Deroga distanze 10 m tra costruzioni, regime anteriore DL 76/2020 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Una possibilità di ricostruire l’edificio con identica sagoma esisteva anche prima del Decreto Semplificazioni 2020

In questo articolo non parlerò del vigente regime di deroga alle distanze legali tra costruzioni, come modificato dal D.L. 76/2020, bensì della versione previgente ad esso e in particolare dell’orientamento giurisprudenziale che ha portato a tale riforma.

Anche prima di quanto disposto nel comma 1-ter articolo 2-bis DPR 380/01 mediante il DL 32/2019, la giurisprudenza amministrativa aveva iniziato a cambiate orientamento verso la seconda decade di questo millennio.

Effettivamente qualcuno ha iniziato a rendersi conto che gli interventi di demolizione e ricostruzione in certi casi avrebbero portato a paradossi qualora si fosse continuato ad applicare rigidamente le distanze legali introdotte col DM 1444/68: infatti si verificavano caso di ricostruzione edilizia con impossibilità di adeguarsi alle distanze legali più severe e sopravvenute, soprattutto per edifici legittimamente costruiti prima del DM 1444/68.

In tema di distanze l’intento dell’articolo 9 DM 1444/68, a voler applicare “rigorosamente” il limite inderogabile di distanza ad un immobile prodotto dalla ricostruzione di un altro preesistente, si otterrebbe che, da un lato, l’immobile preesistente non potrebbe essere demolito e ricostruito se non arretrando rispetto all’allineamento preesistente (con conseguente possibile perdita di volume e realizzandosi, quindi, un improprio effetto espropriativo del d.m. 1444/1968) e, dall’altra parte, che esso non potrebbe in ogni caso beneficiare della deroga di cui all’ultimo comma del citato articolo 9, allorquando la demolizione e ricostruzione (ancorché per un solo fabbricato) non fosse prevista nell’ambito di uno strumento urbanistico attuativo con dettaglio planivolumetrico (Cons. di Stato n. 2448/2018).

Distinzione tra parti aggiuntive rispetto alla sagoma preesistente legittimata nelle distanze legali

Anche prima delle modifiche apportate all’art. 2 bis del DPR 380/01 dall’art. 5 del D.L. n. 32/2019, riproducenti gli approdi giurisprudenziali favorevoli al mantenimento delle sagome legittimante in caso di ricostruzione integrale, la demolizione e ricostruzione di un fabbricato era consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo. In caso diverso, le eventuali disposizioni derogatorie sulle distanze devono comunque essere previste dai Comuni nell’ambito degli strumenti urbanistici particolareggiati o attuativi.

E’ utile ricordare anche come la Corte costituzionale con sentenza n. 30/2020 (verso una norma regionale del Veneto che consentiva deroghe alle altezze (art. 9, comma 8 bis legge regionale n. 14/2009), abbia ribadito i principi generali espressi dalla giurisprudenza amministrativa in tema di inderogabilità dell’art. 9 D.M. n. 1444/1968.

E’ stato ricordato l’indirizzo della costante giurisprudenza (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 3093/2017 e n. 2086/2017) secondo cui la disposizione contenuta nel citato art. 9, che prescrive la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti, ha carattere inderogabile, poiché si tratta di norma imperativa, la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza. Tali distanze sono coerenti con il perseguimento dell’interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile. La medesima disposizione tuttavia riguarda “nuovi edifici”, intendendosi per tali gli edifici o parti e/o sopraelevazioni di essi (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 3522/2016) “costruiti per la prima volta” e non già edifici preesistenti, per i quali, in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse (Cons. di Stato n. 6282/2020).

Riforma deroga distanze tra costruzioni col DL 76/2020

In seguito la questione è stata riformata dal D.L. 76/2020 che ha riscritto interamente il comma 1-ter articolo 2-bis DPR 380/01.

Per maggiori dettagli vorrei consigliare l’acquisto del seguente video corso asincrono:

https://www.realexpert.it/corsi/distanze-legali-deroga-in-demolizione-ricostruzione-edifici/

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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