Scheda catastale 1939 diversa dallo stato attuale: è sempre abuso edilizio?

scheda catastale impianto 1939

La rappresentazione grafica delle schede catastali d’impianto potrebbe contenere errori interpretati come illeciti mai avvenuti

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È un tema che ricorre spesso nelle verifiche immobiliari, soprattutto quando si analizzano fabbricati storici, appartamenti datati o unità immobiliari censite in Catasto con elaborati grafici molto risalenti. Il rischio è quello di attribuire valore probatorio assoluto a una rappresentazione catastale effettuata a partire dagli Anni Trenta (cioè con l’istituzione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano ai sensi del R.D.L. 652/1939), senza considerare il contesto storico, tecnico e documentale in cui quella planimetria fu prodotta.

Il punto centrale è questo: una discordanza tra stato effettivo dei luoghi e la rappresentazione grafica catastale d’impianto non necessaria coincide necessariamente con una difformità edilizia o urbanistica.

Indice

Le vecchie schede catastali non vanno lette con gli occhi di oggi

Molti immobili possiedono ancora planimetrie catastali redatte in seguito all’entrata in vigore del R.D.L. 652/39: in quegli anni la rappresentazione grafica dell’unità immobiliare aveva finalità eminentemente fiscale e censuaria, e non c’era lo stesso livello di rigorosità richiesto invece dalla vigente disciplina catastale.

Che poi, dovremmo parlare piuttosto di “scheda catastale”, anziché di planimetrie dettagliate per come le conosciamo oggi.

Capita quindi di vedere planimetrie storiche con stanze perfettamente squadrate, muri allineati, pareti ortogonali e ambienti rappresentati in modo estremamente regolare, relative a immobili in cui lo stato reale dei luoghi mostra una realtà diversa: muri storti, pareti inclinate, finestre non perfettamente allineate, sagome interne irregolari, spessori murari disomogenei. Cose assai frequenti nell’edilizia storica e nei centri antichi, ma anche in territorio aperto. In queste fattispecie viene spesso da interrogarsi se l’immobile sia stato davvero trasformato nel tempo, o se sia inverosimile un illecito edilizio simile.

Diventa oggettivamente impossibile che un appartamento situato al secondo piano, di un edificio in centro storico, abbia mutato le principali pareti portanti con rotazioni e traslazioni, perchè la cosa oltre a sfidare gli aspetti strutturali, costringerebbe a pensare che sia avvenuta anche in senso verticale “cielo/terra”, cioè anche per le pareti dei restanti piani. La Scienza delle Costruzioni non segue le stesse logiche del diritto urbanistico.

Tra rappresentazione catastale imprecisa o modifica edilizia successiva?

Bisogna distinguere due ipotesi molto diverse:

  1. La modifica edilizia successiva, cioè opere realmente effettuate dopo la formazione della planimetria catastale originaria, magari senza titolo abilitativo o in difformità da esso;
  2. La rappresentazione grafica originariamente approssimata, cioè una planimetria catastale che già al momento della sua redazione non descriveva fedelmente lo stato effettivo dell’immobile.

Questa seconda ipotesi è tutt’altro che rara negli immobili storici, in quanto nel passato, infatti, molte planimetrie catastali di impianto erano redatte con criteri semplificati (siamo nel 1939 in poi!). Non sempre vi era un rilievo tecnico rigoroso, e non sempre la restituzione grafica rappresentava con precisione l’effettiva geometria dei luoghi. Infatti, all’epoca di impianto Anni ’30 il proprietario da solo poteva redigere la scheda catastale e misurare l’immobile in modo sommario, producendo una rappresentazione grafica semplificata grazie alla carta millimetrata della scheda stessa, per cui capitava di “raddrizzare” muri e stanze che nella realtà erano già inclinati, irregolari o fuori squadro. La possibilità di effettuare autodichiarazione, senza l’ausilio del Tecnico professionista, fu prevista con l’articolo del R.D.L. 652/1939:

La dichiarazione di cui al precedente art. 3 deve essere redatta, per ciascuna unità immobiliare, su apposita scheda fornita dalla Amministrazione dello Stato e presentata al podestà del Comune ove l’unità immobiliare e’ situata, entro il giorno che sarà stabilito con decreto del ministro per le finanze.
La dichiarazione va estesa alle aree e ai suoli che formano parte integrante di una o giù unità immobiliari, o concorrono a determinarne l’uso e la rendita.
Non sono soggetti a dichiarazione:
a) i fabbricati rurali già censiti nel catasto terreni;
b) i fabbricati costituenti le fortificazioni e loro dipendenze;
c) i fabbricati destinati all’esercizio dei culti;
d) i cimiteri con le loro dipendenze;
e) cui agli articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato Lateranense 11 febbraio 1929.

Il Catasto non prova da solo la regolarità edilizia (ma compartecipa)

Una vecchia planimetria catastale può raccontare qualcosa, ma non sempre racconta tutta la verità tecnica e urbanistico-edilizia dell’immobile.

Come regola generale, la planimetria catastale d’impianto non deve essere utilizzata isolatamente per stabilire se un immobile sia regolare o abusivo: ma è anche vero che il Catasto ha una funzione prevalentemente fiscale e inventariale, e può offrire indizi utili da intersecare con lo Stato Legittimo “urbanistico” e alla ricostruzione storica dell’immobile, senza sostituire i titoli edilizi, gli atti autorizzativi, i documenti d’archivio e la verifica dello Stato Legittimo. Questo vale ancora di più quando si esaminano planimetrie molto risalenti, come quelle prodotte e depositate al N.C.E.U. negli anni Trenta o Quaranta.

Come eccezione alla regola, la definizione di Stato Legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. 380/2001) stabilisce nelle ultime due parti anche un valore suppletivo alle planimetrie catastali per dimostrare lo Stato Legittimo, in due ipotesi:

  1. quando l’immobile è stato realizzato o trasformato in epoca e zona non ancora soggetta a titolo abilitativo;
  2. quando la pratica edilizia e titolo abilitativo è smarrita e insussistente negli archivi comunali;

In questi casi, dalla planimetria catastale si desume lo Stato Legittimo.

Planimetria catastale e Stato Legittimo: quando può sostituire il titolo edilizio?

Il rischio: scambiare un errore grafico storico per abuso edilizio

A distanza di quasi un secolo, una planimetria catastale del 1939 può risultare diversa dallo stato effettivo di oggi, non perché l’immobile sia stato trasformato abusivamente, ma perché la rappresentazione iniziale era imprecisa. Il soggetto che ha fatto il rilievo architettonico, e disegnato la scheda planimetrica, non sempre era un Tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere); ma si possono riscontare casistiche analoghe anche qualora effettuate da professionista abilitato.

Ecco il vero rischio: scambiare una vecchia rappresentazione grafica approssimata per una difformità edilizia, anche di tipo sostanziale. La casa non si è “deformata” da sola nel tempo, ma non è neppure corretto presumere automaticamente che ogni differenza rispetto alla planimetria catastale storica derivi da interventi illeciti successivi. E la questione diventa particolarmente rilevante quando si toccano le modifiche di prospetto, zone vincolate e parti strutturali.

Serve ricostruire lo Stato Legittimo dell’immobile

La verifica corretta non parte dalla sola planimetria catastale, e soprattutto quella di impianto prodotta a suo tempo ai sensi del R.D.L. 652/1939, caso mai parte invece dalla ricostruzione dello Stato Legittimo dell’immobile, attraverso il confronto tra:

  • titoli edilizi e pratiche urbanistiche disponibili;
  • documentazione d’archivio comunale;
  • eventuali pratiche catastali storiche e successive;
  • atti notarili e documenti indiretti;
  • stato effettivo dei luoghi;
  • epoca di costruzione e trasformazioni documentabili.

Solo attraverso questa lettura coordinata è possibile distinguere tra una reale trasformazione edilizia successiva e una semplice imprecisione grafica originaria.

Conclusioni

Una planimetria catastale del 1939 diversa dallo stato attuale dell’immobile non è, da sola, prova di abuso edilizio: occorre valutarne le sue caratteristiche e contestualizzarla nella storia urbanistico-edilizia del fabbricato. Negli immobili storici, le planimetrie catastali molto risalenti vanno lette con prudenza e valutare anche il profilo di piena attendibilità, proprio perchè quelle schede planimetriche servivano per determinare una rendita catastale.

Trovi anche il mio video commento:

Prima di ipotizzare illeciti edilizi o avviare percorsi di regolarizzazione, occorre ricostruire il quadro documentale completo. Perché una cosa è un’opera realizzata dopo senza titolo; un’altra cosa è una oggettiva rappresentazione grafica imprecisa fin dall’origine.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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