Nullità compravendita e difformità edilizie sull’immobile, il punto della Cassazione

condominio edificio residenziale

Confermato l’orientamento sulla nullità formale nel regime di commerciabilità degli immobili rispetto agli abusi edilizi. Anche l’ordinanza di Cassazione Civile n. 9439/2025 applica i principi consolidati ad una esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita, avente per oggetto per due fabbricati con annessa area scoperta, viziati da difformità edilizie; tali difformità erano stare rese note al promissario acquirente, il quale ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare conseguente all’inadempimento grave. In sede di giudizio la parte promittente venditrice ha invece contestato che alla stipula del preliminare la parte promissaria acquirente aveva dichiarato di essere ben consapevole dello stato di fatto e di diritto dell’immobile e degli strumenti urbanistici.

Esulando dal trattare tutti gli aspetti della vicenda e per opportunità di sintesi, è interessante focalizzare la valutazione dei profili di inadempimento sostenuti da ambo le parti, e delle contestazioni inerenti l’illiceità e incommerciabilità dei beni promessi in vendita, ritenuti sufficienti per viziare la validità del preliminare stesso. Intanto è stata ribadita la natura della nullità formale degli atti definitivi di trasferimento immobiliare, già scaturita dall’importante sentenza di Cassazione civile, n. 8230/2019 espressa a Sezioni unite:

la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma terzo dell’art 1418 cod. civ., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile, sicché, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass., Sez. U, 22/3/2019, n. 8230).

In estrema sintesi, l‘atto notarile di trasferimento è valido, e pertanto non è nullo, qualora:

Nullità formale esclusa verso il preliminare di vendita

Sempre nella medesima ordinanza di Cassazione, è stato ribadito che l’anzidetta nullità contrattuale trova applicazione soltanto agli atti di trasferimento tra vivi, e non verso i preliminari di vendita:

L’affermata irrilevanza, ai fini della sussistenza del vizio genetico del contratto, della conformità o meno della costruzione al titolo menzionato, valevole, come detto, nel contratto ad effetti reali, non può che ridondare, a maggior ragione, nel contratto ad effetti obbligatori, quale il contratto preliminare di compravendita immobiliare, per la cui esistenza non è richiesta neppure la dichiarazione del promittente alienante degli estremi del titolo urbanistico, la quale può anche sopravvenire all’atto ed essere prodotta in giudizio, ove si intenda ottenere con esso la sentenza di trasferimento coattivo del bene ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. (Cass., Sez. 3, 15/1/2020, n. 538).

Una volta esclusi i profili di nullità formale e l’incidenza delle irregolarità edilizie sulla validità del contratto, la questione si sposta nella valutazione dei vizi nei confronti dell’articolo 1489 del Codice Civile, per valutare la risoluzione per inadempimento o diminuzione del prezzo se la cosa venduta sia gravata da oneri non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non dichiarati nel contratto, per il quale il compratore non ne abbia avuto conoscenza. In tal senso, questa opzione richiede il duplice accertamento della:

  1. mancata conoscenza del vizio da parte dell’acquirente;
  2. dell’incidenza del vizio sulla fruibilità e sul valore del bene compravenduto;

Sul primo punto è necessario che il giudice, oltre a considerare i poteri repressivi della Pubblica Amministrazione (adozione di ordinanze di rimessa in pristino e demolizione, sanzioni pecuniarie, eccetera), è tenuto ad accertare se il vizio non sia stato dichiarato nel contratto oppure se di questo non ne sia a conoscenza il compratore al momento della stipula contrattuale (vedi anche Cass. Civ. n. 9439/2025, n. 25357/2014, n. 4786/2007, n. 11218/1991, n. 6399/1984). Si tratta di una fase molto delicata perchè viene valutato anche il comportamento tenuto dalla parte promissaria acquirente, e della sua diligenza applicata nelle fasi precontrattuali e contrattuali: occorre stare in guardia perchè non è poi difficile dimostrare la piena conoscenza o conoscibilità dello stato effettivo e urbanistico dei beni. Infatti, dal luglio 2020 vige l’articolo 34-bis del testo unico edilizia, il quale al terzo comma stabilisce che gli atti di trasferimento di immobili devono contenere l’attestazione delle tolleranze costruttive ed esecutive, divenuta ancora più complessa dopo la Legge n. 105/2024 Salva Casa. Premesso che tale disposizione non è stata trattata nella fattispecie oggetto del presente articolo, si torna sui criteri di valutazione dell’inadempimento legato alle difformità e abusi edilizi.

Affinché operi la garanzia di cui all’art. 1489 del Codice Civile , è altrettanto necessario valutare la natura e l’intensità degli oneri e dei diritti del terzo sulla cosa, e cioè controllare se essi incidano sulla stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma citata, risolvendosi in una limitazione del libero godimento della cosa medesima o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore, tanto da determinare il deprezzamento o la minore commerciabilità dell’immobile, condizioni queste in assenza delle quali non è possibile riconoscere all’acquirente la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (Cass., Sez. 2, 6/12/1984, n. 6399; Cass., Sez. 2, 23/10/1991, n. 11218; Cass., Sez. 2, 28/2/2007, n. 4786; Cass., Sez. 2, 28/11/2014, n. 25357).

Per quanto riguarda le domande di recesso contrattuale (art. 1385 C.C.) occorre una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i soggetti contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento del negozio (Cass. civ. Sez. 1, 10/5/2019, n. 12549; Cass., Sez. 2, 8/8/2019, n. 21206; Cass., Sez. 2, 23/1/1989, n. 398).

Per quanto riguarda l’intensità ed entità del problema, è emersa una marginale incidenza economica del costo di demolizione dei manufatti abusivi, consistenti in alcune serre e fabbricati fatiscenti, rispetto al realizzando intervento edilizio sul fondo compromesso in vendita, comprendente cinque villini a schiera, una palazzina, servizi, parcheggi e zone verdi, facenti parte di un piano di lottizzazione avviato.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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