Immobile abusivo affittato, risoluzione per inadempimento e danni subiti da inquilino • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/06/2025
Abusi edilizi

Esiste un rapporto tra abusi edilizi dell’immobile locato e affittuario che subisce pregiudizi

La presenza di irregolarità edilizio potrebbe incidere sul rapporto instaurato con contratto di affitto, in quanto potrebbero manifestarsi provvedimenti amministrativi in grado di precludere l’utilizzo dell’immobile o la prosecuzione dell’attività commerciale e produttiva.

Intanto occorre rammentare che l’accertamento di abusi edilizi sull’immobile locato non determina in automatico nullità del contratto di affitto: l’eventuale non conformità dell’immobile locato alla disciplina urbanistico-edilizia non determina l’illiceità dell’oggetto del contratto, atteso che il requisito della liceità dell’oggetto previsto dall’art. 1346 c.c., è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sé (Cass. Civ. n. 17557/2020, n. 19190/2003, n. 4228/1999). L’ipotesi di nullità del contratto di locazione è esclusa anche qualora si ipotizzasse la causa illecita del contratto (art. 1343 del Codice Civile), perché locare un immobile costruito senza licenza, né condonato, non è in contrasto con l’ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l’organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico (Cass. Civ. n. 17557/2020, n. 4228/1999).

Per quanto attiene al rapporto locazione e abusi edilizi è utile riportare il principio contenuto nella recente ordinanza n. 10807/2025 di Cassazione civile, con cui ha ribadito che, per l’ipotesi di natura abusiva dell’immobile, può individuarsi un eventuale inadempimento del locatore solo qualora il carattere abusivo dell’immobile concesso in godimento abbia in qualche misura inciso su un qualche concreto profilo di interesse del conduttore (v. Cass. civ. 21 agosto 2020, n. 17557), con la precisazione che finché nessuna limitazione, contestazione o turbativa del godimento abbia condizionato la sfera del conduttore, spetta a quest’ultimo allegare e fornire la prova del concreto pregiudizio subito per effetto di tale particolare caratteristica giuridica del bene, dovendosi escludere l’inadempimento del locatore, in ragione della mera circostanza, in sé, del carattere abusivo dell’immobile locato, non costituente, in quanto tale, un pregiudizio in re ipsa per il conduttore (v. Cass 12 aprile 2023, n. 9766, relativa ad una vicenda nella quale era intervenuta la chiusura del locale in ragione delle irregolarità urbanistiche riscontrate a seguito della comunicazione inviata dalla conduttrice ai competenti uffici amministrativi per l’esecuzione dei lavori di adeguamento ed ammodernamento dei locali).

Volendo fare alcuni esempi pratici, si potrebbe profilare l’inadempimento del locatore qualora dall’accertamento di irregolarità edilizie derivasse anche una sospensione dell’attività commerciale, oppure per dichiarazione di inagibilità dell’immobile. Fintanto che l’immobile risulta utilizzabile, anche in presenza di illeciti edilizi mai contestati dalla Pubblica Amministrazione, il danno non si è materializzato; certamente l’inquilino vivrebbe con una spada di Damocle pendente sulla testa fino al giorno degli accertamenti e ordinanza di rimessa in pristino.

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Un anno per denunciare irregolarità edilizie anche per l’affittuario dell’immobile

Esiste invece una norma poco conosciuta ma di crescente applicazione in giurisprudenza, ovvero l’articolo 134 del testo unico edilizia DPR 380/01:

Art. 134 DPR 380/01 Irregolarità rilevate dall’acquirente o dal conduttore
1. Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità’ dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.

Essa stabilisce alcuni limiti, ma sopratutto dei doveri di autodenuncia posti a carico dell’acquirente o al conduttore dell’immobile. L’articolo 134 impone all’inquilino l’obbligo di denunciare al Comune le irregolarità compiute rispetto alle norme del testo unico edilizia, entro un anno dalla (sua) constatazione. Non ci sono dubbi sull’onere posto in capo all’inquilino, rafforzato dal periodo “anche non emerse da eventuali precedenti verifiche“, decorrente dalla scoperta.

Qualora l’affittuario non proceda a denunciare gli abusi nei termini e modalità stabilite sopra, decadrà dal diritto di risarcimento danni da parte del proprietario o locatore; tale disposizione non entra in merito alla risoluzione per inadempimento, sul quale rimangano aperti gli scenari descritti al precedente paragrafo.