La legittimazione ad agire è condizionata all’effettiva o anticipata consegna dell’immobile, restando altrimenti escluso

La giurisprudenza sul punto non è univoca, e di recente il Consiglio di Stato è tornato sulla questione: può il promittente acquirente agire in giudizio per impugnare permessi edilizi o titoli abilitativi relativi al bene immobile oggetti del preliminare di vendita?

Dovendo dare una risposta immediata, e anche sorprendente, ed è necessario riferirsi alla sentenza del Consiglio di Stato n. 1768/2022, la quale  afferma:

Non può ritenersi legittimato ad impugnare il provvedimento con il quale un Comune ha annullato in autotutela un piano di lottizzazione, il promissario acquirente del terreno interessato dal medesimo piano di lottizzazione, ove questi, nonostante la stipula del contratto preliminare di compravendita dell’area, non abbia acquisito la effettiva e materiale disponibilità del terreno stesso, che si potrebbe configurare in caso di preliminare cd. ad effetti anticipati, con il quale quantomeno si anticipa l’effetto della consegna dell’immobile.

Il promissario acquirente aveva instaurato un ricorso al TAR contro alcune pratiche di condoni edilizi e simili per un immobile oggetto di preliminare di vendita. Tale azione giudiziaria amministrativa è stata avviata dallo stesso soggetto per dimostrare le propria tesi relativa ad un altro contenzioso civile già avviato relativo alla conformità urbanistico edilizia del bene promesso in vendita.

Con la vittoria nell’ambito giudiziario amministrativo, avrebbe potuto comprovare le proprie ragioni anche nell’altro ambito civilistico, avviato prima di esso.

Tuttavia il Consiglio di Stato nella predetta sentenza non riconosce al promissario acquirente la legittimazione ad agire e impugnare i titoli edilizi rilasciati in sanatoria su quell’immobile promesso in vendita; la motivazione è che egli, non avendo mai acquisito il possesso o la detenzione, o la materiale disponibilità del bene, non si è radicata in capo ad essa alcuna posizione giuridica diversa dall’interesse di mero fatto.

La stessa sentenza integra tra le motivazioni, anche quanto già espresso in un passaggio della sentenza n. 6961/2019:

“Rispetto agli interessi pretensivi, il potere di conformazione e di autorizzazione edilizia investe infatti in via diretta ed esclusiva il proprietario della res, in capo al quale l’interesse si appunta, mentre il vincolo obbligatorio che si instaura tra il promittente venditore ed il promissario acquirente fa sì che le modalità di esercizio del potere riverberino, sulla posizione del secondo, effetti solo indiretti relegando la posizione di quest’ultimo, nell’ambito della relazione pubblicistica, a quella di titolare di un mero interesse di fatto. Tali effetti indiretti rilevano invece sul piano civilistico dell’esatto adempimento e quindi nell’ambito della relazione contrattuale, giammai in seno alla relazione procedimentale dove il proprietario resta l’interlocutore esclusivo della vicenda dinamica del potere. Ne discende che rispetto a tutti gli interventi edilizi via via autorizzati sulle unità immobiliari promesse in vendita, l’odierno appellante [in quel giudizio: n.d.r.] è privo di una situazione giuridica soggettiva idonea a differenziarne la posizione e quindi a radicarne la legittimazione, non potendosi ritenere idoneo a tale scopo il mero vincolo obbligatorio che ha ad oggetto la prestazione (nella specie del consenso richiesto per il perfezionamento del contratto) non l’esercizio di un potere”.

Vorrei concludere commentando che la giurisprudenza collega la legittimazione del promissario acquirente alla effettiva disponibilità materiale del bene; altre volte l’ha negata; altre volte ha ritenuto adesiva la posizione del promissario acquirente.

Tuttavia non può escludersi in assoluto quindi che il preliminare di vendita, con trasferimento anticipato del possesso dell’immobile (immissione in possesso, ndr), possa assumere verosimilmente a proprietà del bene, a titolo di legittimazione alla richiesta di concessione edilizia da parte del promissario acquirente.

Una legittimazione ad agire per il Promissario acquirente apre due scenari contrapposti

Ora, se, sulla base della giurisprudenza in materia contrattuale è chiaro che il promissario acquirente abbia tutto l’interesse ad acquistare regolarmente, così come ha l’interesse a conseguire l’utilità contestando eventuali provvedimenti negativi, deve invece affermarsi che difettino in capo allo stesso le condizioni dell’azione, se – una volta acquisiti i titoli abilitativi che corroborano la regolarità dell’immobile oggetto del futuro definitivo di compravendita – il medesimo promissario acquirente intenda agire per l’annullamento di provvedimenti favorevoli al suo dante causa (posizione nella quale sarebbe destinato a subentrare) con lo scopo di agire in inadempimento o per ritenersi svincolato dall’obbligo alla conclusione del contratto definitivo.

E’ evidente che, laddove dovessero concretarsi gli estremi civilistici per sottrarsi all’obbligo di contrarre, il promissario avrebbe pieno titolo, ritenendolo, ad agire per sciogliersi dal rapporto obbligatorio (Cons. di Stato n. 917/2013).

Anche stavolta occorre concludere che non è consentito individuare una regola generale valevole per tutti i i casi, pertanto è necessario consigliare di far svolgere le verifiche immobiliari, di conformità urbanistica e di Stato legittimo finché si è in posizione contrattuale per farlo.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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