Dichiarazione Ante '67 falsa, rimediabile con atto confermativo per costruzione licenziata posteriormente • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

09/02/2026
Ante '67

Sanabile nullità del rogito di compravendita per immobile dichiarato falsamente Ante ’67 ma che risulta autorizzato post 1° settembre 1967.

Si torna a parlare della questione di nullità formale degli atti di trasferimento immobiliare tra vivi, e del relativo regime di commerciabilità sul quale è opportuno rammentare in premessa la pronuncia emessa dalla Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 8230/2019, al fine di comprendere al meglio l’interessante vicenda esaminata nell’ordinanza di Cassazione Civile n. 30827/2025. In via sintetica la fattispecie ha avuto per oggetto:

un atto di divisione del 1993 relativo ad alcuni cespiti immobiliari, in cui è stata contestata la falsa dichiarazione resa in atto per una costruzione anteriormente al 1° settembre 1967 (d’ora in avanti Ante ’67);
dagli accertamenti e atti di causa è risultato emerso che la dichiarazione di opere iniziate Ante ’67 non era veritiera, perchè opere realizzate posteriormente e pertanto mendace;
nell’anno 2010 è intervenuto un atto notarile a rettifica del precedente atto di divisione 1993, ossia l’atto confermativo postumo (previsto dall’art. 40 L. 47/85 e analogamente dall’art. 46 DPR 380/01), contenente la successiva produzione degli estremi dei titoli abilitativi dell’immobile. In un punto della pronuncia si legge che gli edifici risultavano realizzati in totale difformità rispetto ai progetti (pagina 4).

In altre parole, in un precedente atto è stato dichiarato “ante ’67” una costruzione che è risultata effettivamente costruita dopo tale data, ma supportata da titoli abilitativi edilizi regolarmente rilasciati dopo. Una parte ha sostenuto che l’attestazione Ante ’67 non veritiera fosse sufficiente da sola a far dichiarare la nullità dell’atto notarile di compravendita; la Cassazione, invece, ha ritenuto non applicabile la sanzione di nullità, in quanto nel complesso l’immobile risultava comunque realizzato con gli opportuni titoli abilitativi, e la loro menzione postuma in atto di convalida o di rettifica del 2010 ha sanato la nullità dell’atto del 1993, superando l’attestazione Ante ’67 non veritiera. In questa fattispecie la Cassazione ha effettuato una valutazione ponderata, ritenendo congruo il superamento dell’iniziale nullità per un immobile che è risultato comunque legittimato sotto il profilo urbanistico edilizio.

Effettivamente non avrebbe senso, a livello sostanziale, mantenere la nullità dell’atto per una falsa attestazione “istantanea” per un immobile realizzato post 1° settembre 1967, ma dotato dei relativi titoli abilitativi edilizi. Questa impostazione è da ritenere condivisibile perchè di converso si rischierebbe la nullità di atti notarili per immobili ritenuti erroneamente realizzati ante ’67, ma realizzati con licenze edilizie immediatamente dopo tale soglia temporale. Pensiamo ad esempio ai tanti immobili risalenti per i quali è difficile provare con certezza la loro epoca di realizzazione, e per i quali potrebbe comunque emergere la licenza edilizia dopo un supplemento di ricerche in archivio di cui si ignorava l’esistenza (mi è capitato più volte per esperienza professionale).

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Le motivazioni giurisprudenziali espresse dalla Cassazione in materia di nullità degli atti e sui rimedi della nullità

Per qualcuno tale pronuncia potrebbe apparire concettualmente sbagliata, ma esaminando le motivazioni e criteri contenuti nella sentenza appare evidente invece la coerenza con le logiche del regime di commerciabilità immobiliare verso il profilo urbanistico-edilizia, senza confonderlo invece con quello diverso sulla conformità catastale. Si riportano i passaggi più utili alla comprensione relative alle falsità dichiarative e del rimedio adottato, precisando che la fattispecie è disciplinata dagli articoli 17, commi 1 e 4, nonché 40, commi 2 e 3, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, vigente ratione temporis, dato che l’asserita nullità riguarda l’atto notarile di divisione del 28.07.1993 e l’atto notarile di rettifica del 10.01.2010; norme che così recitano:

Art. 17 c. 1: «Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’articolo 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù».(oggi questo articolo è trasposto nel vigente articolo 46 DPR 380/2001);
Analogamente l’art. 40, comma 2 della L. 47/85. ha disposto che: «Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo».

Entrambe tali disposizioni hanno previsto (artt. 17, comma 4, e 40, comma 3) la possibilità della «conferma» delle comminate nullità, nei casi in cui la mancata indicazione della concessione edilizia, ovvero la mancanza di dichiarazione o il mancato deposito di documenti, non fossero dipesi dall’inesistenza, al tempo della stipula, della concessione, o della domanda di concessione in sanatoria, o, ancora dal fatto che la costruzione sia stata iniziata dopo il 2 settembre 1967: in tali casi, il legislatore ha previsto la possibilità della conferma degli atti, anche da una sola delle parti, mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, contenente la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda di concessione in sanatoria (Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019, Rv. 653283 – 01, p. 8 punto 3.2.). Le norme di recupero e rimedio della nullità, ammissibile a certe condizioni, prevedono sostanzialmente la stessa possibilità:

Art. 17, comma 4, L. 47/1985: «Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza della concessione al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa: forma del precedente, che contenga la menzione omessa».
Art. 40, comma 3, D.P.R. 380/2001: «Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1 settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente».

In sintesi: le due anzidette norme hanno rimodulato la sanzione di nullità al duplice scopo di reprimere il fenomeno dell’abusivismo e di sanare il pregresso, ipotizzando due situazioni diverse, tra loro alternative:

da un lato, la mancata menzione di un titolo abilitativo della costruzione, pur nella sua reale sussistenza;
dall’altro, l’assenza di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’opera era stata iniziata prima del 2 settembre 1967.

Tanto si rileva sia dalla formulazione letterale delle norme (in particolare, l’art. 40, comma 2, dedica alla dichiarazione di realizzazione dell’opera ante 1967 un inciso del tutto separato rispetto alle dichiarazioni inerenti il titolo abilitativo dell’immobile); sia dalle espressioni utilizzate, come interpretate dalla Corte di Cassazione, ove si evidenzia l’impiego della congiunzione avversativa «ovvero» nell’elenco delle dichiarazioni mancanti, quali possibile causa di nullità oppure di convalida.

La nullità formale sulle dichiarazioni del venditore

Con la più volte invocata sentenza n. 8230 del 2019, le Sezioni Unite di Cassazione, intervenendo nel dirimere un contrasto in seno alla medesima sezione seconda, riguardante l’interpretazione della sanzione di nullità prevista dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985 e dell’art. 46 del TU n. 380 del 2001 (entrato in vigore il 30.6.2003) relativo alla natura formale (in quanto derivante dalla mera assenza nel contratto delle dichiarazioni del venditore) o sostanziale (in quanto riferita alla difformità tra bene venduto e progetto assentito) della comminata nullità, si è espressa con i seguenti principi di diritto:

«La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 cod. civ., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile».
«In presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato».

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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