Immobile dichiarato Ante ’67 con abusi successivi: il rogito resta valido? Conferme da Cass. civ. 24226/2026.

Quando è possibile contestare la nullità o risoluzione contrattuale per rogito di immobile dichiarato ante 1° settembre 1967, qualora emergano abusi edilizi compiuti posteriormente a tale data.

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Introduzione

L’arcinota attestazione “Ante ’67” resa in atto notarile di trasferimento viene spesso interpretata come elemento probante della regolarità e dello Stato Legittimo dell’immobile, quando in realtà svolge una funzione più circoscritta nel regime di commerciabilità. Essa, infatti, ai sensi dell’articolo 40 L. 47/1985, può sostituire la menzione degli estremi delle licenze edilizie (o titoli abilitativi ante L. 1150/1942) quando la costruzione sia iniziata anteriormente al 1° settembre 1967. La dichiarazione, tuttavia, non certifica l’effettivo Stato Legittimo né rende irrilevanti le trasformazioni abusive eseguite successivamente. Con la sentenza n. 24226 del 29 luglio 2026, la Cassazione civile ha ribadito che la validità formale della compravendita e la regolarità urbanistico-edilizia appartengono a piani differenti e indipendenti tra loro. Il rogito può quindi essere valido, ma restano invariate la natura degli abusi, le responsabilità contrattuali e gli altri rimedi (vedasi risoluzione per inadempimento o risarcimento danni).

Il caso dell’immobile Ante ’67 modificato successivamente

Si torna a esaminare una controversia analoga a quella già commentata in merito all’Ordinanza di Cassazione civile n. 23394/2023, e stavolta ha riguardato un immobile venduto nel 2007. La planimetria catastale richiamata nel rogito rappresentava il bene comprensivo anche del piano interrato, composto da tre vani; uno di questi tre vani, di circa mq 45, era stato scorporato e venduto ad un soggetto terzo, senza che tale operazione fosse stata accompagnata dal necessario titolo abilitativo per il frazionamento urbanistico.

Nell’atto definitivo di trasferimento (e quindi non parliamo di preliminare di vendita) il venditore aveva dichiarato che, ai sensi dell’articolo 40 L. 47/85, la costruzione dell’edificio era stata realizzata anteriormente al 1° settembre 1967 e che non risultavano interventi successivi soggetti a titoli abilitativi. La Corte d’Appello di Roma aveva dichiarato nullo il contratto perché erano emerse trasformazioni posteriori non autorizzate. Invece, la Cassazione ha ritenuto errata tale conclusione e ha cassato la sentenza con rinvio, perché la dichiarazione Ante ’67 non può riguardare le modifiche edilizie successive.

La dichiarazione Ante ’67 riguarda l’inizio della costruzione

Occorre preliminarmente rammentare la norma fondamentale sulla commerciabilità urbanistica degli immobili, ossia l’articolo 40, comma 2, della L. 47/1985, la quale prevede che:

«Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967».

In base a come è scritta la norma, la Cassazione ha ritenuto di applicare il principio della nullità urbanistica “testuale”, già affermato dalle Sezioni Unite n. 8230/2019, e ciò significa che, a livello generale, la nullità può operare soltanto nei casi espressamente previsti dalla legge e non può essere estesa per analogia a ogni irregolarità edilizia dell’immobile. La dichiarazione Ante ’67 resa in atto deve tuttavia:

• corrispondere realmente a quell’epoca risalente di inizio della costruzione o delle opere (infatti potrebbe riferirsi anche a particolari interventi effettuati in seguito);
• riferirsi proprio all’immobile oggetto del trasferimento.

Se l’edificio è stato realmente realizzato o iniziato “Ante ’67”, la validità del rogito non viene meno soltanto perché sono stati accertati interventi edilizi successivi non legittimati. diverso è il discorso nel caso della falsa attestazione sull’epoca di costruzione, eventualmente rimediabile soltanto quando ricorrano i presupposti dell’atto confermativo successivo (ossia immobile dichiarato erroneamente ante ’67, tuttavia costruito dopo tale soglia con regolare titolo abilitativo).

Abusi edilizi post ’67 e nullità del rogito sono distinti

La dichiarazione Ante ’67 non può essere essere utilizzata per attestare la risalenza di una costruzione o una porzione immobiliare effettivamente iniziata dopo il 1° settembre 1967. Tuttavia, occorre evitare di dedurre automaticamente la nullità del rogito dalla presenza di qualsiasi intervento successivo eseguito senza titolo: Cassazione n. 24226/2026 ha espressamente escluso tale conseguenza affermando questo principio:

«in caso di compravendita di edificio realizzato anteriormente al 1° settembre 1967, ai fini della validità del negozio traslativo è richiesta soltanto la sussistenza della dichiarazione dell’alienante della costruzione dell’immobile anteriormente alla data innanzi indicata, essendo irrilevante, ai fini della validità dell’atto, sia la presenza di modifiche edilizie realizzate successivamente e non autorizzate, sia la falsità della dichiarazione del venditore circa l’assenza di interventi richiedenti titolo abilitativo (tra le tante Cass. Civile Ordinanza n. 16433 del 2026; Cass., Sez. 2, n. 23394 del 1° agosto 2023)».

In estrema sintesi, ai soli fini della nullità contrattuale disciplinata dall’articolo 40 della L. 47/1985 sono da ritenersi irrilevanti:

• le trasformazioni e interventi edilizi successivi al 1° settembre 1967, anche se effettuati irregolarmente;
• la falsa dichiarazione effettuata dal venditore circa l’assenza di interventi successivi a tale data, ancorché soggetti a titolo.

Inutile sottolineare che la dichiarazione Ante ’67 evita la nullità formale, ma non ha valore sanante verso gli abusi posteriori e non attesta la conformità urbanistica dell’immobile. Quelle irregolarità continuano a rilevare sul piano amministrativo, penale e contrattuale, perchè ad esempio l’acquirente potrebbe ancora invocare, in presenza dei presupposti, la risoluzione per inadempimento, l’annullamento per errore o il risarcimento del danno. Nel caso esaminato, tali domande dovranno essere rivalutate dalla Corte d’Appello in sede di rinvio.

Opere effettuate in assenza di titolo post ’67 possono provocare nullità dell’atto

Ora si arriva alla nota dolente: i principi finora esaminati hanno messo in luce il delicato rapporto che si instaura tra il valore della dichiarazione Ante ’67 e le eventuali opere irregolari compiute posteriormente alla data del 1° settembre 1967; ma ciò non significa che tale dichiarazione possa evitare in tutti i casi la nullità dell’atto, perché la nullità dell’atto potrebbe essere sollevata da un altro versante, ossia per quelle opere rilevanti che avrebbero richiesto un titolo abilitativo. Attenzione, ci tengo a premettere che non si sta parlando di opere effettuate con qualsiasi livello di difformità (parziale, variazioni essenziali o totale rispetto ai titoli abilitativi primari), bensì di quelle effettuate in assenza del titolo stesso. La difformità presuppone una modifica in corso d’opera ad un intervento che un titolo abilitativo lo ha avuto.

Il tenore letterale delle norme sulla commerciabilità “urbanistica” parla chiaro: la nullità dell’atto potrebbe invocarsi per quelle opere effettuate in assenza di licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, o loro versioni ottenute in sanatoria o per condono. E questo vale ovviamente se riferita all’intero edificio (ad esempio costruito nel 1981 senza concessione edilizia), ma trova facile estensione anche alle relative porzioni, in quanto gli articoli 40 della L. 47/85 e 46 del DPR 380/01 fanno espresso riferimento al termine «o loro parti». In sostanza, l’accertamento di opere o interventi effettuati dopo il 1° settembre 1967, qualificabili come quelli senza titolo abilitativo primario, potrebbe invalidare davvero il rogito di compravendita. Per elencare alcuni esempi, occorre determinare quelle opere che oggi, a livello nazionale (o anche regionale), richiederebbero un permesso di costruire oppure una SCIA alternativa:

1. la demolizione e ricostruzione edilizia integrale e non fedele al preesistente manufatto, soprattutto in presenza di vincoli o in tessuti storici;
2. un ampliamento di edificio esistente;
3. la realizzazione di un organismo edilizio autonomo in lotto già edificato;
4. una veranda sul balcone;
5. una ristrutturazione pesante, cioè comportante modifiche volumetriche oppure un mutamento d’uso in centro storico (al netto delle ipotesi Salva Casa);

Questa problematica emergerà con maggiore insistenza nel prossimo futuro, proprio perché la pronuncia n. 8230/2019 resa a Sezioni Unite di Cassazione ha rimescolato non poco le carte in tavola. Infatti, è proprio il principio di “riferibilità” e “veridicità” del titolo edilizio rispetto all’immobile, o alla relativa parte oggetto di vendita, ad aver fatto rientrare dalla finestra un profilo civilistico di probabile nullità di natura “sostanzialista”, rispetto alla supremazia di quella “formalista”. Ne riparleremo certamente in futuro.

Ante ’67: validità del rogito e Stato Legittimo non coincidono

La pronuncia esaminata riguardava la validità dell’atto di trasferimento sotto un profilo civilistico, cioè tra venditore e acquirente, incentrata principalmente sulla dichiarazione Ante ’67, la quale non incide sulla ricostruzione dello Stato Legittimo amministrativo. Ancora una volta si deve affermare che «La data del 1° settembre 1967 non rappresenta infatti l’“anno zero” dell’urbanistica» (Cit. me medesimo).

È vero il contrario, semmai: in determinate zone del territorio, l’obbligo di licenza edilizia o di titolo edilizio poteva essere già stato esteso prima della L. 765/1967; inoltre, eventuali titoli rilasciati anche in via facoltativa, compartecipano alla ricostruzione della storia urbanistica dell’immobile, già esaminata nell’articolo sulle licenze edilizie facoltative rilasciate Ante ’67.

Dulcis in fundo, la dichiarazione Ante ’67 inserita nel rogito non sostituisce l’accertamento tecnico dell’epoca e della consistenza delle opere. È per questo motivo che i documenti aventi valore probante come le aerofotogrammetrie, planimetrie catastali di primo impianto, documenti d’archivio e titoli edilizi devono essere valutati secondo la loro effettiva capacità probatoria, come esaminato nell’articolo sulla dimostrazione degli immobili Ante ’67 tra prova incerta o assente.

Conclusioni e consigli utili

Il rogito relativo a un immobile realmente costruito prima del 1° settembre 1967 può restare valido anche se dovessero emergere opere edilizie realizzate posteriormente senza titolo abilitativo. È necessario, però, che la dichiarazione “ante 1° settembre 1967” della costruzione sia veritiera e riferibile al bene trasferito. Ciò non significa che l’immobile sia regolare o sanabile, e per questo si consiglia di effettuare prima della compravendita opportune verifiche inerenti a:

• effettiva epoca di costruzione;
• titoli edilizi anteriori e successivi;
• corrispondenza tra stato dei luoghi, documentazione amministrativa e catastale;
• eventuali abusi e possibilità di regolarizzazione;
• garanzie contrattuali e responsabilità del venditore.

La commerciabilità formale non deve essere confusa con la conformità urbanistico-edilizia: un contratto valido potrebbe trasferire un immobile irregolare, con conseguenze patrimoniali tutt’altro che secondarie.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

1. Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, commi 2 e 3 – dichiarazioni urbanistiche negli atti di trasferimento, attestazione Ante ’67 e conferma successiva.
2. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 46 – nullità degli atti giuridici relativi a edifici.
3. Codice civile, articolo 1418, comma 3 – nullità del contratto nei casi stabiliti dalla legge.

Giurisprudenza

1. Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019 – natura testuale della nullità urbanistica.
2. Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza n. 23394 del 1° agosto 2023 – irrilevanza, ai fini della nullità, della falsa dichiarazione sull’assenza di interventi successivi.
3. Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza n. 24226 del 29 luglio 2026 – validità della compravendita di edificio Ante ’67 nonostante modifiche successive non autorizzate.

FAQ

La dichiarazione Ante ’67 rende automaticamente regolare l’immobile?

No, è una semplificazione concessa dall’articolo 40 della L. 47/85 ai fini della validità formale dell’atto per immobili risalenti, e non dimostra implicitamente la regolarità dello Stato Legittimo.

Il rogito è nullo se l’immobile Ante ’67 risultasse modificato abusivamente dopo il 1967?

Non automaticamente. Secondo Cassazione n. 24226/2026, le modifiche successive non autorizzate non determinano la nullità prevista dall’articolo 40 quando la dichiarazione sull’effettiva anteriorità della costruzione sia veritiera e riferibile al bene. Tuttavia resta aperto il problema per eventuali interventi rilevanti effettuati in assenza di permesso sull’immobile o porzione di esso.

La dichiarazione Ante ’67 può essere falsa nei confronti di opere illecite successive?

No, essa vale solo per le opere iniziate davvero anteriormente all’entrata in vigore della L. 765/1967.

Che cosa accade se l’immobile è stato costruito dopo il 1° settembre 1967?

Nel caso in cui l’immobile fosse stato davvero costruito dopo tale data con regolare titolo abilitativo, è possibile confermare successivamente l’atto originariamente nullo a causa della falsa dichiarazione ante ’67.

Un immobile abusivo può essere validamente venduto?

Qui si cammina sul filo del rasoio: da una parte la presenza di irregolarità edilizie non determina sempre la nullità del contratto, ma occorre stare attenti al nuovo confine stabilito dalle SS.UU. 8230/2019 sulle costruzioni e opere effettuate in assenza di titolo abilitativo. Consigliata massima prudenza.

Come si dimostra che un immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967?

Occorre valutare i titoli disponibili, le informazioni catastali di primo impianto, le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio e gli altri atti pubblici o privati di provenienza dimostrabile.

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