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La SCIA in variante al Permesso di costruire è presentabile fintanto sia efficace quest’ultimo titolo abilitativo

L’ambito applicativo della SCIA in sanatoria è previsto dall’articolo 37 comma 4 del Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01.

1) Come REGOLA GENERALE è stabilita la doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, che dovrà risultare congiuntamente verificata al momento/epoca di:

  • realizzazione dell’intervento illecito;
  • presentazione della pratica;

Occorre infine ricordare che la verifica di doppia conformità presuppone anche il rispetto delle varie normative di settore e speciali, aventi incidenza urbanistico edilizia.

2) Le CATEGORIE DI INTERVENTO AMMISSIBILI con SCIA in sanatoria sono sempre stabilite dallo stesso articolo del T.U.E., ricomprendente gli interventi compiuti in assenza o difformità espressamente indicati dall’art. 37 c.1 TUE, ovvero quelli fattibili con SCIA ordinaria di cui all’articolo 22 commi 1 e 2 TUE:

Comma 1):

a) gli interventi di manutenzione straordinaria (pesante) di cui all’articolo 3 c.1, lettera b) TUE, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti (occhio che esiste anche la categoria di manutenzione straordinaria “leggera” rientrante in CILA)

b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo (pesante) di cui all’articolo 3, c.1 TUE, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio (occhio che esiste anche la versione “leggera” rientrante in CILA)

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia (leggera) di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d) TUE, diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c) TUE (cioè ristrutturazione pesante).

Comma 2) le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire (Approfondimento SCIA in sanatoria per varianti a permessi)

Si fa notare che risulta assente tra le categorie di opere elencate nell’articolo 37 c.1 risulta assente la variante finale a permessi di costruire prevista dal comma 2-bis articolo 22 T.U.E.

Varianti compiute in corso d’opera al Permesso, sono sanabili con SCIA?

Sulla possibilità di presentare una SCIA in sanatoria, per particolari modeste varianti compiute rispetto al permesso di costruire, si sono già espressi commenti anche a favore: il dato testuale contenuto nell’articolo 37 comma 1 DPR 380/01 dispone un rinvio dinamico alle opere elencate nell’articolo 22 (commi 1 e 2), rendendo teoricamente possibile regolarizzare queste modeste varianti al Permesso con SCIA in sanatoria.

Tuttavia la Cassazione Penale con sentenza di Cassazione Penale n. 26804/2023 sembrerebbe lasciar trapelare un possibile limite a questa possibilità (il caso riguarda un intervento eseguito in assenza di permesso su immobile esistente già sanato in precedenza) e dal significato letterale, di cui si estrapola quanto segue:

Il secondo comma dell’art. 22, TU Ed., postula, trattandosi di “varianti”, la realizzazione in atto di lavori autorizzati in base a un permesso di costruire del quale la SCIA costituisce parte integrante e che deve essere presentata prima della fine dei lavori. Ne consegue che l’art. 22, comma 2, non si applica in caso di interventi su immobili già ultimati in base a precedenti permessi di costruire che hanno già esaurito il loro effetto. Sicché, una volta che l’opera sia stata ultimata, potranno essere eseguiti  in base a SCIA solo gli interventi elencati dal comma primo dell’art. 22, cit., a condizione che siano conformi non solo agli strumenti urbanistici ma anche alla disciplina urbanistico-edilizia vigenti al momento della realizzazione dell’intervento stesso. Sicché gli interventi di ristrutturazione edilizia diversi da quelli di cui all’art. 10, lett. c), d.P.R. n. 380 del 2001, possono essere realizzati in base a SCIA purché conformi agli strumenti urbanistici e alla disciplina urbanistico-edilizia vigenti, dovendosi intendere per “disciplina urbanistica-edilizia” il complesso delle norme del Testo Unico dell’Edilizia che disciplinano (appunto) l’attività edilizia in ogni suo aspetto, comprese quelle relative alle opere di conglomerato cementizio armato, normale e precompresso ed a struttura metallica e quelle che riguardano le costruzioni in zone sismiche.

In altre parole sembrerebbe emergere che la variante minore al Permesso di costruire, prevista dall’articolo 22 c.2 D.P.R. 380/01:

  • debba valere soltanto a regime ordinario, cioè per opere future;
  • sia esclusa dall’applicazione per le stesse opere qualora già compiute;

Se fosse comunque confermato, a meno di svarioni, sarebbe comunque un ragionamento isolato, non avendo trovato dalle mie ricerche niente di simile neppure in giurisprudenza amministrativa; se il lettore riscontra qualcosa di utile, non esiti a scrivermi tramite modulo di contatto sul blog.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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