Il patrimonio edilizio normalmente è dotato di autorizzazione di Agibilità, che assume un valore connesso alla conformità dell’opera.

In origine l’Agibilità/abitabilità era un atto amministrativo focalizzato sulla valenza igienico sanitaria, con implicite conseguenze sul versante urbanistico.

Sempre più spesso sento dire che «l’agibilità ha solo funzione igienico sanitaria e zero valenza urbanistica» di cui non condivido affatto il contenuto.

E’ vero che non è un titolo abilitativo come licenze, concessioni o autorizzazioni edilizie, ma è anche vero che è il “collaudo supremo” dell’immobile che lo abilità ad esserne utilizzato (Hai detto niente!). Ho sintetizzato il percorso normativo dell’Agibilità in questo articolo.

il rilascio dell’agibilità è condizionato non soltanto alla salubrità degli ambienti, ma anche alla conformità edilizia dell’opera.

Ab origine: il Testo unico delle leggi sanitarie

Questa errata opinione non è condivisibile per il fatto che fin dalla sua prima introduzione normativa col R.D. 1265/1934 il rilascio dell’Abitabilità/Agibilità era condizionato alla riscontrata conformità della costruzione al progetto approvato. Ciò doveva risultare espressamente accertato dall’ispezione di ufficiale sanitario o ingegnere delegato dal Sindaco; oltre a ciò doveva verificare l’avvenuta prosciugatura dei muri o l’assenza di altre cause di insalubrità.

Dall’ufficiale sanitario al Direttore Lavori

Questa impostazione si è mantenuta praticamente intatta fino al 1994, quando il DPR 425/94 modificò la procedura ponendo a carico del Direttore dei lavori il compito di certificare la conformità rispetto al progetto approvato sotto la propria responsabilità. Ovviamente il rilascio dell’agibilità presuppone anche la presenza di altri requisiti settoriali come il collaudo strutturale, conformità impiantistica, accatastamento, ecc.

Dal Direttore Lavori al…. committente ?

Tralasciando le eventuali disposizioni regionali sull’argomento, con l’entrata in vigore del T.U. dell’edilizia DPR 380/01 l’obbligo di dichiarare la conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, dell’avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità passa incredibilmente in capo al richiedente il certificato di agibilità e quindi al committente (art. 25 DPR 380/01). Ad esempio in Toscana, a partire dall’entrata in vigore dell’abrogata L.R. 52/1999 tale adempimento fu posto in capo ai professionisti abilitati (senza specificare se fosse il D.L.), procedura ancora vigente nella stessa forma e travasata nelle successive norme.

Un committente può accertare la conformità?

In generale credo proprio di no; penso piuttosto che l’ultimo atto di controllo dell’idoneità all’uso dell’immobile sia un aspetto puramente tecnico e di coronamento all’intero processo edilizio. A mio avviso nel Testo Unico del 2001 il Legislatore non ha individuato il giusto soggetto per far riscontrare la conformità delle opere in quanto genericamente privo di formazione e nozioni per tale delicata operazione.

Giurisprudenza

Certificato di Agibilità, e il valore igienico sanitario.

Ciò lo ribadisce in due sentenze (sez. IV n. 4835/2011 e n. 02781/2014) nelle quali sottolinea che già nel regime dell’art. 221 del Testo unico delle leggi sanitarie, dell’art. 4 del d.P.R. n. 425/1994, ed ora nel regime degli art. 24 e 25 del d.P.R. n. 380 del 2001, il rilascio dell’agibilità è condizionato non soltanto alla salubrità degli ambienti, ma anche alla conformità edilizia dell’opera.

Le due suddette condizioni devono sussistere entrambe, quindi nei casi di annullamento del permesso di costruire/concessione, viene meno uno dei due presupposti legali per il permanere dell’abitabilità, travolgendo anche il permesso di abitabilità.

Ho già accennato in questo articolo che per la Cassazione il formale rilascio del permesso di abitabilità implica la conformità dell’opera al progetto non solo per l’aspetto sanitario, ma anche urbanistico (Cassazione Civ. sez. II n. 17498 del 2012).

Agibilità rilasciata dal Comune in presenza di difformità

Poniamo il caso ricorrente per immobili la cui autorizzazione di abitabilità sia stata rilasciata tra il 1934 e 1994 dal Sindaco previa ispezione dell’ufficiale sanitario/ingegnere delegato, in presenza di difformità evidenti. In questi casi si apre un corto circuito in cui i soggetti controllato e controllore appaiono quasi “complici”

Ammettiamo che la palazzina ultimata nel 1992 abbia un’altezza in gronda di trenta cm e che ciò comporti abuso edilizio di parziale difformità: l’attuale proprietario dell’immobile giustamente si trova nell’assurda situazione che il suo immobile è stato dichiarato agibile proprio dal Comune previo suo sopralluogo e al contempo con abusi edilizi. Praticamente una sinestesia urbanistica bella e buona. Sembra che a breve l’istituto dell’Agibilità verrà profondamente riformato e ri-posto come onere in capo ai professionisti.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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