Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

La richiesta di oneri per urbanizzazione primaria va rapportata all’effettivo grado delle dotazioni territoriali

Fattispecie: ipotizziamo un Piano attuativo completato, con tanto di urbanizzazione primaria completata dall’avente titolo a lottizzare in forza di precedente convenzione stipulata col Comune; per esse interviene pure il relativo collaudo e cessione gratuita al patrimonio indisponibile comunale.
Poco tempo il loro collaudo amministrativo, il proprietario ha presentato istanza di concessione edilizia, senza però dare corso all’edificazione.
Dopo pochi anni l’area viene ceduta ad un altro soggetto, che richiede a sua volta il Permesso di Costruire; il Comune invia un prospetto di calcolo per richiedere oneri di urbanizzazione primaria da corrispondere, in forza di sopravvenienza di nuova disciplina urbanistica. In verità, essa aveva lasciato invariato indici e parametri di costruzione, pertanto non aveva avuto modifiche sostanziali.
Il nuovo proprietario procede al pagamento della richiesta, e dopo un ricorso ottiene la loro restituzione. In fondo all’articolo illustro le motivazioni, spiegando prima alcuni principi per capirlo.

Saprai senz’altro che dall’entrata in vigore della L. 10/1977 il rilascio della Concessione edilizia è condizionato al pagamento commisurato agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, e al costo di costruzione.

Col tempo l’evoluzione normativa non ha modificato questa impostazione, che è stata trasposta integralmente del Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. 380/01 agli articoli 10 e seguenti. Ad oggi infatti saprai che la Concessione Edilizia è stata sostituita dal titolo abilitativo edilizio del Permesso di Costruire.

Il motivo per cui si pagano gli oneri? E’ il seguente:

Il cittadino che svolge edificazione privata deve compartecipare al contestuale sviluppo del contesto pubblico circostante.

Il principio è semplice, ed intende perseguire lo scopo di uno sviluppo armonico e ordinato del territorio.

Il regime di onerosità è stato introdotto appunto nel 1977 con la legge Bucalossi, la n. 10/1977.

Ho sempre pensato che tale norma fosse una legge “ritardataria” rispetto reali esigenze urbanistiche. Infatti la legge Ponte n. 765/67 (art. 8) introduceva il rilascio della licenza edilizia subordinato a:

  • esistenza dell’urbanizzazione primaria;
  • la previsione attuativa delle stesse opere da parte dei Comuni nel successivo triennio;
  • l’impegno dei privati alla loro realizzazione contemporaneamente all’edificazione privata;

Praticamente, la Legge n. 765/67 gettò le basi del reciproco vincolo di efficacia del titolo abilitante l’edificazione con l’adeguata urbanizzazione circostante. Inoltre, il successivo anno infatti fu emanato il relativo decreto attuativo D.M. 1444/68, che disciplinava gli standard urbanistici e l’urbanizzazione delle aree.

L’impostazioni scaturite dalla Legge ponte n. 765/67, e dal relativo D.M. 1444/68, hanno portato una certa innovazione e di converso hanno lasciato il fianco scoperto circa la corretta (o adeguata) realizzazione dell’urbanizzazione primaria.

Da tutto questo scaturisce un principio condivisibile:

Il rilascio del titolo concessorio deve essere valutato in base alla effettiva urbanizzazione dell’area.

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