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Proroga ridotta per interventi su unità immobiliari da persone fisiche diverse da condomìni ed edifici composti da 2 a 4 unità

Affrontiamo il delicato tema della demolizione e ricostruzione per capire se coloro i proprietari di edifici unifamiliari o unità autonome, che intendono effettuare demolizione e ricostruzione, possono beneficiare della proroga lunga al 31 dicembre 2025 oppure se siano limitati al termine del 31 dicembre 2022.

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INDICE


Le proroghe delle scadenze introdotte dalla Manovra L. 234/2021

Dobbiamo analizzare il comma 8 bis art. 119 DL 34/2020, riformato dalla Manovra legge 234/2021, che ha ridisegnato tutte le proroghe degli interventi rientranti in Superbonus 110%, che ho suddiviso meglio per periodi (frasi) a cui fare riferimento:

8-bis. Per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell’anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025.

Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo.

Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso edificio, e dalle cooperative di cui al comma 9, lettera d), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023.

Nel primo periodo (o frase) del comma 8-bis abbiamo una categoria di interventi e soggetti ammessi, che possiamo considerare come “regola generale”, e hanno una proroga lunga fino al 2025 compreso, con meccanismo di aliquote a scalare, passando dal 110% fino al 65%.

Nel secondo periodo troviamo quello che ci interessa per capire e interpretare meglio la proroga per gli interventi effettuati su edificio unifamiliare o unità autonome, compiuti dalle persone fisiche di cui al comma 9 lettera b).

Nota bene: si tratta quindi di una categoria separata, una vera e propria specificazione distinta da quella del primo periodo sia per categoria di intervento, ma soprattutto per requisito soggettivo di ingresso.

Infatti è facile notare la distinzione netta e separata in base ai requisiti soggettivi al comma 8-bis:

  • primo periodo: si riferisce a interventi effettuati da condomìni e persone fisiche di cui al comma 9 lettera a), quest’ultimi riferiti a edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari (Proroga fino al 31 dicembre 2025);
  • secondo periodo: persone fisiche di cui al comma 9 lettera b), cioè diversi dalla lettera a); (Proroga fino al 31 dicembre 2022, con SAL 30% entro 30 giugno 2022);

In base a questa prima distinzione appare evidente la scissione tra questi due gruppi di soggetti ammessi alle detrazioni fiscali del Superbonus 110.

Interventi su Edifici unifamiliari, e unità autonome in edifici plurifamiliari disgiunti da quelli su parti comuni

Voglio tranquillizzarti sugli interventi per unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, aventi accesso autonomo e funzionalmente indipendenti: sono ammessi alla proroga lunga del Superbonus 110 fino al 2025, a condizione che gli interventi avvengano contestualmente a quelli Superbonus 110 su parti comuni (e quindi in qualità di condomìni del primo periodo comma 8-bis).

E mi riferisco agli interventi che definisco “portanti” o trainanti veri e propri, cioè tutti gli interventi Superbonus 110 diversi da quelli trainati o complementari espressamente confermati nel successivo comma 8-quater art. 119 DL 34/2020, cioè:

  • Ecobonus trainati;
  • Eliminazione Barriere architettoniche trainate dal Sismabonus;
  • Fotovoltaico, batterie e colonnine trainate;

Analizziamo il possibile dubbio sulla singola ammissione della Demolizione e ricostruzione di edifici ex art. 3 c.1 lettera d) del DPR 380/01 riservata ai soli soggetti del comma 8-bis, primo periodo: condomìni e persone fisiche in Edifici da 2 a 4 Unità immobiliari.

Perché non è stata doppiamente riportata nel successivo periodo, cioè alle persone fisiche ex comma 9 lettera b) ?

Ritengo che il legislatore abbia ritenuto inutile riportare la dizione di demolizione e ricostruzione nel secondo periodo, forse per evitare la ripetizione. E’ pur vero infatti che per le unità immobiliari autonome situate all’interno di edifici plurifamiliari sarebbe stato superfluo.

Infatti la vedo dura una demolizione e ricostruzione dell’unità autonoma all’interno di un condominio o edificio plurifamiliare con oltre quattro unità immobiliari. E se state pensando ad una tipologia di villetta a schiera con struttura ed edificio fisicamente separati da quelle adiacenti, allora ai fini del Superbonus abbiamo comunque un edificio unifamiliare.

Ma arriviamo al dunque: la demolizione e ricostruzione è esclusa o ammessa per gli edifici unifamiliari fino al 2022?

Prima di rispondere, riporto integralmente la definizione di edificio unifamiliare dal Decreto MISE Requisiti 6 agosto 2020, art. 1 comma 2 lettera i):

i) edificio unifamiliare: per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o giù accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo) e la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva;

Detto questo, ritengo che per gli edifici unifamiliari posseduti dalle persone fisiche di cui al comma 9 lettera b), la demolizione e ricostruzione (art. 3 c.1 lett. d) DPR 380/01) sia ammissibile entro i termini e condizioni già previste nel comma 8-bis secondo periodo:

Termine ultimo 31 dicembre 2022, con obbligo di raggiungere uno Stato Avanzamento Lavori al 30% entro il 30 giugno 2022.

Demolizione e ricostruzione estesa fino al 2025 per tutti? Non credo proprio

E’ importante aver capito la netta distinzione evidenziata tra le due casistiche, tra primo e secondo periodo del comma 8-bis, separate e disgiunte tra loro sia per tipologie di intervento e soprattutto per requisiti soggettivi essenziali.

Questa distinzione comporta la creazione di due distinte casistiche e indipendenti, sia sul piano sostanziale che sul termine di scadenza.

Per cui non è possibile neanche ipotizzare in maniera implicita che il legislatore abbia previsto una proroga “globale” al 31 dicembre 2025 per la demolizione e ricostruzione compiuta da qualunque soggetto ammesso al Superbonus 110.

Al contrario, riesce ad agganciare chiaramente due diversi termini di proroga per due rispettivi gruppi di intervento Superbonus. In estrema sintesi ritengo che i termini di proroga per effettuare la Demolizione e Ricostruzione si debba applicare così su edifici:

  • Unifamiliari: entro il 31 dicembre 2022, con SAL 30% al 30 giugno 2022;
  • Edifici condominiali residenziali (o prevalentemente residenziali), ed edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari (anche mono-proprietario):
    – Aliquota 110%: entro il 31 dicembre 2023;
    – Aliquota 75%: entro il 31 dicembre 2024;
    – Aliquota 65%: entro il 31 dicembre 2025;

Consigli utili

Sempre che al controllore non venga in mente di rispolverare l’ipotesi di “abuso del diritto”, faccio presente che la migliore ipotesi per allungare i termini di proroga sia passare ad una configurazione immobiliare e soggettiva di cui al comma 8-bis, secondo periodo, art. 119 DL 34/2020.

In quel modo si potrà accedere al termine ultimo prorogato fino al 31 dicembre 2025.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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