Frazionamento urbanistico e catastale

Sono due procedure distinte da effettuare entrambe per mantenere la corretta continuità della conformità immobiliare

frazionamentoalloggio toscano, interni – foto di C. Pagliai


Carlo Pagliai

Carlo Pagliai                     segui su:   logo twitter     Linkedin    Facebook


E’ bene ripetere che le trasformazioni edilizie devono essere legittimate presso il Comune e poi comunicate al Catasto ai fini fiscali.

Pochi giorni fa su di un gruppo facebook per professionisti un collega affermò che per procedere alla vendita frazionata di un appartamento in tre unità fosse necessario il solo frazionamento catastale, tralasciando in toto il versante urbanistico.

Nonostante che in diversi colleghi gli abbiano fatto notare l’incongruenze e l’illegittimità dell’operazione prospettata, costui ha ribadito il suo indirizzo cioè procedere alla vendita ritenendo sufficiente la presentazione della pratica catastale Docfa con causale “frazionamento per trasferimento diritti”.

Ho preso spunto da quella che sarà una certa “tavanata galatattica” per scrivere un articolo chiarificatore.

Il frazionamento edilizio è una diffusa operazione di intervento con cui una più ampia unità immobiliare viene divisa in altre aventi dimensioni ridotte.
Per unità immobiliare si intende uno spazio dotato di autonoma e completa capacità di utilizzo da parte dei fruitori per cui è destinato.

L’operazione di frazionamento è inquadrata nel nostro ordinamento come un intervento comportante aumento del carico urbanistico.
L’incremento di abitanti nelle nuove unità comporta aumento della necessità di servizi e dotazioni pubbliche atte a soddisfare un minimo livello qualitativo per svolgere la normale vita per i nuovi abitanti.

Trattandosi di un intervento edilizio ad un manufatto esistente, il frazionamento deve essere sempre legittimato con relative pratiche e titoli abilitativi prescritti a livello nazionale e regionale.

Le casistiche di frazionamento immobiliare spaziano da quelle “soft” con edilizia libera a quelle con sostituzione edilizia, in stragrande maggioranza assoggettato al pagamento del contributo sul costo di costruzione (oneri) a favore del comune.

Il versante urbanistico è disgiunto da quello catastale, anche se devono essere sempre congruenti e coerenti tra loro.

Non si possono depositare piantine catastali che rappresentano immobili diversi da quelli effettivamente utilizzati o effettivamente autorizzati sul profilo urbanistico/comunale.

Il rischio concreto è quello di creare confusione nella conformità urbanistica dell’immobile e nella continuità degli atti urbanistici e catastali.

Se da una parte non esiste una legge perentoria che disponga espressamente la stretta coerenza tra i due ambiti (catastali e urbanistici), ci si arriva ugualmente con un briciolo di buon senso e applicando le norme.

Come più volte ribadito, Catasto e Urbanistica viaggiano su due binari paralleli:

  • il Catasto è soggetto a regime comunicativo a cui bisogna adempiere depositando lo stato trasformate entro determinati tempi e consistenze raggiunte dall’immobile durante la trasformazione stesso, in regime “as built“;
  • Urbanistica è invece assoggettata a regime preventivo, nei quali tutti gli interventi devono essere precedentemente autorizzati, abilitati o comunicati prima dell’effettivo inizio dell’opera,

Al termine dell’intervento è buona prassi depositare la comunicazione di fine lavori, e dotare obbligatoriamente le nuove unità dell’Agibilità/Abitabilità affinché possa essere legittimamente utilizzato dai destinatari.

In futuro il frazionamento immobiliare effettuato depositando la sola denuncia di variazione al Catasto senza idonea pratica edilizia potrebbe essere acquisito dal comune come elemento probante la data di avvenuto abuso edilizio del frazionamento, in quanto nella denuncia di variazione il proprietario (e non il professionista) dichiara che la trasformazione è stata ultimata entro specifica data.

Motivo per cui è consigliato operare con “best pratice“: prima viene l’urbanistica, poi il Catasto.

 

Se vuoi ricevere i contenuti riservati non dimenticare di iscriverti alla ===> newsletter


This Post Has 20 Comments
  1. Mi sorge una domanda: da quando è esistente -dal punto di vista normativo- il concetto di frazionamento edilizio?
    Mi è capitato un caso in cui sono stati rilasciati condoni da parte del Comune su di una unità residenziale che fu precedentemente venduta (negli anni ’70) come “porzione di più ampio fabbricato” più tardi frazionato. Come posso capire se è tutto in regola? E come può essere stato rilasciato un condono su una unità (potenzialmente) inesistente?

  2. Buonasera, in merito all’argomento avrei un quesito…
    Sono proprietaria di uno stabile acquistato nel 2010 da un asta fallimentare in cui ho deciso di avviare un attività di affittacamere.
    Ho presentato la pratica di agibilità nel 2013 per due sub distinti da destinare a due attività distinte e che al catasto erano gia stati frazionati nel 2004, con sola pratica catastale.
    Qualche mese fa, credendo di essere in regola con tutta la documentazione, ho fatto l’avvio attività relativamente ad uno dei due sub.
    Dal comune mi hanno intimato la sospensione dell’attività in quanto, urbanisticamente, a loro dire i due sub non risultano separati anche se, non risulta agli atti nessuna planimetria antecedente il 2004, in cui i due ambienti siano uniti. L’immobile infatti è un immobile risalente agli anni ’30.
    Mi è però stato chiesto di fare la pratica di frazionamento urbanistico e chiedere nuovamente l’agibilità. E’ legale tutto ciò? E’ dovuto un nuovo frazionamento e una nuova richiesta di agibilità ?Io non ho evidenze di quando i due ambienti fossero uniti.

  3. Diciamo che vanno tenuti distinti gli aspetti contrattuali da quelli urbanistici: la nullità scatta in certi casi, e si tratta di nullità formale di cui spiego i dettagli in questo video: https://www.youtube.com/watch?v=KBmP7aYSAdw
    Per quanto riguarda il vostro intervento del 2008 temo che dobbiate quanto prima effettuare sanatoria, in quanto compiuto in assenza di idoneo titolo.

  4. un appartamento di 180 mq , frazionato con una DIA,nel 2008 e comunicato al catasto.Sono state vendute delle quote dell’appartamento A a due fratelli, che a loro volta hanno venduto le loro quote dell’appartamento B alla sorella.
    Nel tempo si è scoperto che la DIA non era stata accettata ( dal notaio era stata consegnata la DIA presentata, e il frazionamento), in quanto il frazionamento avveniva non in costanza di maglia strutturale.( inoltre presso il comune esiste il numero di protocollo della pratica di presentazione della Dia, ma non la Dia stessa che è andata perduta.
    la sorella sul suo appartamento ha anche acceso un mutuo.
    L’atto dovrebbe essere nullo !!!??? ma nel 2017 il comune cambia un articolo del piano regolatore , che prevede il frazionamento anche non in costanza strutturale. La sorella presenta pratica di asseveramento delle opere ! Ma l’atto rimane nullo?? o si può chiedere la convalida, l’omologa ? oppure bisogna chiedere la nullità e ristipulare ?? e nel qual caso..il mutuo ??

  5. Oppure, come è stato fatto nel mio caso, si presentano le pratiche di frazionamento al Comune dove la planimetria “Stato Attuale” rappresenta già il frazionamento eseguito, e tutta la superficie adibita già a laboratorio, tanto gli impiegati comunali non se ne accorgono…chissà perchè?

  6. sono proprietario di 2 appartamenti con due entrate e servizi indipendenti catastalmente uniti in un sub unico ma di fatto sono due distinti in quanto la scala interna non è mai stata creata per unirli

    per vendere uno di questi cosa devo fare? basta una variazione catastale

  7. Sto richiedendo un finanziamento con ipoteca su un mio immobile bloccato per richiesta del “frazionamento urbanistico ” dal Crif valutazioni . Preciso che nel lontano 1982 ho acquistato l’immobile sub 8 più un locale dell’appartamento confinante frazionato in sub 7a e sub 7b …quindi la mia proprietà è Sub 8 + 7a ed il Notaio di allora ha preso atto e inserito in atto gli estremi del frazionamento solo catastale e non urbanistico (che all’epoca forse manco esisteva )
    Caro Carlo che mi consigli ….. sostenendo io che il frazionamento catastale è più che sufficiente…..Grazie

  8. Allora, abbiamo un immobile costituito da 2 appartamenti, corte comune e lastrico solare comune. La corte comune e il lastrico sono stati frazionati catastalmente, al fine di ricavare di corti e due lastrici, senza alcun titolo abilitativo. E’ normale come prassi?

  9. Volevo chiederle una cosa inerente il frazionamento urbanistico. Una corte comune e un lastrico solaro sono stati frazionati catastalmente (da un sb unico a testa, ora ci sono due sub per la corte e quattro per il lastrico) senza richiedere alcun titolo abilitativo. Poichè non vi è stata alcuna variazione del carico urbanistico, il titolo abilitativo doveva essere richiesto ugualmente?

  10. In merito all’interessante articolo vorrei aggiungere che possono esistere casi particolari nei quali la pratica di sola suddivisione catastale in porzioni di unità immobiliare si ritiene necessaria per trasferimento di diritti, senza possibilità di frazionare urbanisticamente (si valuti il caso di compravendita, ad esempio, da parte di più acquirenti con proprietà adiacenti distinte, di una unità immobiliare oggetto di un’ordinanza del sindaco che impone la messa in sicurezza e la demolizione perché pericolante, e quindi impossibile poterla suddividere realmente con opere per creare delle nuove unità immobiliari). In questo caso tale acquisto si configurerebbe propedeutico ad una futura sostituzione edilizia che risponderebbe all’ordinanza, ma in fase di compravendita è evidente una certa difficoltà nel dichiarare la corrispondenza urbanistica e catastale.

  11. Se ho capito bene, la soffitta è una pertinenza dell’appartamento, addirittura autonoma.

    La domanda è: occorre frazionare urbanisticamente o no, la mia risposta propende per il si, in quanto comunque si va a staccare una porzione con funzione accessoria da una principale (alloggio). Il fatto che non ci siano opere edilizie non ritengo sia una valida giustificazione a non presentare pratiche edilizie, soprattutto se suscettibile di autonoma utilizzazione. Senza aver visto elaborati, mi viene da presumere che negli elaborati urbanistici l’unità immobiliare sia rappresentata in maniera unitaria con la soffitta.

  12. Riferendomi al suo art. del 28.06.2016
    Però nel caso di un FRAZIONAMENTO SENZA OPERE EDILIZIE (v. il caso di una u.i.u dotata di soffitta non collegata direttamente, ma con ingresso autonomo) e SENZA MODIFICA DELLA DESTINAZIONE D’USO, (ad esempio con lo scopo di vendere
    una sola delle 2 porzioni) non và presentata alcuna istanza o comunicazione presso l’Uff. Tec. Comunale, ma solamente effettuata una variazione al Catasto, sopprimendo il sub originario, e costituendone 2 nuovi.
    … o almeno questo sostengono dai tecnici del Comune di Milano, in quanto non ci sono opere edilizie (letteralmente “non ci sono gialli e rossi”).

  13. Solo per far notare come nella frase che riporto manchi un verbo (seppur intuibile) nel corso della precedente esposizione su Legittimità urbanistica ed edilizia del frazionamento:

    “Non si possono piantine catastali che rappresentano immobili diversi da quelli effettivamente utilizzati o effettivamente autorizzati sul profilo urbanistico/comunale.”

    E grazie per la costante passione ed esaustività dei suoi “post”

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *