La sentenza impugnata, oggetto di ricorso in Cassazione, ha accertato in fatto che la mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita dell’immobile è stata determinata dall’omesso adempimento all’obbligo di informazione, gravante sul venditore e sul mediatore, in ordine all’esistenza di iscrizione ipotecaria sul bene. Le circostanze valorizzate nel motivo, delle quali si lamenta l’omesso esame, riferite al fatto che nel contratto preliminare fosse previsto che la venditrice avrebbe trasferito l’immobile libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e che successivamente le promissarie acquirenti avessero diffidato, senza esito, la promittente venditrice a eseguire tale liberazione, non incide in alcun modo sull’accertamento della responsabilità del mediatore eseguito dalla sentenza impugnata. Infatti, il dato che il preliminare contenesse la garanzia della venditrice di trasferire l’immobile libero da pesi e il fatto che le promittenti acquirenti, scoperta l’esistenza di ipoteca, avessero manifestato l’interesse a concludere il contratto, tanto da eseguire la diffida, non comporta in sé che il mediatore avesse adempiuto all’obbligo di informazione su di lui gravante; non comporta neppure che le promissarie venditrici sapessero dell’esistenza dell’iscrizione di ipoteca al momento della stipulazione del preliminare, così da essere poste in condizione di comprendere che la garanzia contenuta nel preliminare si riferisse a una specifica ipoteca già esistente in quel momento, anziché a pesi che eventualmente fossero andati a gravare sull’immobile nel periodo intercorrente fino alla stipula del definitivo. Per altro verso, nessuna delle deduzioni del ricorrente è utile a porre in dubbio il principio, al quale si deve dare continuità, secondo il quale il mediatore, sia quando agisca in modo autonomo -mediazione tipica-, sia su incarico delle parti -mediazione atipica- è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza e perciò a riferire alle parti le circostanze, conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata ex art. 1175 cod. civ. propria della sua categoria, idonee a incidere sul buon esito dell’affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo -per quanto qui interessa- le circostanze afferenti alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile (cfr. Cass. Civ. Sez. 2 16-5-2022 n. 15577, Cass. Civ. Sez. 2 28-10-2019 con specifico riguardo alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile; cfr. altresì, nello stesso senso, con riguardo all’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non sanate, Cass. Civ. Sez. 2 2-5-2023 n. 11371 e, con riguardo alle informazioni sulla classe energetica dell’immobile, Cass. Civ. Sez. 2 9-8-2022 n. 24534).

A fronte di deficit informativo tale che alla stipulazione del contratto preliminare non è conseguito il contratto definitivo, legittimamente la sentenza impugnata ha ritenuto la provvigione esborso eseguito inutilmente e del quale perciò spettava alle promissarie acquirenti la restituzione. Né rileva, diversamente da quanto sostenuto dalla ricorrente, la circostanza che le promissarie acquirenti avessero ottenuto, a titolo risarcitorio, il riconoscimento del loro diritto a ottenere il doppio della caparra da parte della promittente venditrice. Si tratta di responsabilità relative a due diversi rapporti, quello nascente dalla promessa di vendita con la promittente venditrice e quello di mediazione con il mediatore; quindi la responsabilità della promittente venditrice non poteva comportare in sé il venire meno dell’inadempimento del mediatore e non poteva incidere sul diritto delle promissarie acquirenti a fare valere tale inadempimento, quanto meno al fine di escludere il diritto del mediatore alla provvigione, come effettivamente riconosciuto dalla sentenza impugnata (in tal senso, Cass. Civ. n. 1102/1996, n. 6926/2012. Poiché la sentenza impugnata ha riconosciuto alle promissarie acquirenti soltanto il diritto a ottenere la restituzione dal mediatore della provvigione che gli avevano pagato, non hanno fondamento le deduzioni riferite al fatto che esse avevano già ottenuto il risarcimento del danno dalla promittente venditrice attraverso il riconoscimento del doppio della caparra: l’esborso riferito all’importo della provvigione, in quanto avvenuto nell’ambito del rapporto di mediazione, non aveva alcuna attinenza con i danni riferiti all’inadempimento al contratto preliminare da parte della promittente venditrice.

Nell’anzidetta ordinanza di Cassazione n. 9395/2025 è stato ribadito il seguente consolidato principio per cui:

«agli effetti dell’art. 1755, primo comma, c.c., per poter ravvisare la conclusione dell’affare, non basta accertare la sottoscrizione della proposta irrevocabile d’acquisto da parte dell’aspirante acquirente e la conforme accettazione del proprietario, che pur abbiano dato luogo ad un “preliminare di preliminare”, occorrendo, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, che tra le parti poste in relazione si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Allorché per effetto dell’intervento del mediatore sia stato concluso un preliminare non sottoposto ad alcuna condizione, il diritto alla provvigione ormai acquisito non è peraltro escluso dalla circostanza che, successivamente, le parti abbiano deciso concordemente di modificare i termini dell’iniziale accordo, stipulando un nuovo preliminare sottoposto a condizione sospensiva».

Sullo stesso argomento si rinvia ai precedenti articoli: