Permesso di costruire in contrasto ad una lottizzazione

Una convenzione attuativa finalizzata ad effettuare un intervento definito ha scarsi margini di flessibilità

Le opere oggetto dei permessi edilizi non possono essere in contrasto col piano di lottizzazione convenzionato

Traendo riferimento ad una fattispecie trattata dalla Cass. Penale III n. 3911 del 27 gennaio 2017, relativa ad un ad un piano di lottizzazione
per realizzare un complesso residenziale ad uso turistico-ricettivo in Toscana; in particolare si trattava della trasformazione di un edificio rurale in una struttura polivalente dedicata a servizi nella quale avrebbero dovuto essere realizzati la reception del villaggio, un ristorante con cucina, un bar, un centro benessere, un centro fitness, una sala polivalente, un solarium, due alloggi a servizio del personale, e parcheggi.

Nella lottizzazione, e nella successiva sua variante non approvata, non era ammessa la possibilità di fare alloggi all’interno del complesso, cosa che invece viene effettuata dietro permesso di costruire rilasciato e tramite recupero di un vecchio edificio esistente (permesso di costruire non conforme al piano di lottizzazione, ndr).

In seguito vengono pure rilasciato permesso di costruire che autorizzava l’ampliamento del suddetto edificio con modifiche prospettiche.

Il Permesso di costruire deve essere pienamente coerente con le previsioni attuative convenzionate.

A seguito di accertamenti svolti dagli organi di vigilanza e dalle indagini preliminari emerge il contrasto tra i permessi rilasciati e gli ambiti ammessi dal piano di lottizzazione, valutando l’illegittimità dei due titoli.

Nella fase di riesame i giudici ribadiscono che il Piano di lottizzazione approvato prevedeva esclusivamente la destinazione a centro servizi e non residenziale, oltre al fatto che il piano non consentiva quella libertà di diversa modulazione delle volumetrie al suo interno.

Oltre a ciò, erano emersi ulteriori difformità quali diversità del tracciato stradale di accesso rispetto a quello convenzionato, effettuando scavi e sbancamenti non indicati nelle pratiche edilizie (in zona peraltro paesaggistica).

Esiste un margine di flessibilità tra permesso di costruire e relativo piano di lottizzazione convenzionato?

La Cassazione ribadisce il principio adottato dal Tribunale secondo il quale integra il reato di lottizzazione abusiva di cui all’art. 44, comma 1, lett. c, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, l’esecuzione di opere in violazione di una convenzione di lottizzazione, in quanto quest’ultima, inserendosi nel procedimento di pianificazione urbanistica che si conclude con l’approvazione del piano di lottizzazione, configura un modulo organizzativo attraverso cui si imprime un determinato statuto ai beni che ne formano oggetto (Cass. Pen. III n. 3911/2017, Cass. Pen. III n. 17834 del 25/01/2011).

La cosiddetta “flessibilità del piano” non può superare i limiti imposti dal piano stesso, in particolar modo per i contenuti e dettami convenzionati tra i due attori (Comune da una parte e Richiedente interessato dall’altra).

La conformità dell’intervento (o dell’opera) agli strumenti urbanistici (e/o al titolo edilizio) e all’eventuale strumento urbanistico attuativo/convenzionato costituisce presupposto fondamentale per la validità e legittimità dei titoli edilizi rilasciati.

Il permesso di costruire in contrasto con la previsione attutiva è inefficace perchè superante i limiti stabiliti dagli strumenti di Governo del territorio.

La violazione e il mancato rispetto dei contenuti delle norme di piano comporta violazione di legge come prevista dal TUE.

Infatti gli strumenti urbanistici sono atti amministrativi di natura generale la cui natura è diversa da (e sotto ordinata a) leggi e regolamenti come espressamente emerge dall’art. 13 comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001.

Art. 13 – Competenza al rilascio del permesso di costruire
1. Il permesso di costruire è rilasciato dal dirigente o responsabile dello sportello unico nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici.

Essendo dominanti i principi di gerarchia degli atti amministrativi e di coerenza tra quelli inferiori verso quelli superiori, interventi e opere in contrasto ai contenuti di un piano attuativo o di lottizzazione convenzionata non sono legittimi, e pertanto oggetto delle ordinare procedure inibitorie e sanzionatorie.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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