Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

Come stabilire la categoria funzionale dell’unità immobiliare e quali documenti consultare

Se stai cercando di capire quale sia la destinazione d’uso ufficiale del tuo immobile, questo articolo fa al caso tuo.

Prima permettimi una distinzione essenziale per procedere ed evitare incomprensioni:

  1. DESTINAZIONE D’USO EFFETTIVA:
    quella praticata nell’immobile dal proprietario o fruitore, a prescindere dagli eventuali permessi, concessioni e autorizzazioni di ogni tipo;
  2. DESTINAZIONE D’USO LEGITTIMA, O IN ATTI:
    quella risultante da atti ufficiali o documenti probatori;

La prima può differire dalla seconda, e lo avrai notato se fai molti sopralluoghi e valutazioni di conformità degli immobili come me.

Esempio: entri in un negozio che dovrebbe avere la destinazione d’uso commerciale, e poi consultando i dovuti permessi o documenti scopri che ha destinazione d’uso a magazzino o ufficio.

Detto questo, d’ora in avanti non ti parlerò della destinazione d’uso effettiva, perchè appunto può differire da quella “ufficiale”, cioè quella legittima o in atti.

TUTTO SULLA DESTINAZIONE D’USO (E CAMBIO)

Perché è necessario verificare la destinazione d’uso legittima?

Vorrei confidarti un grappolo di motivi per cui è essenziale accertare e individuare la destinazione d’uso in atti sull’immobile.

Il motivo è uno solo: la conformità urbanistica, che puoi approfondire nel mio libro “ANTE ’67” (qui su Amazon).

Per esempio, diventa un dato essenziale da conoscere per procedere in operazioni immobiliari di vario tipo:

  • Compravendita: giustamente non è piacevole comprare un ufficio e poi scoprire che si tratta di un magazzino;
  • Affitto: l’utilizzo per fini residenziali e produttivi richiede una serie di opportune verifiche, pena possibili contestazioni dall’inquilino;
  • Ristrutturazioni edilizie: la destinazione d’uso è un dato richiesto in ogni pratica edilizia;
  • Fiscale: le variazioni catastali devono essere congruenti alla situazione urbanistica. Il Catasto non va considerato “slacciato” dall’urbanistica;
  • Agibilità (ex Abitabilità): ovviamente anche per questa procedura è necessario chiarire la destinazione d’uso in atti.
  • Pratiche e SCIA per SUAP (attività produttive): idem come sopra;
  • eccetera

Motivo per cui si presenta il seguente problema:

Come identificare con certezza la destinazione d’uso legittima per un dato immobile o unità immobiliare?

Considerato che la normativa sottace sull’argomento, procedo a dare alcune indicazioni utili con cui muoversi.

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