Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

La ricostruzione di ruderi con precedente consistenza legittima potrebbe avvenire col SuperBonus

Nei contesti insediativi e nel territorio aperto possono presentarsi edifici che si presentino in condizioni degradate, allo stato di rudere o meglio noti come “collabenti”.

Negli ultimi anni vi è stata una presa di coscienza di questi immobili situati un po’ ovunque, in particolare nelle zone agricole, quest’ultime interessate dal business degli agriturismi.
Negli ultimi mesi l’emergenza sanitaria ha stimolato l’esigenza di “sfollamento” dai centri abitati verso il territorio aperto, e quindi ha riacceso un certo appetito relativo ai manufatti esistenti.

Se a ciò aggiungiamo l’improvviso “plusvalore” virtuale che è scaturito dall’arcinoto Superbonus 110% avviato dal D.L. 34/2020, il gioco è fatto.

Infatti nella stragrande maggioranza dei casi, i bonus in materia edilizia (Ecobonus, Sismabonus, Bonus Ristrutturazioni) devono avvenire come interventi sul patrimonio edilizio esistente, senza sconfinare nel regime di nuova costruzione.

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Esiste un confine tra queste due categorie di intervento quando si intende ricostruire un manufatto degradato o demolito.

E ciò vale per queste due categorie di immobili degradati:

  • Ruderi crollati per abbandono naturale e azione del tempo;
  • Manufatti demoliti per volontà (es. ordine demolizione per pregiudizio sicurezza)

Il ripristino di un manufatto edilizio costituisce anche ripristino di un preesistente carico urbanistico sul territorio, e questa operazione in passato celava dubbi sull’inquadramento ai fini amministrativi (pratica edilizia, oneri di urbanizzazione, ecc.)

Prima del “Decreto del Fare” 2013

La giurisprudenza anteriore al D.L. 69/2013 (convertito con modificazioni dalla L. 98/2013) qualificava la ricostruzione dei ruderi come nuova costruzione, in quanto questi hanno perduto i caratteri dell’entità urbanistico-edilizia originaria sia in termini strutturali che funzionali (Consiglio di Stato n. 5106/2016).

Secondo tale pregresso orientamento, la ricostruzione dei ruderi costituiva sempre “nuova costruzione”, in quanto il concetto di ristrutturazione edilizia postulava necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, cioè di un organismo edilizio dotato delle murature perimetrali, strutture orizzontali e copertura.

In mancanza di tali elementi strutturali non era possibile valutare l’esistenza e la consistenza dell’edificio da consolidare ed i ruderi non possono che considerarsi alla stregua di un’area non edificata (Cassazione Penale n. 40342/2014, n. 15054/2007).

Dopo l’entrata in vigore del ” Decreto del Fare” 2013

Con l’entrata in vigore del D.L. 69/2013 (lettera a) c.1 art. 30) il legislatore ha deciso di spostare il ripristino dei manufatti (crollati o demoliti) dal regime di nuova costruzione a quella più mite di ristrutturazione edilizia, seppure a certe condizioni.

Ciò è avvenuto modificando la lettera d) c.1 dell’art. 3 del D.P.R. n. 380 del 2001, specificando cioè che nella ristrutturazione edilizia sono compresi anche gli interventi di <<demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza>>.

In ultimo, anche il D.L. “Semplificazioni” n. 76/2020 ha provveduto a modificare parzialmente la definizione di ristrutturazione edilizia di cui alla lettera d) art. 3 comma 1 D.P.R. 380/01, lasciando praticamente invariata la possibilità di ripristinare i manufatti crollati o demoliti:

<<Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.>>

Condizione essenziale per ripristinare il rudere: accertamento della consistenza preesistente

La ricostruzione del rudere, crollato o demolito, deve avvenire dimostrando prima di tutto il suo stato legittimato in precedenza.

Ciò è indispensabile anche nei casi in cui sia ammissibile effettuare l’intervento nell’ambito del SuperBonus 110% (a maggior ragione, mi viene da aggiungere).

Pertanto occorre svolgere una meticolosa ricostruzione dello stato legittimato della consistenza crollata o demolita, che descrivo di seguito.

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Questo articolo ha 3 commenti

  1. ripristino=aggiungere.
    se demolisco il rudere posso ricostruire aggiungendo ciò che manca e si rimane nella ristrutturazione. però poi dal dire al fare ci sta il mare… quando vai in comune. E quindi non si fa nulla. sarebbero piu logico usare il concetto di superficie . comunque ora il superbonus droghera’ il mercato e poi voglio vedere cosa succederà nel 2022.

      1. il caso che sto seguendo invece riguarda un rudere – in parte crollato – in corso di ristrutturazione edilizia mediante scia. ristrutturazione iniziata con la messa in sicurezza delle pareti pericolanti mediante demolizione e lavori sospesi “di fatto” da oltre un anno . L’edificio ricade in area disciplinata da un piano unitario e a destinazione turistico ricettiva, in territorio aperto e di proprietà di un’azienda agricola / agrituristica. La proprietà desidererebbe utilizzare ecobonus ridotto e sismabonus non potendo, almeno credo, utilizzare il superbonus. ma resta un problema il mitico impianto di riscaldamento e mi chiedo, scusandomi per l’eventuale ignoranza, dove si parla nella legge di impianto e/o di impianto esistente e funzionante? Fatta eccezione per le varie interpretazioni anche dell’Ag Entrate che come sappiamo essere talvolta accantonate nelle stesse commissioni tributarie, chi ha detto che non è possibile valutare la prestazione energetica di un edificio privo di impianto termico, quando lo stesso d.m 26/09/2006 indica nell’allegato 1 come procedere in tale caso (dichiarazione in luogo della scheda), come in effetti si usa fare anche per tutte le ape che si predispongono per compravendite e affitti di immobili privi di impianto? D’altro canto la dispersione energetica non dipende dall’impianto ma piuttosto dalle caratteristiche costruttive dell’involucro e quindi volendo potremmo anche simulare la presenza di un impianto a norma che rispetti le caratteristiche minime richieste ai fini dell’abitabilità. D’altronde la norma per l’accesso agli incentivi, se non erro, non parla di impianto esistente ma di locali riscaldati e ciò soltanto ai fini dell’individuazione dell corpo disperdente e della sua destinazione. Faccio un esempio: ho un’abitazione diruta e priva di impianti (per qualsiasi motivo), la ristrutturo senza ecobonus (perché mi dicono che non posso per l’assenza dell’impianto) dotandola di impianto termico e certificandone l’abitabilità. Entro in casa, accendo il riscaldamento e inizio a disperdere energia e a produrre inquinanti molto di piu di quanto sarebbe risultato con un bel cappotto. Risultato esattamente opposto allo scopo degli incentivi i sbaglio? Fermo restando la mia difficoltà a comprendere a pieno la complessità raggiunta in ambito edilizio ed urbanistico e quindi i possibili anche gravi miei errori di valutazione, consapevole dei rischi rispetto al fatto che il foverno tenterà di recuperare soldi come è già accaduto quando ha fatto le pulci agli impianti fotovoltaici, utilizzando interpretazione magari assurde e contraddittorie, chiedo a tutti i colleghi se è proprio il caso di prestare il fianco a questo manicomio?

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