Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

4 motivi per cui l’incentivo fiscale richiede elevate competenze e approccio multidisciplinare

Il collega Arch. Marco Mancino ha pubblicato su Facebook parole che condivido a piene mani, e che riprendo per integrarle con mie ulteriori considerazioni.

Il SuperBonus 110% è arrivato proprio dopo i tre mesi di Lockdown dell’Italia, e ha raggiunto piena maturità con l’arrivo di tutti i provvedimenti attuativi di varia natura.

In sostanza, il settore edilizio ha avuto uno stop i primi di marzo per rimanere sospeso a mezz’aria fino a settembre: infatti i proprietari di immobili e investitori hanno atteso o perfino rinviato cantieri per cercare di rientrare nel beneficio. E in questa lunga attesa, anche noi Tecnici ci siamo trovati compressi nel mezzo.

Effetti: stiamo assistendo all’assalto alla diligenza: migliaia di commenti su video e social network da parte di sconosciuti, con cui chiedono “parerini” o “consigli”.

C’è stato perfino chi chiede “una chiaccherata”, come se noi professionisti tecnici (Ingegneri, Architetti e Geometri) fossimo diventati un consultorio o patronato gratuito pubblico.

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La verità è un’altra: non Tecnico può rispondere in maniera meccanica e istantanea alle domande sul SuperBonus 110%.

Permettimi di spiegare i diversi motivi:

1). Non è possibile perchè ogni immobile è molto diverso dagli altri per configurazione, caratteristiche strutturali, materiali, storia, regolamenti e norme comunali, vincoli, e urbanistica in generale.

2). Non è possibile perchè ogni immobile probabilmente non possiede uno stato legittimo completo, bensì potranno esserci difformità o irregolarità di vario tipo.
A dire il vero, molti proprietari scopriranno che anche la più piccola delle “birbanterie” edilizie potrà essere un probabile ostacolo o rischio verso il SuperBonus, con rischi di pesanti recuperi e sanzioni dall’Agenzia delle Entrate. Vedo che anche gli istituti di credito si stanno muovendo e prendendo le opportune precauzioni sulla regolarità edilizia e urbanistica degli immobili per acquistarne il credito fiscale del 110%.
Sono giorni che sto “battagliando” via email con un collega della zona di Napoli sulla definizione di stato legittimo dell’immobile; egli sostiene una sua fantasiosa versione partenopea del concetto di legittimazione urbanistica, alla quale non ho potuto far altro che augurare “buona fortuna”.

3.) Non è possibile perchè ogni immobile richiede uno specifico progetto di fattibilità sotto molti aspetti:
– strutturali antisismici
– architettonici
– urbanistici
– termotecnici
– acustici
– regime condominiale
– vincolistici e paesaggistici
– fiscale
– Sicurezza cantieri D.Lgs. 81/2008
– eccetera (molte altre)
Pertanto impostare e affrontare un intervento edilizio supportato dal SuperBonus richiede una squadra di professionisti ben coordinati.
Da qui si evince senza ombra di dubbio come il “microstudio” o la singola partita Iva sia svantaggiata (o perfino inadeguata) in partenza.

4). Non è possibile perchè una prevalente parte dei proprietari degli immobili è un target basso spendente, incapiente oppure non può permettersi la più modesta delle ristrutturazioni.
Tra i commenti su YouTube e social network ho intuito chiaramente che molte persone, purtroppo, non possono permettersi di spendere neppure piccole somme per avviare le minime fasi di pre-fattibilità.
Immagino possa non essere condiviso da molti colleghi, ma il professionista tecnico deve targettizzare e filtrare da subito la potenziale clientela, per evitare pesanti perdite di tempo che non conseguiranno alcun onorario.

Una breve puntata audio podcast sul SuperBonus 110%:

Investitori e proprietari immobiliari devono investire da subito nella fattibilità

Ho descritto quattro motivi e quattro aspetti su quali il professionista tecnico deve farsi trovare preparato, onde evitare la possibile deriva a livello aziendale dello studio tecnico, e sul piano delle responsabilità professionali.

Il discorso vale anche per voi investitori e proprietari di immobili, stavolta non potete scegliere o selezionare un singolo professionista e sulla base di criteri quali:

  • “simpatie di famiglia”
  • ricambio di “favori”
  • “sponsorizzazioni politiche o di gruppetti locali”

Stavolta dovrete scegliere studi tecnici con professionisti veramente capaci e aggiornati perchè, come mi ha detto saggiamente l’Arch. Marco Mancino:

<<con il 110% il tecnico cuggino espertone che sono abituati a pagare un tozzo di pane e tre noccioline non ce la può fare a risolvere certe problematiche complesse. Qui servono competenze specialistiche vere“.

Sottoscrivo a piene mani anch’io, Marco, e grazie nuovamente per lo spunto.



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