Inadempimento del venditore e veranda abusiva, quando l'acquirente può recedere dal contratto • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
14/07/2025
Commerciabilità immobiliare

Tra preliminare di vendita e contratto definitivo deve esserci identità dell’oggetto di cessione

Tra il preliminare di vendita e l’atto definitivo di trasferimento deve sussistere l’identità del bene immobile da trasferire; eventuali discordanze non dichiarate o situate al di fuori della descrizione del bene possono essere gestite per evitare l’inadempimento contrattuale.

Prendiamo ad esempio la fattispecie contenuta nell’ordinanza di Cassazione Civile n. 10119/2025, riguardante il recesso avanzato dal promissario acquirente per un preliminare di vendita di immobile: esso risultava provvisto di una veranda abusiva oggetto di richiesta di condono pendente, e durante i controlli notarili è emerso che risultava realizzata su edificio situato in zona gravata da vincoli archeologici e paesaggistici, tali da impedire la sanatoria della veranda abusiva. Per tali motivi il promissario acquirente comunicava il recesso richiedendo indietro il doppio della caparra, contestando l’inadempimento del promissario venditore.

In primo grado, il Tribunale di Roma accertava l’inadempimento del venditore, dichiarando legittimo il recesso del compratore, condannando il venditore a restituire il doppio della caparra, per un totale di 140.000 euro.

In Appello, il venditore si è giustificato affermando che la veranda abusiva non era oggetto di vendita, nè era menzionata nella descrizione catastale dell’immobile, e cio nonostante viene confermata l’inadempimento del venditore giustificante il recesso, in quanto la documentazione e la sua condotta portavano a ritenere la veranda oggetto dell’accordo.

Il venditore fa ricorso in Cassazione, inutilmente, in quanto dapprima è stato riconosciuto che la veranda rientrava nella promessa di vendita, e che la pendenza della pratica di condono aveva influito sul prezzo concordato (potendo garantire la commerciabilità), mentre poi il venditore ha sosstenuto che la veranda non sarebbe mai stata da lui promessa in vendita. La Corte di Cassazione, invece, ha argomentato che, se non vi era alcuna necessità della consegna della detta documentazione. Essa sottolinea che l’attuale ricorrente non può invocare l’ignoranza dell’esistenza dei vincoli e della non condonabilità della veranda.

Ergo, il venditore ha perso tutti e tre i gradi di giudizio; ergo, controllate lo Stato Legittimo dell’immobile entro tolleranze prima di vendere, e sopratutto la conclusione delle istanze di condono edilizio pendenti, sottolineando ancora una volta di non fare troppo affidamento alla presunta formazione del silenzio-assenso sulle istanze di condono, sopratutto in zona vincolata.