Superbonus 110, e completamento nuove costruzioni • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
08/03/2021
Superbonus

La ripresa dei lavori in edifici mai terminati non rientra in ristrutturazione, ma prosecuzione di nuova costruzione

Il presupposto fondamentale per accedere a qualsiasi detrazione fiscale in materia edilizia è l’intervento compiuto sul patrimonio edilizio esistente.
In altre parole, l’intervento di manutenzione, conservativo e di ristrutturazione edilizia è condizione necessaria per ottenere bonus edilizi quali:

SuperBonus 110 (ramo Ecobonus e Sismabonus)
Sismabonus 70-75-80-85% (ad eccezione del “Sismabonus Acquisti“)
Ecobonus 50-60%
Ristrutturazioni 50%
Bonus Facciate 90%
ecc.

Esiste un fermo principio in questo ambito: finché si rimane nella categoria di intervento di ristrutturazione edilizia ex art. 3 c.1 lettera d) del DPR 380/01, si può accedere ai vari bonus fiscali.

Esistono anche alcune limitate eccezioni residuali: ad esempio il Sismabonus “Acquisti”; ma anche la realizzazione di nuovi box pertinenziali nel Bonus Ristrutturazioni 50%, salvo se altre.

Il principio si è affermato da anni, inizialmente al Bonus Ristrutturazioni 50%, per essere poi confermato ed esteso ai suddetti tipi di agevolazioni fiscali in edilizia.
Alcuni riferimenti possiamo trovarli nella Risoluzione 34/E/2018 (che richiama il parere 27/2018 del Consiglio Superiore Lavori Pubblici), la Circolare 13/E/2019, l’Interpello 139/2020, e molti altri da cui emerge che:

<<è necessario che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente (articolo 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001) e non in un intervento di nuova costruzione [cfr. articolo 3, comma 1, lett. e), del d.P.R. n. 380 del 2001]. Tale qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in tema di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori.>>

Per quanto riguarda il SuperBonus 110, ramo Ecobonus, il concetto è stato espressamente ripetuto con l‘art. 119 c.3 D.L. 34/2020, con cui si ammette anche la Demolizione e ricostruzione ex art. 3 c.1 lettera d) del DPR 380/01.

E appunto, il limite massimo superiore della ristrutturazione edilizia è stato aggiornato col D.L. 76/2020:

Mi preme ricordare che nell’ambito della ristrutturazione edilizia art. 3 del DPR 380/01 occorre fare una importante distinzione tra zone “libere” e quelle invece sottoposte a vincoli paesaggistici/beni culturali del D.Lgs. 42/2004, le Zone Omogenee A o ad esse assimilate, e altri particolari contesti.

Ne parlo in apposito video YouTube di cui consiglio la visione.

Nuove costruzioni in corso di completamento, esclusione dai benefici

Ipotizziamo il caso di ripresa dei lavori per completare e ultimare un edificio autorizzato: si tratta cioè di una costruzione che si presenterà priva dei requisiti di completezza formale e sostanziale.

In altre parole stiamo parlando di un edificio in condizioni di rustico, o magari sprovvisto di impianti, finiture o qualsiasi elemento che non la rende abitabile/agibile.

Se la nuova costruzione non arriva completamente in fondo al suo processo edilizio di realizzazione, non si può parlare di “edificio esistente” su cui effettuare una successiva ristrutturazione.

[ Distinzione tra Nuova Costruzione e Ristrutturazione edilizia ]

Più volte anche ai fini urbanistici si è già detto nel blog che la ristrutturazione edilizia è fondata sul presupposto di edificio preesistente (rammento anche la ricostruzione di ruderi crollati o demoliti, che comunque possono rientrare a certe condizioni nel patrimonio edilizio esistente).

La Cassazione, il caso del completamento di nuovo edificio

Prendiamo come riferimento la fattispecie esaminata con Ordinanza di Cassazione sez. VI n. 13043/2019, con cui una Commissione Tributaria Provinciale ha revocato le (vecchie) detrazioni fiscali per ristrutturazioni 36% ed Ecobonus 55%. La C.T.R. ha fondato la contestazione sostenendo che i lavori sarebbero stati effettuati su un immobile in corso di costruzione, qualificandosi quindi come lavori di completamento e non di ristrutturazione.

L’Ordinanza di Cassazione conferma la tesi avanzata dalla C.T.R, ritenendo decisivo che l’immobile fosse ancora in corso di costruzione in quanto il contribuente non aveva dimostrato l’ultimazione dei lavori con elementi probatori espressamente significativi, quali:

certificazione catastale (Accatastamento, ndr), che si deposita quando l’immobile è dotato di tutti gli elementi di concreta utilizzazione, compreso finiture e infissi;
certificato di residenza;
utenze elettrica (e aggiungo, anche le altre utenze);
ecc.

Praticamente, le agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia devono effettuarsi su immobili esistenti, cioè quelli che hanno raggiunto un grado complessivo di completezza, sia formale (documenti, titoli abilitativi, dichiarazioni di conformità, ecc) che sostanziale (conclusione del manufatto, impianti, parti comuni, ecc).

Tradotto, a mio avviso devono aver raggiunto e ottenuto l’Agibilità/Abitabilità, eccezion fatta per ruderi crollati o demoliti; in caso contrario fuori esce dalla ristrutturazione edilizia art. 3 del DPR 380/01, per rientrare nel completamento di nuova costruzione.