La differenza tipologica del soppalco incide sulla scelta del titolo abilitativo di ristrutturazione edilizia

Realizzare un soppalco significa creare una superficie utile aggiuntiva all’interno di un volume esistente.

Pochi giorni fa alcuni portali hanno battuto la notizia di una sentenza del Consiglio di Stato, la n. 4166/2018, utilizzata per operare alcune distinzioni procedurali per realizzare il soppalco. Quella sentenza fa intanto riferimento ad illeciti edilizi accertati nel 1994 e al diniego di concessione in sanatoria del 1996, quindi si riferisce a quell’epoca e normative allora vigenti, sopratutto prima del c.d. Decreto del Fare del 2013.

In questo blog ho già trattato l’argomento, producendo anche un video, ma da molti portali l’argomento non è stato correttamente sviscerato: addirittura uno di questi titolava persino “soppalco, non serve il permesso di costruire”. Raccomando molta cautela a questi giornalisti, perchè lanciare titoli simili aggiunge confusione alla già diffusa ignoranza tra committenti e professionisti.

Veniamo all’argomento del soppalco, per chiarire quali sono i titoli abilitativi necessari e quando ricorrono i presupposti.

Descrizione tipologia opera;
Aspetti strutturali;
Categoria di intervento assimilabile;
Procedure edilizie applicabili;

Ripeterò più volte di seguito il concetto che le definizioni sono riferite alla disciplina urbanistica nazionale vigente alla data in cui scrivo l’articolo, tenuto conto anche delle rispettive variazioni presenti nelle legislazioni regionali.

Descrizione tipologia del soppalco.

Il soppalco è una partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso.

La definizione è chiaramente leggibile nel Regolamento Edilizio Tipo del 20 ottobre 2016, definizione valevole sopratutto nelle regioni che lo hanno recepito con appositi provvedimenti.

Attenzione, questo non significa che nelle altre regioni debba o possa essere completamente rivisitata la definizione a piacimento, perchè la definizione del R.E.T. è pienamente condivisibile.

E’ fuori discussione che l’aggiunta di un soppalco all’interno di un’unità immobiliare comporti due conseguenze oggettive:

aumento superficie utile interna;
realizzazione opere strutturali e antisismiche;

Realizzare un soppalco significa spesso realizzare un solaio aggiuntivo all’interno di un volume, aperto almeno su di un lato verso uno spazio interno meglio noto come “doppio volume”, cioè caratterizzato da una rilevante altezza interna; generalmente la separazione con questo spazio avviene con parapetti di varie tipologie, come ringhiere, pannellature o muretti.

Aspetti strutturali per realizzare soppalchi

Strutturalmente il soppalco è costituito da uno o più porzioni di solai, connessi tra loro e in grado di consentire una corretta risposta in funzione dei carichi di esercizio in base alla funzione finale:

uso abitabile e fruibile alle persone;
uso abitabile accessorio, non fruibile alle persone;
uso produttivo, con stoccaggio merci e permanenza addetti;

In un precedente articolo avevo approfondito le tipologie strutturali dei soppalchi, che sintetizzo come segue:

struttura propria, indipendente e quindi non connessa alla struttura del fabbricato in cui vengono inseriti all’interno: certamente, si sta parlando del caso in cui siano realizzabili con appoggio al piano terra, cioè con fondazioni autonome, basti pensare a quelle dei capannoni industriali necessarie per fini di magazzini e logistica.
struttura connessa al fabbricato: si tratta dei casi in cui i solai sono appoggiati e collegati con vari sistemi alla struttura preesistente dell’edificio in cui sono inseriti.

Categorie di intervento in cui rientra il soppalco

La necessità di effettuare opere strutturali è sufficiente per escludere l’uso della CILA, sopratutto dopo le riforme del D.Lgs. 222/2016 “Decreto Scia 2”.

Per inquadrare la corretta pratica edilizia da presentare occorre fare riferimento ad altri parametri, dovendo in particolare scegliere tra le altre due procedure amministrative rimaste: Permesso di Costruire e SCIA.

Attualmente la scelta della categoria di intervento, e della conseguente procedura amministrativa, avviene tramite la lettura seriale del Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01, dell’Allegato al D.Lgs. 222/2016, e delle relative norme regionali.

Proprio sulle norme regionali, alla data in cui scrivo mi viene da consigliare prudenza e sopratutto di verificare se la legislazione regionale abbia o meno recepito le riforme del c.d. Decreto ‘SCIA 2’, salvo che non vi troviate ad operare in regioni a statuto speciale o province autonome.

Un soppalco comporta indubbiamente: aumento di superficie utile e opere strutturali. Come anzi detto, le opere strutturali sono sufficienti ad escludere a priori il deposito della CILA.

Esaminiamo il quadro normativo vigente oggi, e le possibili procedure edilizie connesse alle categorie.

Non può trattarsi di manutenzione straordinaria “pesante”, rientrante in SCIA: anche se rispettasse gli elementi costitutivi di questa categoria, ovvero che non alterino la volumetria complessiva degli edifici, non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni di uso, non modifichino la sagoma e i prospetti dell’edificio, l’aggiunta di un soppalco supera la finalità di manutenere e rinnovare parti degli edifici.

A niente serve sostenere che nella manutenzione straordinaria oggi è consentito anche frazionamento e fusione di unità: quella è una eccezione alla regola, in forma espressa, prevista per la manutenzione.

Ritengo quindi che l’aggiunta di un soppalco sia inquadrabile in ristrutturazione edilizia.

Inquadramento tra ristrutturazione edilizia “leggera” e “pesante”.

Alle regioni spetta il pieno potere di stabilire quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività: sarà quindi sempre necessario verificare sopratutto la normativa regionale vigente in quel territorio.

Non concordo molto sull’assoggettamento a PdC “tout court” riportato dalla sentenza del Consiglio di Stato Sez. VI n. 4166 del 9 luglio 2018, ovvero, in quando disallineata con le riforme apportate al T.U.E. dopo le recenti riforme delle procedure edilizie apportate dal D.Lgs. 222/2016.

La realizzazione di un soppalco comporta ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi, e rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, dal momento che determina un aumento della superficie utile dell’unità con conseguente aggravio del carico urbanistico. L’orientamento che mitiga il principio innanzi ricordato e volto a ricondurre la realizzazione di un soppalco nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali non è richiesto il permesso di costruire, qualora l’opera sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile. si applica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone.

Si tratta di un orientamento valido e condivisibile per la definizione (e spartiacque) di ristrutturazione edilizia vigente prima del c.d. “Decreto del Fare” poi convertito in L. 90/2013 (in questo articolo spiego i dettagli).

Ad oggi invece, cioè nel settembre 2018, la realizzazione del soppalco rientra in ristrutturazione edilizia che, in base alle specifiche caratteristiche, può essere effettuata con:

Permesso di Costruire se “ristrutturazione pesante”,
oppure in via residuale in SCIA perchè rientrante in “Ristrutturazione leggera”.

Motivo per cui l’inquadramento della categoria di intervento e la conseguente procedura amministrativa, dovrà essere effettuata in base alle suddette condizioni al contorno e degli elementi costitutivi in generale.

Ovviamente, sarà necessario tenere conto delle opere edilizie e cambiamenti effettuati contestualmente, cioè cambi d’uso, modifiche di prospetto e quant’altro, che andrebbero a modificare molto la scelta della categoria e pratica edilizia.