Agibilità e implicita conformità edilizia al progetto • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Immobili realizzati con parziali difformità rispetto ai permessi originari sono spesso dotati di regolare certificato di agibilità/abitabilità. Come affrontare questa contraddizione ?

Emerge una diffusa contraddizione della burocrazia urbanistica: immobili realizzati decenni fa, dichiarati agibili/abitabili dal comune previa ispezione in presenza di evidenti parziali difformità.

L’aspetto era già stato affrontato in due precedenti articoli relativi alla sanatoria giurisprudenziale e di alcune procedure amministrative attuate in Toscana attraverso alcuni regolamenti edilizi comunali.

Fin dalla lontana emanazione del R.D. 1265/34 (rimasto vigente con integrazioni fino a sua sostituzione col DPR 380/01) il rilascio dell’autorizzazione o certificato di Agibilità/Abitabilità era rilasciato dal Sindaco e subordinato a:

ispezione dell’ufficiale sanitario o ingegnere delegato;
riscontro della conformità della costruzione al progetto approvato;
prosciugatura dei muri e intonaci;
insussistenza di altre insalubrità;

Queste condizioni e procedure di rilascio autorizzativo di abitabilità da parte del Sindaco erano normate dai due seguenti articoli:

Art. 220. [1]
I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti debbono essere sottoposti al visto del sindaco, che provvede previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la commissione edilizia.
[1] Articolo abrogato con decorrenza 30 giugno 2003, dall’art. 136, comma 2, lett. a), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Art. 221.
Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del sindaco, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità [1].
Il proprietario, che contravvenga alle disposizioni del presente articolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da lire centocinquantamila a novecentomila[2].
[1] Articolo abrogato dall’art. 5 del D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, con decorrenza 28 dicembre 1994, limitatamente alla disciplina per il rilascio del certificato di abitabilità, in attuazione dell’art. 2, comma 7 e 8 della L. 24 dicembre 1993, n. 537. Il D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, è stato abrogato, a decorrere dal 30 giugno 2003, dall’art. 136, comma 2, lett. m), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
[2] Questo comma è stato abrogato, a decorrere dal 30 giugno 2003, dall’art. 136, comma 2, lett. a), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Per esperienza personale ho riscontrato sempre la formula attestante la riscontrata conformità delle opere/costruzione al progetto approvato in tutti i certificati di Agibilità, di cui ne riporto un esempio del 1970:

Non bisogna stupirsi di trovare immobili con parziali difformità al progetto e dotati di Agibilità rilasciata dopo sopralluogo dell’ente pubblico.

Tuttavia è assai frequente la casistica di immobili costruiti in luogo di licenze edilizie e concessioni realizzati con parziali difformità planivolumetriche, di prospetto e distributive interne effettuati indubbiamente in corso d’opera rispetto agli elaborati progettuali, e per i quali ciò nonostante la loro evidenza hanno ottenuto certificato di Agibilità/Abitabilità contestuale al sopralluogo di soggetti delegati dall’ente pubblico competente.
Ciò accade praticamente sempre quando si tratta di immobili realizzati prima della L. 10/77 Bucalossi, ovvero quando ancora non era assai diffusa la buona prassi della variante in corso d’opera e la variante finale.

Di fronte alla contraddizione “Agibilità/Abitabilità con sopralluogo comunale in presenza di abusi già riscontrabili” scaturiscono due posizioni:

Da una parte l‘oggettiva discordanza tra stato progettuale approvato e quello effettivamente realizzato dal costruttore;
Dall’altra parte l’oggettivo mancato adempimento di verifica da parte dell’ente pubblico controllore quale suo dovere/potere in sede di rilascio di abitabilità;

Emerge quindi un chiaro comportamento di mancato rispetto e disattenzione da entrambe le parti in causa, ovvero committente/costruttore e l’ente pubblico controllore.

E questo in passato ha indotto molte persone a pensare che il rilascio della licenza o certificato di Abitabilità avesse in qualche modo risolto e chiuso qualsiasi tipo di problema, compreso difformità, illeciti e abusi edilizi “perchè li hanno visti“.
In verità la Licenza di Abitabilità non azzera abusi e irregolarità edilizie.

Altro aspetto: dopo la promulgazione del DPR 425/1994 la conformità dell’opera non veniva più riscontrata e dichiarata suo tramite dall’ente pubblico competente, bensì dal Direttore dei lavori.

Ad oggi la normativa non prende posizione in casi simili, e nella stragrande maggioranza dei casi al proprietario non resta che avviare i relativi percorsi di regolarizzazione urbanistica (se possibili, ovviamente).

HA PREVALSO DEFINITIVAMENTE L’ORIENTAMENTO CHE ESCLUDE EFFETTI DI SANATORIA AL RILASCIO DELL’ABITABILITA’

Abitabilità sanante (orientamento isolato e superato, non si applica più)
In passato c’è stata qualche isolata sentenza che riteneva implicitamente sanante il rilascio dell’Abitabilità, cioè capace di superare il proprio ambito prettamente igienico sanitario per sconfinare in quello urbanistico. Un esempio inusuale, da non prendere in considerazione è la sentenza di Cassazione Civile n. 17498/2012, relativa a questione di conformità edilizia per compravendita:

« nel permesso di abitabilità si dava atto dell’ispezione che aveva accertato la conformità al progetto e che pertanto il permesso assolveva entrambe le funzioni e che comunque la conformità era implicita nel rilascio del permesso di abitabilità; la conclusione è coerente con la norma – ora contenuta nell’art. 25 del D.P.R. 6.6.2001, n. 380 – che condiziona il rilascio del certificato di abitabilità non solo all’aspetto igienico-sanitario (salubrità degli ambienti), ma anche alla conformità edilizia dell’opera realizzata rispetto al progetto approvato (v. anche la giurisprudenza amministrativa secondo cui l’art. 25 del Testo Unico dell’Edilizia – condiziona il rilascio del certificato di abitabilità non solo all’aspetto igienico-sanitario (salubrità degli ambienti), ma anche alla conformità edilizia dell’opera realizzata rispetto al progetto approvato: e ciò per la innegabile stretta correlazione fra i due momenti valutativi -: TAR Lazio, sez. II bis Roma, sent. n. 4129 del 24 marzo 2005 e, in precedenza, Cons. di Stato, Sez. VI, 15.7.1993, n. 535; T.A.R. 14 Veneto, Sez. Il, 11.12.2000, n. 2612; T.A.R. Lombardia – Brescia 30.7.2002, n. 1092). »

Ma sono state appunto sentenze isolate, per essere ampiamente superate da anni con l’orientamento che considera l’Abitabilità priva di qualunque effetto di sanatoria o condono, implicito o esplicito.

Abitabilità esclude sanatoria o condono (orientamento costante e vigente)

La giurisprudenza amministrativa ci fornisce i migliori riferimenti e aspetti sul punto.
Più volte ha ribadito che tale certificato di Abitabilità vale solo per salubrità, igienicità e sicurezza dell’edificio, non essendo invece diretto a garantire la conformità urbanistico edilizia del manufatto (Cons. di Stato IV n. 2456/2018).

Tale certificato non può essere ricollegato alla verifica di esatta rispondenza delle volumetrie realizzate con quelle assentite dal titolo concessorio (Cons. di Stato IV n. 2456/2018, Cons. Stato, Sez. V, 4 febbraio 2004, n. 365).

Pertanto anche a fronte di illeciti o difformità evidenti, e perfino riscontrate in passato dalla P.A. in sede di sopralluogo dell’Abitabilità, questa presa d’atto non ha alcun effetto di avvenuta regolarizzazione. Ad oggi non può neanche essere presupposto per un legittimo affidamento, sul quale forse la bozza di riforma del Testo Unico delle Costruzione potrebbe porre la soluzione.

APPROFONDIMENTO: ABITABILITA’ RILASCIATA, ESCLUSA SANATORIA IMPLICITA

Premesso ciò, è il caso di evidenziare che in assenza di un provvedimento normativo specifico su questo aspetto al momento non esiste, e sarebbe auspicabile; si evidenzia pure che alcune legislazioni regionali in tal senso si siano già mosse, applicando un “regime attenuato” in materia di sanzioni per edifici realizzati con parziali difformità dai permessi e dotati di abitabilità oltre certe soglie temporali, ad esempio Toscana, Liguria ed Emilia Romagna.