Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

Prudenza sulle preannunciate misure di mitigazione tra opere condominiali e abusi edilizi interni alle unità esclusive

Vedo già diversi portali battere notizie titolando che le irregolarità e difformità interne degli appartamenti non potranno inficiare la possibilità di ottenere il bonus al 110 per cento sugli interventi di coibentazione del condominio.

Diciamo che è molto presto per poter affermare questa previsione, anche se molti giornali la danno addirittura per già avvenuta, e vanno prese con le molle.

Quello che è certo che in una commissione parlamentare qualcuno si è posto il problema, prendendo consapevolezza di una cosa banale arcinota: buona parte del patrimonio esistente immobiliare italiani non è conforme.
Contiene illeciti, abusi e irregolarità di vario genere (che non sono soltanto quelli urbanistici, ma ci sono quelli antisismici, paesaggistici, vincolistici, impianti, e la lista è infinita).

Il Sen. Girotto ha diffuso un video sulla propria pagina Facebook ha testualmente affermato che <<moltissimi edifici hanno delle irregolarità urbanistiche>>, pertanto stanno avanzando proposte di modifiche alla disciplina del Superbonus: lo scopo di limitare i possibili rischi di esclusione di tanti edifici condominiali dagli interventi trainanti sulle parti comuni (coibentazione ed efficientamento impiantistico).

Tali modifiche probabilmente saranno riportate sotto forma di emendamento nell’imminente conversione in legge del c.d. “Decreto Agosto”, cioè il D.L. n. 104/2020 del 14 agosto 2020.

Conformità urbanistica, lievi difformità vs SuperBonus 110

Dubito fortemente che il legislatore possa dichiarare “inconsistenti” o trascurabili tutte le irregolarità interne ad appartamenti e unità esclusive dentro un condominio nelle pratiche edilizie con SuperBonus.
Ciò sarebbe una dichiarazione epocale di “non perseguibilità”, che si tradurrebbe in un “condono unilaterale”, oppure quello che ho definito più volte il Giubileo dell’Urbanistica (anche se fortemente necessario).

Infatti certe difformità edilizie sono avvenute anche in epoca in cui le pratiche edilizie erano fatte con piante-tipo, quasi su un “tovagliolo di carta gialla”, e non dovrebbero essere più considerate (si pone il problema antisismico, tuttavia).
Non credo che avverrà ciò, non vedo le condizioni politiche per farlo allo stato attuale.

Piuttosto credo che il legislatore potrebbe limitarsi a modificare l’art. 49 del D.P.R. 380/01, e precisare solo in quella sede che le irregolarità o difformità di un certo livello (quelle soggette a Permesso?) saranno condizione sufficiente per revocare i benefici fiscali del Superbonus.
Questa ipotesi avrebbe valore “soltanto” in ambito fiscale per salvare un piccolo target di edifici condominiali (e non tutti). Tra l’altro dovrebbero anche disinnescare l’art. 4 del D.M. Finanze n. 41/1998, che forse è il vero problema da analizzare in materia di bonus edilizi.

Penso piuttosto che il legislatore potrà limitarsi a fare un rinvio espresso alla nuova versione delle tolleranze edilizie scritta dal D.L. Semplificazioni nel nuovo art. 34-bis del D.P.R. 380/01.
Non credo piuttosto che si voglia superare questo nuovissimo spartiacque tra violazione edilizia e tolleranze esecutive/geometriche (ben venga), che ad esempio per le tramezzature interne è comunque limitato al 2 per cento.
Esempio: un tramezzo in forati che divide due stanze ciascuna lunga cinque metri, qualora spostato di dieci centimetri non costituisce violazione edilizia rispetto alle misure progettuali indicate nel titolo abilitativo; al contrario, undici centimetri invece costituirà violazione edilizia.
P.S: occhio che per i parametri igienico sanitari tale tolleranza edilizia non si applica, vedi D.M. 5-07-1975 sui rapporti illuminanti & compagnia.

Torniamo coi piedi per terra nel pianeta Italia

In base all’attuale ordinamento della disciplina urbanistico edilizia, il problema non sono le lievi discordanze delle distribuzioni interne degli appartamenti (e ce ne sono moltissime); francamente il problema non è di quanto è spostato il tramezzo del bagno della Signora Marcella, ma le discordanze plani volumetriche dei condomini e degli illeciti/violazioni edilizie di tipo primario.

Esempio, spesso possono emergere discordanze in ambito di:

  • volumetria, altezze massime, superficie coperta e lorda, traslazione e prospetti del fabbricato;
  • destinazione d’uso legittima;
  • frazionamento di unità;
  • strutturale, antisismico e collaudo statico;
  • assenza di Abitabilità/Agibilità;
  • mancato rispetto vincoli (Paesaggistici, Beni culturali, ecc)
  • mancato rispetto L.10/91 risparmio energetico e impianti.
  • Mancato rispetto fasce di rispetto;
  • Eccetera…

La lista di possibili violazioni edilizie di livello primario è assai lunga.

La vera domanda che faccio è una riflessione che ho condiviso più volte nei miei recenti corsi sul SuperBonus: come applicare il nuovo combinato disposto dello Stato legittimo degli immobili e il nuovo regime di tolleranze edilizie, cioè articoli 9-bis e 34-bis del DPR 380/01?

Provo a spiegarmi meglio: in che misura il Tecnico professionista potrà attestare il pieno stato legittimo di un fabbricato, senza porsi il problema di quanti illeciti parziali o difformità siano presenti dentro quel condominio?

STATO LEGITTIMO IMMOBILI: Definizione e normativa.

Cari colleghi Tecnici, vi siete accorti che il nuovo art. 34-bis del T.U.E. al comma 3 praticamente ci impone di DICHIARARE SEMPRE LO STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI e il livello di tolleranza nelle nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie?
Adesso non ci sono più scuse, anche la CILA ci rientra benissimo nella casistica, e poco importa se nella modulistica standardizzata della vostra Regione o città ancora non la contiene (ancora per poco, hanno avviato una revisione di aggiornamento).

In conclusione: credo che il tramezzo lievemente spostato sia l’ultimo dei problemi, forse il legislatore al momento non si è posto la vera fonte primaria dei problemi?
Vedrete che il Parlamento, se davvero intende avviare la stagione di transizione energetica, dovrà pensare ad un provvedimento di sanatoria implicito e retroattivo, altrimenti non se esce e si aprirà una possibile stagione di contenziosi di vario tipo.

E non è una novità: da anni scrivo sul blog, come anche nel mio libro, che il patrimonio immobiliare italiano attende un vero colpo di spugna su gli illeciti di trascurabile entità. Quanto trascurabile lo decide il Parlamento, e ad oggi è scritto nell’art. 34-bis del T.U.E.

Spero solo che questo articolo sia letto anche nelle opportune Commissioni parlamentari per prenderne consapevolezza.



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