L.R. 65/2014 Ristrutturazioni in zona a Pericolosità idraulica elevata P.I.4

Carlo Pagliai
08/04/2015
Articoli

L’approvazione della recente legge urbanistica toscana LR 65/2014 ha riorganizzato l’intero quadro normativo in materia di edilizia privata.

In particolare ha rimodulato la categoria d’intervento di ristrutturazione edilizia, modifica che ha mancato di coordinarsi con la vigente LR 21/2012 (Disposizioni urgenti in materia di difesa dal rischio idraulico e tutela dei corsi d’acqua) relativa ai limiti di incremento del carico urbanistico residenziale nelle zone P.I.4 ovvero Pericolosità Idraulica 4 censite dai Piani di Assetto Idrogeologico.

Con la L.R. 1/2005

l’Art. 78 (opere soggette a PdC) erano definiti gli interventi:

(omissis..)
g) le addizioni volumetriche agli edifici esistenti non assimilate alla ristrutturazione edilizia;
h) gli interventi di sostituzione edilizia intesi come demolizione e ricostruzione di volumi esistenti non assimilabili alla ristrutturazione edilizia, eseguiti anche con contestuale incremento volumetrico, diversa articolazione, collocazione e destinazione d’uso, a condizione che non si determini modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale e che non si renda necessario alcun intervento sulle opere di urbanizzazione.
(omissis..)

l’Art. 79 (opere soggette a SCIA ) erano definiti gli interventi:

(omissis..)
d) gli interventi di ristrutturazione edilizia, ossia quelli rivolti a trasformare l’organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente; tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti; tali interventi comprendono altresì:1) demolizioni con fedele ricostruzione degli edifici, intendendo per fedele ricostruzione quella realizzata con gli stessi materiali o con materiali analoghi prescritti dagli atti di cui all’articolo 52 oppure dal regolamento edilizio, nonché nella stessa collocazione e con lo stesso ingombro planivolumetrico, fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;2) interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti);3) modifiche alla sagoma finalizzate alla realizzazione di addizioni funzionali agli organismi edilizi esistenti che non configurino nuovi organismi edilizi, nel limite del 20 per cento del volume esistente. Non sono computate, ai fini dell’applicazione degli indici di fabbricabilità fondiaria e territoriale, le addizioni funzionali consistenti nel rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile o nella realizzazione di servizi igienici, qualora carenti, oppure nella creazione di volumi tecnici, scale, ascensori o autorimesse pertinenziali all’interno del perimetro dei centri abitati come definito dall’articolo 55, comma 2, lettera b);
(omissis..)

Con la L.R. 65/2014

l’Art. 134 (opere soggette a PdC) sono definiti gli interventi: (omissis..)
g) le addizioni volumetriche agli edifici esistenti realizzate mediante ampliamento volumetrico all’esterno della sagoma esistente;
h) gli interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva consistenti in:
1) interventi di demolizione con fedele ricostruzione di edifici esistenti, intendendo per fedele ricostruzione quella realizzata con gli stessi materiali o con materiali analoghi prescritti dagli strumenti comunali di pianificazione urbanistica oppure dal regolamento edilizio, nonché nella stessa collocazione e con lo stesso ingombro planivolumetrico, fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;
2) interventi di demolizione e contestuale ricostruzione, comunque configurata, di edifici esistenti, purché non comportanti incremento di volume, calcolato nel rispetto degli strumenti comunali di pianificazione urbanistica e del regolamento edilizio, fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;
3) interventi di demolizione e ricostruzione di cui al punto 2, eseguiti su immobili sottoposti ai vincoli di cui al Codice, nel rispetto della sagoma dell’edificio preesistente;
4) ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, previo accertamento della originaria consistenza e configurazione, attraverso interventi di ricostruzione diversi da quelli di cui alla lettera i).
i) il ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, previo accertamento della originaria consistenza e configurazione, attraverso interventi di ricostruzione comportanti modifiche della sagoma originaria, laddove si tratti di immobili sottoposti ai vincoli di cui al Codice;
l) gli interventi di sostituzione edilizia, intesi come demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, eseguiti con contestuale incremento di volume, calcolato nel rispetto e nei limiti di quanto espressamente previsto dagli strumenti comunali di pianificazione urbanistica e dal regolamento edilizio, con diversa sagoma, articolazione, collocazione e destinazione d’uso, a condizione che non si determini modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale e che non si renda necessario alcun intervento di adeguamento delle opere di urbanizzazione. Ove riguardanti immobili sottoposti ai vincoli di cui al Codice, gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui alla lettera h), punto 2, comportanti Modifiche alla sagoma preesistente, costituiscono interventi di sostituzione edilizia ancorché eseguiti senza contestuale incremento di volume;(omissis..)

l’Art. 135 (opere soggette a SCIA) sono definiti gli interventi:

(omissis..)
d) fermo restando quanto previsto dall’articolo 136, comma 2, lettera g), gli interventi di ristrutturazione edilizia conservativa, ossia quelli rivolti a trasformare l’organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere non comportanti la demolizione del medesimo ma che possono comunque portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Essi comprendono altresì gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti);(omissis..)

“La L.R. 21/2012 è contraddittoria:non limita le sostituzioni edilizie e impedisce l’aumento delle unità immobiliari alle ristrutturazioni edilizie”

L’OPINIONE

Importante premessa:

La L.R. 21/2012 ha originato uno sbilanciamento tra i due punti:
– (art. 2 comma 5 lettera a) si vieta la creazione di nuove unitàresidenziali per gli interventi di cui al suo comma 3 lettere b), c) e d), e quindi rispettivamente superamento barriere architettoniche, restauro e risanamento conservativo, mutamenti d’uso e ristrutturazione edilizia di cui all’Art. 79 comma 2 lettera d) della L.R. 1/2005;
– (art. 2 comma 2 lettera d)si consente la sostituzione edilizia e le addizioni volumetriche non riconducibili alla ristrutturazione edilizia di cui all’ex Art. 78 c. 1 lettere g) e h), quest’ultime condizionate alla messa in sicurezza idraulica per un tempo duecentennale, in quanto non espressamente vietata come invece disposto per la Ristrutturazione edilizia.

Che senso ha consentire l’incremento delle unità residenziali alle Sostituzioni edilizie e non anche alle Ristrutturazioni edilizie ?

Sintesi conclusiva

Il mancato aggiornamento coordinato della LR 21/2012 in funzione delle nuove definizioni d’intervento come rimodulate dalla nuova L.R. 65/2014 ha creato, ancora una volta, un momento di incertezza e area grigia in cui non è ben chiaro se e come sono fattibili le ristrutturazioni edilizie nelle zone a Pericolosità Idraulica elevata P.I.4.

L’unica disposizione che sembra giungere in aiuto, da applicare con la debita prudenza, è la norma transitoria Art. 242 delle L.R. 65/2014, ovvero:

Art. 242 – Disposizioni transitorie per gli interventi edilizi di cui agli articoli 78 e 79 della l.r. 1/2005
1. Le modifiche introdotte dalla presente legge alle categorie di intervento edilizio già previste dagli articoli 78 e 79 della l.r. 1/2005 non incidono sulla disciplina sostanziale degli interventi urbanistico-edilizi contenuta negli strumenti urbanistici vigenti alla data di entrata in vigore della presente legge e rilevano solo al fine dell’individuazione del titolo abilitativo necessario per la realizzazione degli interventi medesimi.

E quindi?

A mio avviso l’incongruenza con la L.R. 21/2012 permane: infatti la norma transitoria in parola intende stabilire un collegamento sostitutivo tra le attuali definizioni contenute nei PRG e Reg. Urb. ma sottace su tutte le norme di settore o collegate.

Ancora una volta si rimane in Vacatio Legis, in attesa di un celere intervento da parte del Legislatore toscano.
Magari, aggiunge lo scrivente, consentendo espressamente le ristrutturazioni edilizie di unità che si trovano interamente sopra ad un certo “franco” di sicurezza sopra il battente idraulico duecentennale: l’assurdo purtroppo realistico è che in tali zone non è consentito il frazionamento di un alloggio situato al settimo piano dal suolo.