Agente immobiliare, esclusa responsabilità sulla conformità urbanistica dell'immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

29/05/2019
Carlo Pagliai
Commerciabilità immobiliare

Essa può configurarsi quando ha taciuto tali informazioni di cui era a conoscenza o le abbia riferite in contrasto.

La materia dell’accertamento della conformità urbanistica rimane fuori campo da quella ordinaria del mediatore immobiliare. Ritorna la questione grazie alla fattispecie trattata dalla ordinanza di Cass. Civ. n. 14158/2019, riguardante il pagamento della provvigione all’agenzia immobiliare per un preliminare di compravendita dalla parte promittente l’acquisto, quando sussistono o si manifestano in seguito irregolarità edilizie.

IL CASO OGGETTO DI CONTENZIOSO.

La parte promittente l’acquisto firma una proposta (unilaterale) di acquisto immobiliare, gestita dall’agente immobiliare, ed essa risultava completa di tutti gli elementi essenziali del contratto. In particolare risultava indicato espressamente che «al momento dell’accettazione della proposta da parte del promittente le somme versate avrebbero acquistato natura di caparra confirmatoria e l’accordo valore di contratto preliminare». In sostanza, l’accettazione della proposta da parte del venditore la trasforma in preliminare di vendita a tutti gli effetti di legge. Si tratta di una prassi diffusa, soprattutto con l’ausilio di modelli prestampati.

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La Cassazione esonera i mediatori da effettuare indagini di carattere tecnico

L’ordinanza respinge la tesi per cui il mediatore debba svolgere indagini per accertare la commerciabilità dell’immobili e l’abitabilità, anche senza uno specifico incarico per il mediatore. Al contrario, la Suprema Corte ribadisce espressamente che
«deve infatti escludersi che la responsabilità del mediatore possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza.».

L’unico profilo di responsabilità per tale figura potrebbe derivare sulla mancata informazione circa l’ottenibilità del certificato di Abitabilità: ma ciò può configurarsi soltanto nei casi in cui egli abbia:

sottaciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza;
riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza;
omesso di procedere o erroneamente adempiuto a procedere allo specifico incarico di verifica in tal senso, sebbene espressamente incaricato da uno dei committenti;

Quest’ultimo profilo di eventuale responsabilità è stato oggetto di precedente pronuncia di Cass. Civ. n. 4415/2017 (Leggi l’articolo).

La mancanza di certificato di Abitabilità promesso in vendita non impedisce il diritto del mediatore a percepire la provvigione.

Questa affermazione è riportata sempre nella ordinanza di Cass. Civ. n. 14158/2019. Condivido a pieno questo principio, proprio perchè le attività di indagine, accertamento e rilievi di tutti gli aspetti edilizi e urbanistici sono attività riservate per legge ai professionisti tecnici abilitati. Per cui il consiglio che voglio condividere è di far controllare i documenti tecnici da professionisti specializzati del settore (e non dal primo che passa). L’accertamento della conformità urbanistica è una procedura complessa che richiede molte competenze settoriali, anche di natura settoriale.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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