Come stabilire la categoria funzionale dell’unità immobiliare e quali documenti consultare

Se stai cercando di capire quale sia la destinazione d’uso ufficiale del tuo immobile, questo articolo fa al caso tuo.

Prima permettimi una distinzione essenziale per procedere ed evitare incomprensioni:

  1. DESTINAZIONE D’USO EFFETTIVA:
    quella praticata nell’immobile dal proprietario o fruitore, a prescindere dagli eventuali permessi, concessioni e autorizzazioni di ogni tipo;
  2. DESTINAZIONE D’USO LEGITTIMA, O IN ATTI:
    quella risultante da atti ufficiali o documenti probatori;

La prima può differire dalla seconda, e lo avrai notato se fai molti sopralluoghi e valutazioni di conformità degli immobili come me.

Esempio: entri in un negozio che dovrebbe avere la destinazione d’uso commerciale, e poi consultando i dovuti permessi o documenti scopri che ha destinazione d’uso a magazzino o ufficio.

Detto questo, d’ora in avanti non ti parlerò della destinazione d’uso effettiva, perchè appunto può differire da quella “ufficiale”, cioè quella legittima o in atti. Infatti è entrata in vigore anche la modifica all’art. 23-ter del DPR 380/01, apportata dal D.L. 76/2020, la quale statuisce:

2. La destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis.

TUTTO SULLA DESTINAZIONE D’USO (E CAMBIO)

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Perché è necessario verificare la destinazione d’uso legittima?

Vorrei confidarti un grappolo di motivi per cui è essenziale accertare e individuare la destinazione d’uso in atti sull’immobile.

Il motivo è uno solo: la conformità urbanistica, che puoi approfondire nel mio libro “ANTE ’67” (qui su Amazon).

Per esempio, diventa un dato essenziale da conoscere per procedere in operazioni immobiliari di vario tipo:

  • Compravendita: giustamente non è piacevole comprare un ufficio e poi scoprire che si tratta di un magazzino;
  • Affitto: l’utilizzo per fini residenziali e produttivi richiede una serie di opportune verifiche, pena possibili contestazioni dall’inquilino;
  • Ristrutturazioni edilizie: la destinazione d’uso è un dato richiesto in ogni pratica edilizia;
  • Fiscale: le variazioni catastali devono essere congruenti alla situazione urbanistica. Il Catasto non va considerato “slacciato” dall’urbanistica;
  • Agibilità (ex Abitabilità): ovviamente anche per questa procedura è necessario chiarire la destinazione d’uso in atti.
  • Pratiche e SCIA per SUAP (attività produttive): idem come sopra;
  • eccetera

Motivo per cui si presenta il seguente problema:

Come identificare con certezza la destinazione d’uso legittima per un dato immobile o unità immobiliare?

Considerato che la normativa sottace sull’argomento, procedo a dare alcune indicazioni utili con cui muoversi.

Colgo l’occasione per ricordare che si possono rivelarsi utili alcune norme regionali, o persino le definizioni contenuti nei Regolamenti Edilizi comunali. Anche la giurisprudenza fornisce qualche spunto TAR Friuli Venezia Giulia n. 51/2014, TAR Toscana n. 1389/2012.

Certamente per individuare la destinazione d’uso legittima occorre scegliere una scala di priorità dei documenti da riscontrare, con cui differenziarne il valore di congruenza e continuità.

Dispongo in via prioritaria le fonti documentali atte a comprovare la destinazione d’uso legittima, sottolineando che non ci si deve fermare ai primi, ma piuttosto ad acquisirli tutti e di confutarli assieme (ove siano presenti).

Aggiungo che la ricerca della destinazione d’uso legittima può portare a due scenari:

  1. DETERMINATEZZA degli atti documentali urbanistici;
  2. INDETERMINATEZZA O INCERTEZZA dei suddetti atti;

Spesso si opera nel secondo ambito, poco gradevole, perchè le fonti possono essere insufficienti e confutabili. Oppure come mi è capitato, possono essere perfino contraddittore tra loro. E qui serve il professionista diligente capace di sbrogliare la matassa.

CASI DI INDETERMINATEZZA URBANISTICA
Se svolgi opportune ricerche presso gli archivi comunali, in maniera approfondita e con l’ausilio di professionisti esperti, è possibile acquisire i relativi titoli edilizi risalenti del fabbricato e delle relativi porzioni (unità immobiliari).
Ed è cosi che le destinazioni d’uso in atto delle unità immobiliari sono quelle risultanti da:

  • Titoli abilitativi edilizi: licenze, concessioni, autorizzazioni, Art. 26, condoni edilizi, sanatoria, DIA, SCIA, CILA, Permessi di Costruire, ma anche pratiche strutturali al Genio Civile (Denuncia o autorizzazione antisismica), ecc;
  • Certificazione di Abitabilità e Agibilità;

Se dall’acquisizione documentale non dovesse scaturire con certezza la destinazione d’uso legittima, allora prioritariamente si deve continuare le indagini cercando di acquisire i seguenti documenti che, non hanno espressa attinenza con le pratiche urbanistiche comunali:

INDETERMINATEZZA O INCERTEZZA
Proseguendo le indagini in profondità, consiglio di acquisire nel seguente ordine (senza escluderne alcuni):

  • documentazione catastale;
  • atti pubblici di provenienza e traslativi della proprietà (atti notarili compravendite, sentenze esecutive giudiziarie, ecc);
  • atti in possesso della pubblica amministrazione (Es. licenza amministrativa commerciale);

Possono presentarsi casi in cui alcuni di questi documenti riporti una destinazione d’uso diversa tra loro, creando quindi un contrasto e contraddizione nella continuità.
E’ una situazione frequente che capita sopratutto quando si tratta immobili storici e risalenti.

A scanso di equivoci ci tengo a sottolineare che la categoria d’uso indicata dal Catasto non coincide con la destinazione d’uso urbanistica comunale:

Ascolta “Categoria catastale non è la Destinazione d’uso” su Spreaker.

Conclusioni

Anche la ricerca della esatta e legittima destinazione d’uso dell’immobile è tutt’altro che facile a farsi. Proprio perchè in passato il regime amministrativo non era dotato di normative e discipline raffinate come quelle correnti oggi, è probabile imbattersi in situazioni di incertezza e indeterminatezza. Per cui consiglio l’indagine con modello incrociato.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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