Fiscalizzare l’abuso edilizio non significa sanarlo

Le parziali difformità insanabili e non demolibili possono spuntare una possibilità di rimanere in situ

Le casistiche di abusi e illeciti edilizi possono essere assai diverse, come le relative procedure di trattamento.

Fin dal 1985 il legislatore aveva previsto casi conflittuali relativi agli illeciti edilizi fattibili sul patrimonio costruito, e riguarda la cosiddetta “fiscalizzazione” per mancata rimozione dell’illecito, principio introdotto con l’art. 12 L. 47/85 poi travasato nel più recente art. 34 comma 2 del D.P.R. 380/01.

La cosiddetta procedura di fiscalizzazione dell’illecito edilizio, trova applicazione, in via esclusiva, per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, e non equivale ad una “sanatoria” dell’abuso edilizio, in quanto non integra una regolarizzazione dell’illecito e non autorizza il completamento delle opere realizzate (Cass. Pen. III 28747/2018).

Il presupposto fondamentale è l’esecuzione in parziale difformità rispetto ad un organismo edilizio che detiene caratteristiche di legittimità.

Il secondo presupposto fondamentale è l’oggettiva difficoltà di ripristino, e qualora la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari a:

  • ad uso residenziale: doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire;
  • ad uso non residenziale: doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Lo stesso tipo di previsione si applica anche alle medesime parziali difformità alla cosiddetta “Super-SCIA”, cioè la SCIA alternativa al permesso di costruire.

La fiscalizzazione non ammette o autorizza neppure il completamento delle opere qualora sia effettuato il procedimento in corso di esecuzione, considerato che per esse vengono tollerate nello stato in cui si trovano in relazione a quelle legittimamente realizzate (Cass. Pen. III 28747/2018).

Inoltre, l’avvenuta fiscalizzazione non legittima la porzione oggetto di procedura e tanto meno può essere considerata come legittimata nelle successive pratiche edilizie e ristrutturazioni, e questo potrebbe bloccare in molti casi anche quelle più semplici, sopratutto quando non è distinguibile la parte legittima da quella illecita.

Fiscalizzare significa pagare una sanzione pecuniaria in luogo delle opere di demolizione.

Per quel che se ne dica, il pagamento di questa sanzione non significa affatto aver regolarizzato e sistemato la posizione da un punto di vista edilizio e urbanistico col Comune: devono essere tenute di conto anche le possibili difformità sotto diversi profili, ad esempio strutturali e vincolistici, nei quali si potrebbe addirittura avere contrasti e ulteriori difficoltà.

Ad esempio in ambito paesaggistico, gli aumenti volumetrici non possono accedere neppure alla presentazione della domanda di accertamento di compatibilità paesaggistica: in quel caso se da una parte il comune mi riconosce l’impossibilità di demolire l’opera, la soprintendenza può benissimo rigettare la domanda per il semplice aumento di volume. In pratica è un’altra di quelle situazioni kafkiane che costringono proprietari a tenere nell’oblio i propri immobili in attesa di chissà quale provvedimento straordinario di condono.

Infine si potrebbe presentare il caso di opere eseguite in totale difformità dal permesso di costruire, che effettivamente presentino caratteri di indemolibilità: in questo caso però, essendovi la totale difformità rispetto a quanto legittimamente autorizzato, non è possibile individuare una parte legittima che potrebbe essere pregiudicata dal ripristino. Venendo a mancare questa condizione, non è possibile rientrare nell’ipotesi di fiscalizzazione di parziali difformità del comma 2 art. 34 T.U.E., ma si scivola dritti nell’art. 31 del T.U.E: e da lì l’unica possibilità prevista è, di nuovo, la regolare procedura di accertamento in sanatoria con doppia conformità.

Tornando in ambito edilizio, non sono da ritenere “sanatorie” le procedure di fiscalizzazione ex art. 34 comma 2 del T.U.E.

Al contrario, l’ipotesi di parziale difformità al PdC prevista dal comma 1 (e non 2) dell’art. 34 T.U.E. possono essere “davvero” regolarizzati con l’unica procedura di sanatoria a regime, cioè l’accertamento di conformità previsto dall’art. 36 D.P.R. 380/01, a condizione che sia accertata la doppia conformità alla disciplina vigente al momento del compimento delle opere e alla presentazione dell’istanza.

In definitiva il legislatore ha impostato un rigido impianto che lascia qualche spiraglio a coloro che hanno fatto un illecito più “formale” che sostanziale, in quanto la verificata doppia conformità in sanatoria punta a dimostrare l’avvenuto rispetto nei confronti della disciplina urbanistica.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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