Destinazione d’uso alberghiera: storia normativa del vincolo e norme vigenti

Una volta esisteva una particolare tipologia di vincolo capace di limitare il mutamento funzionale dell’immobile, ovvero il vincolo di destinazione alberghiera istituito inizialmente con l’articolo unico della L. 1692/1936 (conversione in legge con modifiche del R.D.L. 274/1936), il quale vietava l’alienazione o locazione (pena nullità) per usi diversi da quello alberghiero, senza l’autorizzazione del competente Ministero per edifici esistenti alla data di entrata in vigore interamente o prevalentemente destinati ad uso albergo, pensione o locanda; anche questa normativa con incidenza edilizia è stata oggetto di molte modifiche, proroghe e contestazioni giudiziarie ad ogni livello.

Tale previsione del vincolo di destinazione alberghiera intendeva:

  • conservare e regolamentare l’offerta turistico-ricettiva;
  • tutelare lo sviluppo del settore turistico, ritenuto strategico per l’economia nazionale;
  • evitare la snaturazione dei tessuti turistico-ricettivi già esistenti e la loro speciale vocazione;
  • impedire forme di speculazione derivanti dalla trasformazione delle predette strutture in immobili destinati ad usi abitativi.

Erano esposti al pregresso vincolo di destinazione alcune tipologie di immobili adibiti ad uso turistico ricettivo come gli alberghi, motels, villaggi-vacanze, residenze turistico-alberghiere (R.T.A.), campeggi, villaggi turistici, alloggi agro-turistici, affittacamere, case vacanze, ostelli per la gioventù, rifugi alpini, eccetera.

A rafforzare queste rigide finalità e tutele era la frequente ubicazione delle strutture ricettive in luoghi di particolare pregio ambientale, paesaggistico o anche solo turistico (in tal senso vedasi Cons. Stato parere n. 475/2021; sentenza n. 5674/2023). Il vincolo di destinazione alberghiera, sebbene di natura conformativa, non va considerato come vincolo di inedificabilità e ostativo al rilascio della sanatoria ai sensi dell’articolo 33 L. 47/85 sul primo condono edilizio (Cons. di Stato n. 8701/2023).

E’ importante accennare che la pronuncia di Corte Costituzionale n. 4/1981 ha dichiarato illegittimo l’ultima disposizione di proroga di tale vincolo (emanata con L. 628/1967, che lo prolungava fino al 31 dicembre 1968) in quanto applicato ai soli alberghi preesistenti alla L. 1962/36, creando una esclusione disparitaria rispetto a quelli realizzati successivamente alla sua entrata in vigore. La legge n. 1962/36 è stata poi abrogata dall’articolo 1 D.Lgs. 212/2010.

La disciplina del vincolo di destinazione alberghiera fu riformata e demandata alla legislazione regionale concorrente con L. 217/1983; tale norma è stata a sua volta abrogata con L. n. 135/2001, la quale non ha previsto o confermato il vincolo di destinazione alberghiera bensì ha attribuito alle Regioni piene funzioni in materia di turismo e industria alberghiera. Infine tale disciplina è stata trasfusa con modifiche nel D.Lgs. 79/2011.

Dal 2001 non sussiste più una versione “rigida” di vincolo alberghiero nelle normative statali e regionali, ma potrebbero esistere alcuni specifici vincoli di “mantenimento temporaneo” della destinazione ricettivo-alberghiera a fronte di contributi pubblici ricevuti.

Ai giorni nostri possiamo fare affermare che la disciplina delle destinazioni d’uso turistiche, ricettive e alberghiere è regolata sul versante economico-strategico dalle legislazioni regionali, e dagli strumenti urbanistici e pianificazione territoriale da parte dei Comuni assieme alle eventuali norme regionali di governo del territorio. Tale disciplina non deve avere effetti para-espropriativi o capaci di comprimere illogicamente la libertà della proprietà privata.

Non bisogna sottovalutare che un possibile vincolo di destinazione alberghiera potrebbe manifestarsi sotto forma di vincolo diretto e imposto per motivi di tutela storica e testimoniale, ai sensi della Parte II del Codice Beni culturali e paesaggio D.Lgs. 42/2004. Pensiamo ad un albergo di particolare pregio storico e in attività da oltre un secolo, luogo di importanti eventi e ospitalità a personaggi illustri del passato.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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