Promissario acquirente consapevole degli abusi edilizi esistenti al preliminare di vendita • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Escluso l’inadempimento del venditore se sono note le difformità dell’immobile alla stipula del compromesso.

La Cassazione ribadisce un principio forte sull’eccezione di inadempimento per le compravendite immobiliari.

Il Preliminare di vendita è un contratto dove la parte promittente la vendita dell’immobile, appunto promette di venderlo alla parte promissaria acquirente, in cambio di un corrispettivo.

Molto spesso gli immobili oggetto di preliminari di vendita, i cosiddetti “compromessi”, sono affetti da difformità e irregolarità (o dalla mancanza di Agibilità).

Esse possono variare da quelle irrilevanti fino a salire nella classifica degli illeciti edilizi, per sconfinare infine negli abusi edilizi (cioè sanzionabili pure penalmente).

E ancora, molto spesso i soggetti interessati ad acquistare gli immobili affetti da irregolarità di vario tipo, preferiscono pure loro chiudere un occhio perchè… in effetti quella cosa fa comodo pure a loro.

Interessa il sottotetto adibito a studio, come fa comodo la taverna infilata in cantina, cosi come fa comodo ricavare una camera in più dal portico chiudendolo con vetrate scorrevoli.

Il soggetto interessato all’acquisto spesso si imbatte in immobile irregolari e difformi.

Nel caso in cui tali illeciti e irregolarità siano ben a conoscenza della parte promittente l’acquisto, essi non possono invocare l’inadempienza da parte del venditore.

Infatti la piena consapevolezza di questa circostanza porta ad escludere il promissario acquirente dalla suddetta pretesa di risolvere il contratto preliminare.

Risoluzione del preliminare: APPROFONDIMENTO.

Il principio a mio avviso è corretto, ed è sancito da un fermo principio giurisprudenziale della Cassazione Civile (n. 21659/2019, 25427/2013).

In sostanza, quando si stipula un preliminare e si è consapevoli delle irregolarità e degli abusi edilizi presenti, il promissario acquirente accetta l’immobile con gli annessi e connessi.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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